綠城服務拒絕虛胖｜年報風云③

文/樂居財經 徐酒眠

“2025年，對物業服務行業而言，絕非風平浪靜的一年。”

3月23日，星期一，上午十點，綠城服務（02869.HK）召開2025年度業績會，董事會主席楊掌法總結過去一年：增量住宅市場體量收窄，部分城市出現物業費降價，客戶需求從“有沒有”向“好不好”轉變——整個行業經歷了一場從規模導向到價值回歸的重塑。

面對環境的變局，綠城服務一手做減法，一手做加法。

這種戰略定力體現在業務布局的調整上：2025年，綠城服務主動退出了部分非核心城市和存在交付風險的儲備項目；與此同時，果斷將資源聚焦于40個核心城市，通過“物業 文化”、“物業 科技”等創新模式，在存量市場中精耕細作。

“高質量的規模遠比虛胖的體重更為重要”，楊掌法在業績會上表示：“品質服務是唯一的護城河”。

業績的“含金量”

行業持續深度調整，上市物企經營業績普遍面臨應收款與并購商譽減值，以及成本上升等考驗。在此背景下，綠城服務交出了一份頗具看點的答卷：

數據顯示，2025年其實現總營收約191.64億元，同比增長7.1%；錄得毛利約33.22億元，同比增長10.3%，毛利率提振0.5個百分點至17.3%；核心經營利潤約為18.78億元，同比增長24.6%；歸母凈利潤8.80億元，增長29.9%。

在行業普遍面臨“增收不增利”的困境下，綠城服務的利潤增速遠超收入增速，展示出強勁的內生增長動能。

財務方面，期內綠城服務的經營性凈現金流約15.28億元，同比增長3.59%，覆蓋凈利潤1.6倍；現金及現金等價物約53.20億元，同比增長9.6%。這組數據表明，其的利潤增長并非“紙面富貴”，而是有著扎實的現金流入作為支撐。

在充滿不確定性的當下，充裕的現金流不僅是安全底線，更是企業逆周期投入品質、吸納人才的底氣。

穩健的財務策略也體現在對股東的回報上。綠城服務董事會建議派發2025年末期股息每股0.16港元，以及特別股息每股0.08港元，合計每股0.24港元，綜合派息率高達75%。若計入1.3億港元的股份回購，總回報比例接近90%。

從收入結構來看，物業服務仍是基石業務，2025年貢獻收入達136.44億元，同比增長10.0%，占總收入71.2%；園區服務收入27.56億元，占比14.4%；咨詢服務收入27.64億元，占比14.4%。

值得注意的是，在物業服務收入穩健增長的同時，其毛利率從13.7%提升至14.3%，園區服務毛利率從21.0%提升至22.4%，咨詢服務毛利率從26.7%提升至27.4%。三大板塊毛利率全線提升，綠城服務提質增效措施正在落地見效。

綜合來看，2025年綠城服務在費用管控方面，銷售及營銷開支同比下降12.2%至3.05億元，費用率從1.9%降至1.6%；行政開支同比下降1.6%至11.40億元，管理費用率從6.5%降至5.9%。

非住業態首超住宅

堅守“有利潤的收入，有現金流的利潤”，綠城服務清醒地認識到，“高質量的規模遠比虛胖的體重更為重要”。

在管面積是物企業收入的基石，儲備面積是未來在管面積的主要來源。截至2025年12月31日，綠城服務在管面積達到5.66億平方米，同比增長11.2%。儲備面積則從3.57億平方米小幅下降至3.31億平方米，這是主動收縮的結果，也是其在當前市場環境下拓展策略上的審慎選擇。

“2025年，我們主動退出了部分非核心城市和存在交付風險的儲備項目。”而這，是為了將資源聚焦于40個核心城市，通過“物業 文化”“物業 科技”等創新模式，綠城服務拓展了眾多優質存量項目。

從拓展成效來看，2025年其新拓年飽和營收達到40.3億元，實現量價齊升；核心重點城市占比92%，聚焦度進一步提升。

總裁金科麗透露，緊跟國家發展規劃步調，綠城服務深耕以杭州、上海、南京為代表的56個核心重點城市，新簽貨值占比92%。去年，其新增以愛爾醫療、藍天下傳媒為代表的大客戶36家，期內新簽貨值23億元，錨定儲備貨值7.7億元。

