北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1825

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是二孩家庭，一直住東四環(huán)的****，學(xué)校***分校，之前沒(méi)特別考慮過(guò)學(xué)區(qū)的問(wèn)題，但是老大現(xiàn)在三年級(jí)，天天家里雞飛狗跳的，老二明年上學(xué)，如果也是這種情況這日子就沒(méi)法過(guò)了。

所以有換房到東城的想法，賣掉現(xiàn)在的兩居室能400多萬(wàn)，您建議換到哪個(gè)學(xué)區(qū)合適？600多萬(wàn)的三居就行，我們添100萬(wàn)再加100萬(wàn)貸款，最好南北通透的板樓，小區(qū)好點(diǎn)的。

A：

1、那最近的東城學(xué)區(qū)就是龍?bào)w啊。而且南城的價(jià)格也相對(duì)不高，教育資源在東西海各學(xué)區(qū)都算不錯(cuò)的。

2、不過(guò)您這對(duì)房子的要求有點(diǎn)兒高了。南北通透的板樓三居，一般怎么也得90平，600多萬(wàn)總價(jià)就是7萬(wàn)單價(jià)之內(nèi)，再加上小區(qū)還要好點(diǎn)兒的，那這在龍?bào)w幾乎買不到了，除非撿漏兒。畢竟現(xiàn)在就算房?jī)r(jià)降了也動(dòng)輒8萬(wàn)起步，好點(diǎn)兒的小區(qū)還10萬(wàn)+呢。

或者說(shuō)要不就看看永外學(xué)區(qū)，600多萬(wàn)能買到還不錯(cuò)的三居。但考慮好，天永學(xué)區(qū)在東西城的排名很靠后，未必能滿足您家提升學(xué)區(qū)的需求，或者說(shuō)是提升的不多。

3、另外多說(shuō)一句，很多時(shí)候不是換個(gè)學(xué)區(qū)就能讓孩子的成績(jī)提升的，而是要看綜合因素。所以我要建議還是別期望值太高吧，畢竟換到東城要增加不少的學(xué)區(qū)溢價(jià)，600多萬(wàn)買到的房子，在居住體驗(yàn)方面和您現(xiàn)在400多萬(wàn)的沒(méi)多大區(qū)別，也就是增加的200來(lái)萬(wàn)中有很大一部分都是溢價(jià)。

那換學(xué)區(qū)后真的提升了成績(jī)還好，但如果沒(méi)明顯提升呢？那就得自己判斷值不值了。

僅供參考。

二

Q:

在北京買房是我的意思，我老公一直不愿意，也確實(shí)是一旦買房就降低生活品質(zhì)了，我們收入不算高的。我老公的要求有點(diǎn)高，希望買到總價(jià)低，面積大，戶型好，房齡新的，地段帶好點(diǎn)的學(xué)區(qū)，物業(yè)費(fèi)低的。現(xiàn)在我們?cè)谔焱ㄔ纷夥浚黜?xiàng)都不方便。

Ps：預(yù)算是**萬(wàn)，大兩居或小三居，不好意思，麻煩您給多推薦一下。

A：

1、沃天，您家要是這預(yù)算可真不好聊了。按您老公的要求，這三居室的市場(chǎng)價(jià)起步就得千萬(wàn)以上，怎么說(shuō)服人家降價(jià)啊？這可是要照著腳脖子砍了。

2、幫不上忙，要不還是再多了解一下行情吧。

借這話題聊兩句，在我看來(lái)，這家的老公其實(shí)未必是真的有這么高要求，不過(guò)是找借口罷了，故意抬高門檻兒。真實(shí)目的只是不想買房而已，就是不愿降低生活品質(zhì)。

從我一開始賣房，接觸過(guò)數(shù)不清的這種夫妻。都是女的執(zhí)意想買房，也沒(méi)什么理由，就是“我想有個(gè)家”。而男的則都是理性+全面思考，從經(jīng)濟(jì)+政治+國(guó)際形勢(shì)+產(chǎn)業(yè)布局+民生養(yǎng)老等等各方面都考慮的很多，但目的都只有一個(gè)，不買。

很多人都說(shuō)女人物質(zhì)+貪圖享受，其實(shí)在我看來(lái)未必，大多數(shù)女人在結(jié)婚后都是愿意為了家庭付出全部的。以買房來(lái)說(shuō)，老婆們難道不知道一旦買房就要省吃儉用嗎？當(dāng)然知道，但她們?cè)敢馊淌埽瑸榱诉@個(gè)家愿意付出。

而很多老公則是真的不愿意降低生活品質(zhì)的，連想想都覺得忍受不了。當(dāng)然未必是全部的生活品質(zhì)，大多數(shù)都是一部分而已。

比如我見過(guò)兩口子在售樓處吵架，男人說(shuō)“買房可以，只要保證我每天的抽煙喝酒吃肉就行，其他的都可以忍”。但老婆就是保證不了唄，于是倆人就掰扯起來(lái)沒(méi)完了。這兩口子誰(shuí)錯(cuò)了嗎？我覺得都沒(méi)錯(cuò)，只是因?yàn)殄X少而已。

