重慶7大房企全軍覆沒

重慶本土房企普遍陷入困境，在房地產行業深度調整中，曾經輝煌的“渝派房企”經歷了分化與重塑，部分企業通過破產重整尋求新生，部分仍在艱難維持，而市場格局已發生根本性變化。

一、陷入困境的本土房企現狀

1. 協信遠創：破產重整完成，創始人“凈身出戶”

協信遠創是“五朵金花”中處境最為嚴峻的一家，已通過司法重整完成債務化解。

? 債務規模：涉及4796家債權人，申報債權金額約928.6億元，經審查確認債權約623.78億元。

? 重整方案：2025年4月21日重慶市第五中級人民法院正式裁定批準破產重整草案，成為全國首個通過司法重整實現紓困的百強房企。

? 清償率對比：如果直接破產清算，普通債權清償率僅6%左右；通過破產重整實現持續經營，普通債權清償率約18%。

? 創始人結局：創始人吳旭放棄全部投資收益，徹底股權歸零，權益讓渡給債權人。

2. 財信集團：昔日“重慶五虎”申請破產重整

? 破產申請：2025年2月，重慶財信房地產開發集團有限公司及其間接控股股東重慶財信企業集團有限公司正式提交破產重整申請。

? 財務困境：截至2024年12月31日，財信地產總資產44.86億元，總負債51.78億元，所有者權益-6.92億元，已嚴重資不抵債。

3. 金科股份：1470億債務重整，創始人出局

? 債務規模：涉及債務規模達1470億元，債權人超8400家，成為當前房地產行業最大的重整案。

? 重整完成：2025年12月15日重整計劃執行完畢，產業投資人上海品器聯合體正式入主，創始人黃紅云長達27年的掌控時代落幕。

? 控制權變更：公司步入“無實際控制人”新階段，形成“優質資本+央企AMC+地方國企”的強強聯合。

4. 華宇集團：從千億夢想到被執行人

? 財務惡化：2025年三季度營收45.73億元，同比下滑23.08%；凈利潤虧損1.38億元，同比降幅高達264.11%。

? 成為被執行人：目前重慶華宇集團已成為被執行人，涉案金額超4億元，董事長蔣杰被限制高消費。

? 千億戰略失敗：2021年實際完成銷售額760.4億元，未達千億目標，高周轉模式導致資金鏈緊張。

5. 東原地產：母公司退市，預重整啟動

? 母公司困境：迪馬股份作為東原地產的上市公司主體，因股價連續20個交易日低于1元，于2024年8月1日被上交所終止上市。

? 財務虧損：2021年至2023年期間歸母凈虧損累計超過92億元。

? 預重整進展：2025年11月11日向重慶市第五中級人民法院提交預重整備案登記申請。

6. 新鷗鵬：撤銷重慶公司，去地產化

? 公司撤銷：2025年9月發布《關于撤銷重慶公司的決定》，重慶公司因年度目標任務達成較差、觸犯公司紅線制度，所屬各項目及人員并入渝州產業集團。

? 項目停滯：多地項目經歷停工與復工的反復，實控人曾被列為被執行人。

7. 英利國際置業：破產清算

? 持續虧損：2022年凈利潤-3.47億元，2024年上半年凈利潤-9957.7萬元，持續虧損導致資金鏈斷裂。

? 破產清算：關聯公司重慶英利投資有限公司2024年2月被裁定破產清算，負債約1.3億元。

8. 其他本土房企困境

? 黔龍實業集團：2024年10月啟動預重整-重整投資人招募，涉及26家企業，是渝東南地區重點民營企業集團。

? 重慶建工：2025年預計虧損11.8億元，資產負債率飆升至91.03%，流動負債超流動資產39.88億元。

二、相對穩健的本土房企

