北京買房：理清思路，購房建議1828

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我不是北京戶口，也未婚，所以不考慮學區，只是純居住兼顧保值。首套資格，想買房齡新的宜居房子。請問三點：一是新房還是二手房，二是北七家的地段您是否看好，三是如果買了房，從周期講您建議持有幾年？

A：

1、常規建議是如果自住為主+長期自住，那就買新房，怎么的都比二手房的體驗好。如果是過幾年還想置換，那建議先看市區地段好的二手房，這樣換房的時候一般不吃虧。

2、北七家的地段兒也得看具體的小區。或者說以近些年的價格走勢看，靠近產業園區的地鐵沿線的次新房都挺好的，漲跌波動基本跟隨大盤。但其他離地鐵遠的就是自住為主了，尤其是那些老小區的大戶型，包括別墅類的，價格走勢都不太強。

3、持有幾年？房子是用來住的，這看您自己想住幾年唄。我家現在住的房子都十多年了，而且還想再住下去，如果非要加上一個期限，那我希望是向蒼天再借500年。

多說一句吧，房子從投資角度講是長期投資品，是用時間換來的價值提升，這周期一般都是5年以上，10年算小周期，20年才是一個波動的大周期呢。所以還是先別設定持有年限了，走著看吧。

不過前些年北京中介做過統計，年輕人買房的置換周期是7年。很多人都是先買個上車盤小戶型，7年之后又攢了些錢，那加上貸款就可以置換宜居改善的了。再或者說很多人是買的婚房，7年之后是孩子差不多上學的時候，也該準備換學區房了。

僅供參考。

二

Q:

我有北京購房資格，手上有點錢，百八萬吧，請問如果是您，現在情況下是追投黃金，還是買套公寓收租金？如果是買公寓的話，您對北京像素怎么看？40多平100萬之內的。

A：

1、如果是我，那我能倆都不選嗎？或者說我首先是肯定不買黃金了，現在這么高的價格不敢追投，也沒必要。其次是黃金屬于無息保值品，只能是看著高興+心里踏實，但不產生任何附加值。

2、至于公寓我也不會買了。因為雖然租金收益挺高，但畢竟有隱形的風險，而且是不可能消除的，那也就沒必要買了。之所以到目前為止沒有機構投資者買公寓，就是因為風險不可控。

再者說了，現在朝陽有很多超跌的小戶型呢，租金收益雖然趕不上公寓但也差不太多，那我何必多冒風險啊？所以就算買房的話我也會買普宅，盡量不買公寓了。

3、北京像素從租金收益角度挺好的，現在應該在4%左右了。也就是說這里也算超跌了，至少是有超跌的房源。所以看自己的判斷吧，短期有可能從租金和房價上都有收益，但常規建議是別長期持有。

僅供參考。

三

Q:

南三環馬家堡的嘉園二里，是李嘉誠開發的嗎？怎么感覺挺亂似的，跟九龍城寨似的，能買嗎？我想買個小兩居，價格合適，但不知道保值如何？另外中介說物業不太好，但有街道辦監督，是這樣嗎？

A：

1、嘉園二里，開發商是當年的“宣武城建”，屬于宣武區的拆遷安置房小區。李老板曾經答應投資舊城改造，李澤鉅也參加了奠基儀式。但是后來他們放鴿子了，轉頭投資東方廣場去了，這里就由宣武城建獨自開發了。

但嘉園的這個名字跟李嘉誠有關，當年為了討好他，所以叫嘉園。北京之后的嘉園都是模仿這里，確實挺好聽的，但和李嘉誠沒關系了。

2、感覺挺亂的，整改之后應該好多了吧，前些年確實不是太好。這就是當年的設計理念問題，那會兒都不太懂，只好模仿香港新加坡等地，現在看來這些花里胡哨的設計不適合北方了，但也沒辦法了。

該買就買唄，典型的自住為主，居住的性價比挺高的，就是戶型不太好選，多看看吧。

3、保值普通吧，畢竟是安置房，房齡又老，好幾家物業也容易扯皮，否則也不會現在的價格。以后最好的成績就是跟隨板塊大盤，別有太高的期望值就行。

4、物業的事兒我不知道，中介說的有可能吧，監督+協調本來就是基層政府的責任。要不您就直接去問問物業，好幾家呢，我實在分不清。

僅供參考。

四

Q:

我打算給孩子在京購房，但不懂北京樓市，請問如果單身女孩在首師大附近工作，以300萬首付買，哪里的房子合適？小區環境和各種配套怎么樣的？

Ps：總價初步預算在600萬左右，因為女兒收入2萬多，現在除租房和生活開銷后能有1萬左右結余，我們還可以幫助一些。希望買學區好的三居室，能買到嗎？北京據說是講究南北通透的板樓，希望能推薦次新小區，環境好些的。

A：

1、600萬在北京買三居不難，但這“好學區+南北通透”就不容易了。海淀的均價就7/8萬，好學區更貴，而南北通透的三居面積基本都100平起步，那這600萬就不夠了唄。而且您家還希望是環境好的次新小區，那就是商品房的，基本都得千萬左右了。

2、所以我建議還是適當降低一些要求吧。比如這學區，既然還未婚，那就沒必要提前太早買學區房，至少別買熱門好學區的。否則這會兒的溢價仍然不低，在600萬里至少占比150左右，在用不上學位的時候就只能是閑置價值，自然降低了居住的性價比，而且這部分溢價還有保值的風險。

我要建議就是往西看看田村的吧，次新小區多，學區不熱門也就溢價不算高，各項都算兼顧，但600萬買三居也選擇不太多，兩居還差不多。

要不就再向西看石景山的，這就沒溢價了，居住的性價比正常，這總價的選擇就多多了，環境交通和配套都不錯。

3、我建議您還是先讓女兒看看市場吧，去各小區轉轉，看幾次就有概念了。

僅供參考。

五

Q:

我想買房，就是自住，四環內有沒有便宜的X產權的，因為資金少，只能買這種。想買個四環內地鐵附近的，安全的，有沒有？

Ps：我沒有投資的想法，就是圖個自住，保值角度能跟上大盤就行，也不用學區。

Ps：您先說有哪些房吧，然后再說預算，我得看房子。

A：

1、那就算了吧，感覺您像逗我玩兒似的。

2、不過也回答兩句吧。南四環內曾經有過小規模的公寓，朝陽豐臺當地都有。但早就應該不能賣了，只是當作違建公寓來出租。另外也曾經有過公司產權的公寓，以租代賣的違規散售，現在是否還有我不知道，大概率是沒了。

沒有安全的，只要是X產權+規模小，那最終結果都是被強拆。最好結果是拿回原始購房款，不好的結果被凈身出戶也沒轍。能蓋這種房的都是地頭蛇，有的是各種手段。

3、都X產權了就甭聊保值了。投資的第一前提就是守法，投資三要素是安全性、收益性和流通性。連安全都保證不了，還聊什么保值啊，只能是碰運氣。

X產權更沒有學區，沒產權就無法落戶，哪兒來的學位啊？所以說您如果不是真的不懂，那就是逗我玩兒呢。

僅供參考。

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