值得關注的是，2025年綠城服務的業務結構發生了關鍵性變化。新拓年飽和營收中，非住宅業態同比增長18%至21.6億元，占比首次突破50%，達到53.5%。

金科麗透露，綠城服務累計合作優質國企央企客戶達到280家，股東結構穩定，長期看好共同成長。2025年新簽以上海龍企總部、中國人壽浙江省分行為代表的高辨識度、高價值標桿項目70個，形成以街道為單位的管理集聚效應。

在住宅服務方面，綠城服務深化品質路演，瞄準優質存量住宅市場，在價格下行的大背景下堅持“服務做加法”，承接杭州樂紅灣等優質存量項目49個，平均單價3.98元，以品質堅挺帶動價格堅挺，實現拓展質價齊升。

重構價值護城河

“我們的成績不是依賴市場的風口，而是源于我們對行業本源的深思與踐行。”楊掌法在業績會上如是說。

在業績發布會上，楊掌法用了相當長的篇幅來講述“數字背后的人與事”。他提到，過去一年綠城服務有不少一線員工“火出了圈”：

能夠記住500多戶業主的姓名保安小鐘，把甘肅老家的蕎麥面帶給有糖尿病的阿姨；為了能和外教打招呼，55歲的保安諸學忠利用休息時間苦學英語，被新華社報道……

“這些視頻和事跡在網絡上傳播，感動了無數人。”楊掌法透露，2025年，綠城服務的安保和管家在執勤內外救人與危情達到200多起。

透過這些現象，楊掌法直指物業服務的源頭是人與人的鏈接。

2025年，綠城服務正式發布“深度服務”體系，錨定不同業態、不同房態、不同年齡的客戶敏感點，細化全場景管家服務、加碼“一老一幼”服務關切、煥活空間/社群運營、煥新商企一體運營，切實推進從基礎四保“標準化”走向生活服務“心標準”的全維深入。

這并非一句時髦的口號，楊掌法特別強調了一個數據：在“深度服務”體系推進下，一項旅居公寓服務項目的物業費收繳率突破了95%。在行業普遍面臨收繳壓力的背景下，這一數據頗具說服力。

綠城服務的深度服務，也伴隨著對員工的深度關愛，“只有被善待的員工，才會去善待我們的客戶。”

2025年，綠城服務落實了更深度的員工關愛體系，讓那些一線默默發光的小鐘們被看見、被尊重、被成就。

金科麗則從管理層面補充了“以人為本”的實踐。她表示，2025年，綠城服務推進一線團隊崗編人心的全面匹配，鼓勵一專多能，落實“優崗優酬”，推進管理者責權梯隊建設的全面擊穿。

“全年晉升地區總7名，調整9名，晉升調整項目群總經理166名，調整職能后臺人員48名；管家人均服務戶數提升8.4%，晉升及調薪5460人，績優員工收入提升8.4%。”

穿越周期的“桂花樹”

在增量紅利消退的后房地產時代，誰能夠通過深度服務建立起與業主的情感鏈接，誰能夠在存量市場中挖掘出新的增量，誰就能在行業洗牌中占據先機。

“不再追求單純的規模，而是追求‘有厚度的生長’”，業績發布會上，楊掌法用“桂花樹”的意象總結綠城服務30年發展歷程：“我們從杭州城西的一棵桂花樹苗，持續向大地深處扎根，向天空延展，持續播撒服務的清香。”

對于2026年及更長遠的未來，楊掌法表示，如果說2025年是綠城服務“從改革走向深化改革”的元年，那么2026年將把“深”字貫徹到底，堅持三個維度的深耕：深化業務融合，堅持內容為王；深化品質創新，堅持技術向善；深化信任構建，堅持長期主義。

金科麗則用“乘勢而上”來定調2026年的發展決心，并闡述了三大核心舉措：擘畫高質量發展的新格局、開啟提質增效的新引擎、換新求真務實的新氣象。

金科麗特別強調，2026年將堅持“現金為王、效益優先、優質增長”，確保年度回款不低于去年，全面實現毛利率提升超0.5個百分點，全年新拓貨值40億，非住占比大于50%。

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