"高評(píng)高貸"的雷來了

作者：kangins

白名單、517政策、924政策……

房地產(chǎn)利好政策一個(gè)接一個(gè)，但是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀卻：

每況愈下！

然而，究竟有多慘？體表的溫度遠(yuǎn)不如真實(shí)數(shù)據(jù)來的震撼，根據(jù)wind、中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：
1、北京，自2023年1月高點(diǎn)以來，二手房平均跌幅38.3%；
2、上海，自2022年7月高點(diǎn)以來，二手房平均跌幅39.6%；
3、天津，自2017年7月高點(diǎn)以來，二手房平均跌幅55.3%；
……

不缺流動(dòng)性的一線城市尚且如此慘烈，流動(dòng)性略差的二線、三線則面臨的情況更不容樂觀。在房地產(chǎn)整體行情向下的背景下，正常玩家的安全線已被擊穿，更不論那些曾經(jīng)江湖中極致杠桿玩家：
“零產(chǎn)付”、“負(fù)首付”們！

2025年三季度，就開始網(wǎng)傳某家銀行“高評(píng)高貸”業(yè)務(wù)正在全面收緊。

據(jù)康哥了解，廣東某些大行支行，因大量操作高評(píng)高貸，負(fù)責(zé)的副行長(zhǎng)已經(jīng)被請(qǐng)去喝茶。

而這一切均指向一個(gè)曾經(jīng)的灰色地帶：
高評(píng)高貸！

高評(píng)高貸的黑金產(chǎn)業(yè)鏈

何為高評(píng)高貸？
簡(jiǎn)單理解，就是原先一套房交易價(jià)格500萬，銀行評(píng)估價(jià)格也是500萬，扣除首付30%后，銀行放款350萬。
而在高評(píng)高貸的模式下：
該房子交易價(jià)格還是500萬，銀行評(píng)估價(jià)格是800萬，扣除30%首付外，銀行放款560萬，這時(shí)候，買房子就出現(xiàn)不付首付的“零首付”操作模式，甚至是買房子還送錢的”負(fù)首付“模式，也就是通常包裝成送”裝修款“。
這種操作模式，在房?jī)r(jià)最瘋狂的那幾年，成為行業(yè)內(nèi)公開的秘密，也是某些人快速發(fā)家致富的秘籍。
這其中的鏈條，涉及的銀行內(nèi)部人員、評(píng)估機(jī)構(gòu)、賣家、中介等，這些鏈條形成了一個(gè)隱秘的利益共同體，共同掙取銀行制度漏洞的黑金，并且出現(xiàn)了一個(gè)特定背景下的新工種：
職業(yè)背債人！

具體的操作路徑：
找”白戶”：由中介負(fù)責(zé)找征集干凈的“職業(yè)背債人”，偽造銀行流水、補(bǔ)社保、甚至補(bǔ)公積金，包裝成優(yōu)質(zhì)客戶；
批量騙貸：利用高評(píng)高貸+內(nèi)鬼的接應(yīng)，以房屋買賣、裝修、抵押等名義，批量從銀行套取超過房屋真實(shí)交易貸款的溢價(jià)貸款；
利益分配：從銀行騙取的溢價(jià)貸款扣除正常房屋估值的金額后，由相關(guān)方進(jìn)行分配，其中，“職業(yè)背債人”通常會(huì)分3-5成，剩下的由利益鏈條上的中介、賣房者、銀行內(nèi)鬼等進(jìn)行瓜分。
斷供跑路：前1年甚至前6個(gè)月象征性還款，時(shí)機(jī)準(zhǔn)備成熟后直接斷供跑路。

很顯然，這個(gè)鏈條最大的利益受害方就是銀行，第二大受害方就是“職業(yè)背債人”，而其它相關(guān)門則躲在幕后，看著到手的利益繼續(xù)嫻熟地操作下一個(gè)具體的“高評(píng)高貸”的項(xiàng)目。
當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)不斷上漲的時(shí)候，這種模式即使開始操作有問題，也會(huì)在后續(xù)的抵押物不斷升值過程中風(fēng)險(xiǎn)得到了釋放，從而形成更加隱秘的利益鏈條，直到：
21年中國恒大爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)從而引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)，從而導(dǎo)致高漲的房?jī)r(jià)從此扭頭向下。

這個(gè)“高評(píng)高貸”的雷有多大？

承載“高評(píng)高貸”這一操作的渠道，除了極小部分是通過正常購房人放款外，通常會(huì)通過另一種與抵押物價(jià)值呈弱相關(guān)的業(yè)務(wù)：
企業(yè)經(jīng)營貸。

而近期市面上開始不斷有消息爆出近10萬億規(guī)模的經(jīng)營貸即將被擊穿的消息。
這10萬億數(shù)字到底是如何而來？

據(jù)康哥了解，消息源最早源于ZGFY這個(gè)自媒體對(duì)經(jīng)營貸這一客觀數(shù)字的推斷：

截止至2023年底，全國商業(yè)銀行經(jīng)營貸余額高達(dá)22.15萬億，而在2020年末這個(gè)數(shù)字僅為11.54萬億。

于是乎，有部分自媒體就推斷，按三年期經(jīng)營貸來測(cè)算，這差額增量的超10萬億部分將于今年2024年集中到期，因此推斷說10萬億這個(gè)大雷。

在康哥看來，這個(gè)10萬億數(shù)字不能說十分準(zhǔn)確：

1、增量部分是三年累計(jì)新增，有部分可能是2022年或2023年新增的，所以貿(mào)然直接取值是會(huì)有夸大嫌疑；

2、雖然沒有10萬億這么夸張，但是顯然這是一個(gè)確定比肩恒大2萬億負(fù)債的大雷，甚至疊加核心抵押物住房在當(dāng)前這個(gè)行情下估值重塑造成的沖擊波，很可能去年未暴的雷今年也會(huì)暴。

寫在最后

一輪始自恒大的房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)，原來大家以為的是：

定點(diǎn)爆破。

現(xiàn)在回過頭來一看，原來是：

接近全軍覆滅。

而這多米諾骨牌能否停下？何時(shí)停下？目前來看尚未有明顯跡象。。但是如何防止一個(gè)更大的雷被引爆，這無疑值得所有人警惕！
但是更應(yīng)該讓人警惕的是：

利用各種規(guī)則教你鉆空子的“捷徑”，未來都可能成為你人生的枷鎖！