1. 龍湖集團：相對穩健但仍承壓

? 銷售表現：2025年重慶中心城區銷售額69.61億元，高居榜首；大重慶銷售額71.31億元，同樣位居第一。

? 財務現狀：截至2025年中，有息負債規模仍達1698億元，凈負債率51.2%。

? 經營模式：本質是“以開發養自持”的動態平衡，132億元左右的商業運營收入雖為壓艙石，卻遠不足以覆蓋千億債務的本息與運營開支。

2025年房地產開發業務巨虧，銷售業績持續暴跌。

2. 海成集團：低負債樣本異軍突起

? 財務健康：堅持“70%自有資金+30%銀行貸款”的融資結構，負債率長期控制在20%以下，無公開債務違約記錄。

? 銷售業績：2025年1-10月以58.59億元銷售金額、79.05萬㎡銷售面積穩居大重慶房企TOP2；2026年2月位列重慶商品住宅銷售金額榜第一。

? 投資策略：2025年持續加碼重慶主城核心區，累計拿地金額超36億元。

3. 區縣本土房企：深耕區域穩健經營

萬州鴻鷗、涪陵澤勝、江津祥瑞等本土企業，深耕區域市場二十年，不搞跨區域擴張，不碰高杠桿融資，以“小而美”的項目開發為主，靠扎實的本地口碑與穩定的去化速度維持經營。

三、市場格局的根本性變化

1. 國/央企主導地位強化

在TOP10房企中，國/央企占比從40%飆升至70%，而民企從60%驟降至30%，市場主導權發生了根本性轉移。華潤置地、招商蛇口、中國鐵建等央國企成為市場壓艙石。

2. 本土國企與新興民企崛起

? 本土國企：科學城置業、兩江置業、康田、頤天康養等手握多宗地塊，成為近三四年市場的關鍵力量。

? 新興民企：海成、邦泰、遠達等全新崛起。海成2025年大重慶銷售金額66.35億元居第二位；遠達在2025年4月7日與海成爭奪新牌坊地塊，交鋒190輪。

3. 產品競爭轉向品質競爭

2025年重慶房地產市場以“好房子”建設為核心：

? 政策導向：市住建委明確將“好房子”建設作為年度重點，發布《“美好家園”建設三年行動計劃》。

? 產品升級：26個新規項目陸續入市，平均開盤去化率高達70%。

? 四代宅普及：龍湖、華潤、金茂等房企紛紛推出四代宅產品，成為市場新寵。

4. 市場份額向頭部集中

所有梯隊集中度同步回升——TOP5集中度提升2%，TOP10提升4%，TOP20提升5%，TOP30提升6%。市場份額開始向幸存下來的、更具競爭力的企業系統性回流。

四、行業調整的深層原因

1. 高杠桿擴張模式失效

“五朵金花”的集體沉淪，很大原因是他們“作”的——只顧規模、忽視風險，只顧擴張、不懂經營。華宇為實現千億目標不惜借高利貸拿地、快進快出賣房。

2. 行業邏輯根本改變

房地產行業從高負債、高杠桿、高周轉的粗放式經營模式向“好房子”建設、保障性住房供給、存量資產運營的高質量發展模式轉型。

3. 融資環境收緊

房企融資渠道收窄，高杠桿模式難以為繼。協信多次上市失敗，金科、華宇等缺乏穩定的融資渠道。

4. 政策環境變化

2020年“三道紅線”成為中國房地產行業的分水嶺，房企融資受到嚴格限制。重慶市政府圍繞構建房地產發展新模式推出一系列政策，包括2025年5月發布的6條房地產新政。

五、債務重組與風險化解

1. 債務重組常態化

截至2026年1月底，43家出險的上市房企，總有息負債2.65萬億元，其中有約18家房企公布了相關債務重組方案，這些企業總有息負債規模約1.84萬億元，占比約69.4%。協信遠創和金科股份的重整合計化解超過2000億元的債務。

