從上地占坑，看今年學(xué)區(qū)行情

網(wǎng)絡(luò)上目前有幾種聲音：

1.今年的小陽(yáng)春，是學(xué)區(qū)需求導(dǎo)致的。

2.出生人口減少，學(xué)區(qū)房沒人要了。

3.小陽(yáng)春后，房?jī)r(jià)還要繼續(xù)下行。

可以說，這幾條的發(fā)力點(diǎn)，基本都是學(xué)區(qū)房強(qiáng)相關(guān)。

所以這篇文章，想通過我的觀察和理解，不敢說以正視聽吧，算是捋順一下。

1.今年的小陽(yáng)春，是學(xué)區(qū)需求導(dǎo)致的。

可以直接說結(jié)論，并不是，個(gè)別網(wǎng)紅學(xué)片過熱，但所有學(xué)區(qū)的總熱度，甚至不如整體市場(chǎng)的總熱度“提升幅度”。

換句話說，學(xué)區(qū)房總成交量增加＜其他房子總成交量增加。

下面是細(xì)節(jié)：的確存在比較火爆的學(xué)區(qū)，但這不能當(dāng)整體共識(shí)。

因?yàn)槟瓿踹@段時(shí)間，正如我去年預(yù)測(cè)，上地占坑成為這一輪的網(wǎng)紅，像上地學(xué)區(qū)最有名的兩個(gè)占坑小區(qū)：上地東里和馬北路1號(hào)，這倆小區(qū)我做上地板塊攻略視頻的時(shí)候，小面積占坑價(jià)格應(yīng)該是最低點(diǎn)，像東里40多平那種小一居（部分客廳無(wú)窗，實(shí)際算開間），去年最低時(shí)候成交價(jià)在450萬(wàn)上下，現(xiàn)在這種戶型我今天實(shí)時(shí)了解最低一套吐口價(jià)是580萬(wàn)，當(dāng)然實(shí)際成交應(yīng)該要比這低，同時(shí)這里還有點(diǎn)差別，上地涉及6年一學(xué)位問題，學(xué)位占用年限，對(duì)價(jià)格有小十幾萬(wàn)的影響。但中肯來(lái)看，比最低時(shí)，貴100萬(wàn)算差不多了。

馬北1號(hào)，40-50平這種小占坑，去年最低基本在370左右。

今天我了解的情況是目前沒有“有效房源”（靠譜價(jià)格在售，在我定義里算有效房源），最近一套是上周日成交468萬(wàn)，基本也是貴了100萬(wàn)左右。

就算不買學(xué)區(qū)房的人，也或多或少，刷到過此類筆記。

而且不關(guān)注學(xué)區(qū)的人，肯定比關(guān)注的多，這就造成了一個(gè)看起來(lái)很真的共識(shí)。

但實(shí)際上呢，諸如西城的金德月占坑房、東城的安交和平里占坑房、朝陽(yáng)的慧忠里/芍藥居等占坑房，成交量只能算穩(wěn)中微升。

那么，以北京年后這段時(shí)間的成交大幅上升看，學(xué)區(qū)房因素影響很小，至于什么原因?qū)е拢皇沁@篇重點(diǎn)，昨天的會(huì)員內(nèi)部直播我已經(jīng)由表及里的剖析了。

2.出生人口減少，學(xué)區(qū)房沒人要了。

直接說結(jié)論：學(xué)區(qū)房的短期需求，主要結(jié)合教改政策、各學(xué)齡入學(xué)節(jié)點(diǎn)去分析，然后才是長(zhǎng)期的北京出生人口影響。

咱們摘出來(lái)三個(gè)關(guān)鍵要素：教改政策、各學(xué)齡入學(xué)節(jié)點(diǎn)、出生人口影響。

教改政策：現(xiàn)在北京主要學(xué)區(qū)幼升小執(zhí)行的是“單校多校相結(jié)合的登記入學(xué)”規(guī)。

翻譯過來(lái)就是，現(xiàn)在幼升小需求不如前幾年強(qiáng)烈，但又沒到100%的買哪個(gè)小區(qū)就一定上哪個(gè)小學(xué)的程度。

這里面人工調(diào)節(jié)的是起到關(guān)鍵作用，“按供分配”起次要作用。

我舉個(gè)例子，比如東城北東片區(qū)，為了體現(xiàn)“多校劃片”仍然存在，就算某小學(xué)名額排序能滿足你家孩子上學(xué)，但如果你是不幸被調(diào)劑的那一個(gè)，也沒處說去，畢竟還在“多校”。

此類情況其實(shí)德勝等片區(qū)也存在，具體細(xì)節(jié)，數(shù)據(jù)不公布出來(lái)，誰(shuí)也不出清楚。

各學(xué)齡入學(xué)節(jié)點(diǎn)：這里主要是兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，一個(gè)是幼升小、一個(gè)是小升初。

幼升小上面說了，從25年開始就寬裕很多了，像海淀去年近90%的重點(diǎn)學(xué)片，都出現(xiàn)了，1911后買入的家庭，原區(qū)原派，甚原位原派。

這也是我去年那么肯定上地會(huì)成為這一輪網(wǎng)紅的原因，因?yàn)樗呛５硐鄬?duì)比下，最均衡的片區(qū)，如果不出區(qū)，那自然會(huì)吸引“片區(qū)之間搖擺的家長(zhǎng)”。

