北京剛改需求在加速入場

我在上篇文章《》中，已經詳細論述本輪行情，根本不是春季的上學需求導致的。

這篇文章我將進一步全面分析當下市場。

可以看下這個數據：

這里有個關鍵名詞——剛改。

都知道北京早已是置換型存量市場，超過三分之二的買房者，都是一賣一買置換型。一般來說，賣掉老破小后買入兩居或小三居，算是剛改家庭。

這種集中度最高的，就是90㎡±30㎡這個區間，面積小的就是兩居，大一點也就是正常三居。

再往上的面積，對很多家庭來說就難以企及了，基本屬于大改善甚至終極改善了。

所以剛改，也可以理解為：剛需混合改善。

好，我簡單說下我對此的分析：

1.該數據再次印證了我說的“今春行情，學區需求沒幫上大忙”

學區房的絕對成交主力，是面積小于60平的小房子，大家可以找各學區所在的中介要一下成交明細，100套學區房里，大于60平的沒幾套。

所以60平以下的占比，如果沒在春季占比增加，那代表學區需求真不是市場變熱的主力。

坦白講，2025年初，的確是春季上學行情帶來的小陽春，很多家庭選擇在上學季買入的占坑學區房，上學季一過，市場馬上就變了。

但是，今春明顯不是學區占坑拉動的行情，它對現在成交量貢獻實在太小了。雖然因為整體成交量上來，它也會漲，但本質得認清。

2.老破小的拋壓已經在25年10月到26年2月釋放差不多了。

在那期間拋盤的，隨著賣房款陸續到賬，逐漸從觀望到實看，再有一部分根據自己眼光和判斷，上了談判桌。

這一需求，目前看，已經從勻速逐漸變成加速。

（不懂“老破小的拋壓釋放差不多了”這句話的，可以看下我年后第一篇文章《春節大戲劇終了》，實際這篇文章我本來起的標題是《北京樓市的基本盤》，怕這邊審不過，臨時改的。）

這是我紅薯上沒改標題的截圖：

（這里還有句題外話：老破小是市場下限，但不是市場上限，除必須留外，其他情況抓緊趁這一波換掉，我知道高點買的會割肉，但你看過房就知道了，你要換到的剛改房距離最高價，比你虧的還多，實際換房差價是在減少的，但這個差價會隨著剛改和大改善房回歸，逐漸再次拉大。）

3.數據畢竟是數據，別說樓市了，大A從3000到4000的時候，不還是有“飄綠”的，數據的目的是看到一點趨勢，不能唯數據論，要著眼當下，你看到的板塊、看到的房子，是什么掛牌變化、什么砍價幅度、什么成交變化，這很重要。

另外，我要解釋下，為什么拿“面積段”分析而不是拿總價段分析，肯定有人會問這個。

您要知道，北京的二手房市場，是一個較為“局限型”的需求市場，你在南三環，我推薦你買新北苑，你不罵我的概率很小。

（這一點上，新房的局限性就稍微小一些）

您看標題啊，現在【剛改】是市場成交的主體，很多在線下買房的人，至多接受范圍半徑就是他家附近3公里/單位附近5公里，最多再加一兩個相鄰板塊。

不管這個地方多遠，就算遠到房山門頭溝，人家也有在那住的更大一點的自由和權力，那都是剛改。

所以，拿面積分析，更能準確地反映真實的市場現狀。

（不懂的朋友，可以看下我兩個月前寫的這篇文章）

那為啥分析“價格段”不行？

價格統計，不具備客觀性，因為如果從24年1月算，很多房子跌幅可不止20%，除了領跌板塊，多數板塊的房價，其實從24年初到25年底，這段才是主跌期，跌幅30%的不勝枚舉。

換句話說，現在300萬的房子，普遍是之前400萬房子跌下來的。

本身北京各類型房子，成交占比每月浮動也就是在百分之幾的個位數，你統計今天的各價格區間占比，然后拿它和“沒怎么跌的兩年前”對比，數據就會非常集中地往低總價聚集，這樣會極大地誤導讀者。

我相信我的讀者都是高水平，畢竟現在整個互聯網都在下沉，的確某些賬號的讀者，在基礎數學這塊，還是很吃力的，如果您身邊有這樣的人，我真心希望您多幫扶一下。

另外，再和大家同步幾個數據：

1.上周實時成交：2863/套（這只是綠中介一家的量，涉及到實時成交的，下同）

2.上周網簽量：二手房4141套，新房559。

3.本周二手房實時成交：1342/套（截至周四）

4.本月截至本周四二手房成交：7098套。

預計：僅周末兩天有概率突破1500套，本周突破3000套是板上釘釘的，反推全口徑中介本周實時成交，至少是5000套打底。

5本周網簽量；二手房3488/套，新房425套。

6.本月截至周四網簽總量：10699套。

因網簽比實時成交延遲，這個月網簽量應該在1.8萬套附近，如果31日中介主動網簽沖量（常規操作），可能會破1.9萬套（考慮到網簽系統承受力，估計沖不破2萬套，四月份網簽有概率破2萬套）。

7.上周看房總組次：67430/組（僅綠中介）。

8.本周截至周三看房組次：16950/組（僅綠中介）。

9.本月截至19日總看房次組：163632/組（僅綠中介。二月全月；101984/一月全月；240479）

10.綠中介總掛牌量：122481/套（年初新增的2000套掛牌已消化完）

以上10項數據均來源綠中介數據，綠中介目前在北京市占率應該在55%附近，區域不同，占比略有差異。

從數據上來看，無論是成交量還是成交節奏都在加快，目前我們在實地探房中也發現有效房源量在急劇減少，可看房源越來越少，在售房源中成交價格也隨著成交量的推動，價格對比年前有明顯的提升，大部分區域整體價格提升在3-5%，之前超跌的社區有超過10%的回調。

近期在作業中，我們會員反饋自己的房子近期成交價格和買家出價也隨著市場波動在上漲，有部分在房山長陽類似這種地方有房的會員，也反映近期出價也對比之前有差不多10萬的漲幅（總價在150-200萬左右）。也有最近成功出售后的會員，給我們反饋最后的成交價其實已經超過之前的心理預期，大部分買家已經明確接受市場的合理回調了。

而我們客戶在實際作業中或談判中，因為我們客戶的自我定價失誤，錯過好幾套在當下同小區中最優的房子。

主力板塊剛改房，都在近一個月內成交接近20套房源，同戶型近一個月成交差價少的20萬，差價多的接近50萬。

本周我們在實際談判中遇到多家中介/多個客戶競爭一套房源的情況發生（怡海花園/融科橄欖城/富力桃園/鴻坤理想城等，），總價基本上在90㎡±30㎡，500萬±200萬這個區間（總價高低主要區分在位置遠近，很多三四百萬的并不是老破小），也一定程度說明了目前市場的較為活躍的剛改邏輯，從中小戶型開始，逐步到中大戶型的筑基（當然，這些數據只是我們實操中小數據庫，整體市場數據還是以大盤數據為準）。

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