2. 重整模式創新

? 協信模式：“資產分拆+服務信托”模式，三家投資人以5.85億元現金獲取部分資產包，剩余資產裝入5年期服務信托。

? 金科模式：通過“司法重整+戰投賦能+業務轉型”的創新模式，在保障債權人權益的同時為企業贏得喘息之機。

? AMC深度介入：中信金融資產、蘇州資產、華潤渝康三家AMC通過“共益債投資+債務重組+資產處置”的組合拳，為協信遠創打通了“不良資產處置、資金回籠、債權人清償”的閉環。

3. “白名單”制度支持

2026年1月，金融監管總局、住房城鄉建設部等部門進一步明確城市房地產融資協調機制“白名單”項目貸款有關政策措施，對符合條件的“白名單”項目，可進行貸款接續，貸款期限最長可至5年。

六、政策環境與行業轉型

1. 2026年兩會政策定調

2026年全國兩會房地產政策標志著行業正式進入“存量盤活、品質提升、長效構建”的高質量發展新周期，并提出“控增量、去庫存、優供給”的九字方針。

2. 重慶22條新政

重慶迅速響應全國兩會精神，出臺了22條新政，涵蓋“好房子”建設、多子女家庭及首次購房補貼、公積金優化、培育租賃市場、存量盤活等方面。

3. 市場結構變化

? 購房者結構：市外購房人員占比達到26%，比往年高出約10個百分點，購房者從“本地自生”轉向“八方來聚”。

? 產品結構：2026年春交會參展的153.14萬平方米商品住房中，符合高品質標準的“好房子”房源占比已超過40%。

? 二手房占比：二手房成交占比近八成，市場進入存量主導階段。

七、未來展望與行業趨勢

1. 從“規模擴張”向“品質提升”轉型

2025年重慶商品住宅市場呈現“兩頭熱”特征：剛需小戶市場份額穩漲，改善豪宅產品占比上漲。房企集體押注高品質住宅，正經歷一場從“規模競賽”向“品質交付”的深度轉型。

2. 央地合作模式深化

2026年2月，招商蛇口與重慶市地產集團所屬康田置業聯合組建招田佳序房地產公司，聚焦兩江新區園博園片區首期“好房子”項目建設。這種“央企+地方國企”的合作模式成為新趨勢。

3. 輕資產運營成為新增長點

本土房企的競爭力不再來自于高杠桿與規模擴張，而是源于對城市發展脈絡的把握、對用戶需求的洞察、對開發和運營雙重能力的修煉。龍湖積極拓展代建與商業代管，東原則聚焦城市更新。

4. 市場進入結構優化階段

重慶房地產市場正從“失序分散”進入“有序再集中”的新階段。未來行業將更加注重產品品質、財務穩健和可持續發展能力，那些能夠適應新環境、堅持長期主義的企業將在新一輪競爭中占據優勢。

八、總結

重慶本土房企的困境是房地產行業深度調整的集中體現：

1. 部分企業深度困境：協信遠創、財信集團、金科股份、華宇集團、東原地產等曾經輝煌的“渝派房企”均陷入嚴重財務危機，通過破產重整、債務重組等方式尋求新生。

2. 市場格局根本改變：國/央企成為市場主導力量，市場份額向頭部集中，產品競爭從價格比拼轉向品質比拼。

3. 行業邏輯徹底轉型：從高負債、高杠桿、高周轉的粗放式經營模式向“好房子”建設、保障性住房供給、存量資產運營的高質量發展模式轉型。

4. 債務風險逐步化解：通過司法重整、債務重組等方式，行業風險得到有效化解，截至2025年10月已有21家出險房企完成債務重組，化債總規模約1.2萬億元。

5. 新興力量填補空白：海成、邦泰、遠達等新興民企以及科學城置業、兩江置業等本土國企填補了“五朵金花”留下的市場空間。

當前重慶房地產市場正經歷從“規模擴張”到“品質提升”的深刻轉型，雖然部分本土房企陷入困境，但行業整體正在向更健康、更可持續的方向發展。未來重慶樓市將更加注重產品品質、財務穩健和可持續發展能力，那些能夠適應新環境、堅持長期主義的企業將在新一輪競爭中占據優勢。