這其實(shí)對(duì)今年的其他學(xué)片，是不太有利的（當(dāng)然具體問題還要具體分析）。

小升初這塊，是目前北京最頭疼的，聽說不少學(xué)校提前應(yīng)對(duì)，都新建或借用新校址（比如德勝的十三分新建、朝陽(yáng)的陳經(jīng)綸聽說征用了歐陸經(jīng)典旁邊的幼兒園）。

為啥會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？

這得追溯幾年前的幼升小人群，正常來(lái)講，2026年9月升初中的，應(yīng)該是2021年幼升小的，眾所周知，21年開始，北京小學(xué)的入學(xué)潮開始了，基本到2023年達(dá)峰。

的確不排除有的家庭可能不認(rèn)可傳統(tǒng)教育模式，但總不能九年義務(wù)沒畢業(yè)就讓孩子輟學(xué)吧......

至于非京籍讀完小學(xué)去外地上學(xué)，帶來(lái)的小升初衰減也很小，因?yàn)榉蔷┘彝ィ枷氲煤芮宄瑤缀鯖]幾個(gè)幼升小就砸錢卷頂級(jí)學(xué)區(qū)的，即便是頂級(jí)學(xué)區(qū)里的少部分非京籍，人家也不會(huì)走，因?yàn)樗愫昧朔e分落戶時(shí)間，這小部分是可以趕在高考前轉(zhuǎn)京籍的。

所以，2026、2027、2028，是北京小升初的歷史級(jí)高峰期。

當(dāng)然了，如果再推算的，加3年就是北京噩夢(mèng)中考年，即2029、2030、2031這三年參加北京中考的。

不要覺得有一半孩子上不了普高是多大的事，未來(lái)那三年，能到30%嗎？我估計(jì)懸。

然后呢，哈哈，可以再推算，2032年開始，要有一大波高校擴(kuò)招。

基礎(chǔ)數(shù)量在這擺著呢，沒啥可討論的。

所以上地為啥漲這么狠？

懂得都懂，上地不僅初中無(wú)坑（人西和20中保底），而且上地的初中平均水平要比小學(xué)更好。這玩意跟中介炒不炒有啥關(guān)系，那些中介要是有能力，他們?nèi)ツ暾Σ怀茨?.....尊重一點(diǎn)點(diǎn)最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)吧......

出生人口影響：終于說到網(wǎng)上喜歡聊的“人口減少學(xué)區(qū)無(wú)用論”了。長(zhǎng)期的人口減少，必然會(huì)帶來(lái)學(xué)區(qū)需求減少，這是對(duì)的。但是，人口減少不代表沒人了。頂多回到當(dāng)年唄——買哪就可以上哪。

那我請(qǐng)問，中國(guó)音樂學(xué)院附屬小學(xué)劃片的老破小，和人大附小本部劃片的老破小，一樣的價(jià)格，你買哪？除非特殊頭鐵的，否則肯定是選更好的小學(xué)啊，便宜不占白不占啊。你占便宜，我占便宜，大家都占便宜，那中國(guó)音樂學(xué)院附屬小學(xué)老破小怎么辦？

要么黃攤子，要么賣給壓根不考慮學(xué)區(qū)、預(yù)算更低的人唄，這差價(jià)不是又出來(lái)了嘛，還是最基本的微觀供需常識(shí)啊。

3.小陽(yáng)春后，房?jī)r(jià)還要繼續(xù)下行。

這句話原本和學(xué)區(qū)聯(lián)系較弱，但有人喜歡混淆視聽，我就放這篇簡(jiǎn)單聊幾句。

我先直接說結(jié)論，這是一句很雞賊的正確廢話。

如果您有興趣，可以翻閱過去15年的北京房?jī)r(jià)，有沒有哪一年，春季過后，房?jī)r(jià)不下行的？

一個(gè)都沒有，就算2016年，上半年行情也只頂?shù)搅?月中旬，我記得當(dāng)年5月網(wǎng)簽是2.3萬(wàn)，6月就瞬間回到了1.3萬(wàn)，價(jià)格也相應(yīng)的下跌了一點(diǎn)。

那請(qǐng)問，2016年3月嫌房?jī)r(jià)貴的人，后來(lái)怎么樣了？

9月10月11月，又多花了上百萬(wàn)，含淚買了一套更遠(yuǎn)更小的房子。

當(dāng)然了，現(xiàn)在肯定和2016年完全沒法比，也不可能有那么大幅度。

但有一件事是確定的，北京的“鍋底”已經(jīng)在年前的的1月份堵上了（參考250萬(wàn)理論）。

如果不是純投資，而是剛需的話，風(fēng)險(xiǎn)不大了。

如果純投資，那可要小心了，目前看，不是“行情來(lái)不來(lái)”的問題，北京這一輪，是極度明顯且確定的“結(jié)構(gòu)性需求”驅(qū)動(dòng)，如果瞄不準(zhǔn)靶心，您再射個(gè)1環(huán)2環(huán)，那意思也確實(shí)不大。

至于這個(gè)“結(jié)構(gòu)性需求”，昨天的會(huì)員內(nèi)部直播已經(jīng)詳述，這里就不耽誤各位時(shí)間了。

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