當(dāng)然錢多的其實(shí)也凈是一樣的。比如我賣改善樓盤的時(shí)候就經(jīng)常遇到一些夫妻，女人就是想住好房子，但男人覺得差不多就得了，有錢搞點(diǎn)兒投資好不好？這種兩口子也沒(méi)有誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，只是關(guān)注點(diǎn)不一樣罷了。

之所以很多家庭在房?jī)r(jià)便宜的時(shí)候沒(méi)買房，不少都是因?yàn)槟腥说淖钄rvs磨嘰。但不能說(shuō)男人錯(cuò)了，畢竟都是理性的分析結(jié)果。

比如2008年我遇到過(guò)不少對(duì)夫妻，都是2006-2007年房?jī)r(jià)最高峰時(shí)買房的，結(jié)果2008年暴跌了，高峰期跌幅達(dá)到30%，郊區(qū)甚至40%幾乎腰斬。那房?jī)r(jià)跌了怎么辦？找我們售樓處維權(quán)+退房唄，夫妻同心其利斷金。

我遇到這種事兒一般都是先推諉，然后挑動(dòng)兩口子內(nèi)訌，經(jīng)常收到奇效。就是因?yàn)樗麄儺?dāng)時(shí)都是老公不讓買但老婆執(zhí)意買的，結(jié)果跌了，那我還不借題發(fā)揮的挑動(dòng)群眾斗群眾啊？

總之吧，這世界既然是男女組成的，那就必定有互補(bǔ)+互掐。雖然說(shuō)男人的一半是女人，但畢竟只有一半，另一半是男人自己的獨(dú)立思考能力。有時(shí)候是女人的支撐，也有時(shí)候是絆腳石……

三

Q:

京戶三口之家，目前住大興老小區(qū)，父母當(dāng)年分的房子。現(xiàn)在想買套新房，我們新房癌，有推薦的嗎？150萬(wàn)首付，地段好些的三居室，能保值就行。****您看怎么樣？現(xiàn)在有尾盤在打折。但不知道學(xué)區(qū)怎么樣，豐臺(tái)的應(yīng)該也不太強(qiáng)吧。

A：

1、新房癌？那就相當(dāng)于找老婆時(shí)候的處女控，這誰(shuí)敢推薦啊，只能您自己選吧。

2、150的首付，總價(jià)預(yù)算是多少啊？現(xiàn)在北京首套房最低首付15-20%就行，理論上最高能買700多萬(wàn)的房子呢。您還是先做個(gè)總價(jià)預(yù)算吧，要不然不好聊。

3、****的小區(qū)應(yīng)該不錯(cuò)，大國(guó)企開發(fā)商。但地段兒不算強(qiáng)，太典型的兩區(qū)交界了，所以土地整理好之后才空置了這么多年。這都甭說(shuō)土地了，就看這京良路都修了多少年？反正西邊房山段開工的時(shí)候我家孩子剛出生，這都是十幾年了，這東邊還沒(méi)完事兒呢。

所以考慮好今后的配套建設(shè)吧，一般來(lái)說(shuō)這種地段兒都會(huì)慢一些。豐臺(tái)很難主動(dòng)的為大興做嫁衣裳，大興的也就沒(méi)辦法。而如果配套發(fā)展的慢，那保值也就至少不會(huì)太強(qiáng)。

4、另外尾盤也考慮好，開發(fā)商花了那么多錢，滿售樓處的人去拉人頭兒搞促銷的都不好賣，您將來(lái)想出手的時(shí)候能有什么好辦法？不好賣的一般都要不上價(jià)，所以也會(huì)影響保值情況。

5、學(xué)區(qū)應(yīng)該都是普通吧。

僅供參考。

四

Q:

我們現(xiàn)在是為了通勤的苦惱而考慮換房的，現(xiàn)在的房子在通州九棵樹，瑞都國(guó)際的三居能賣500多萬(wàn)，貸款已經(jīng)基本還清。但我在亦莊上班，開車，老公在西單，每天坐地鐵很辛苦。所以我們有想法換到南三環(huán)一帶，這樣我上班差不多，老公就通勤時(shí)間短多了。

但是很多人都不建議換，認(rèn)為南三環(huán)的保值不行，目前看的正邦嘉園一套三居，全南戶型，價(jià)格比我們現(xiàn)在的稍貴一點(diǎn)。您幫忙看看圖合適嗎？如果不合適能有什么建議和推薦嗎？

A：

1、房子是用來(lái)住的，您家既然是為了通勤換房，那就看自己的居住+通勤感受唄，沒(méi)必要聽別人的意見。

2、房子我看著也挺好的，如果不是斜向的話那就屬于不錯(cuò)的戶型。不過(guò)這套房大概率改過(guò)，東邊哪個(gè)大臥室應(yīng)該是占了一部分客廳的面積。但這無(wú)所謂，看自己的居住體驗(yàn)吧。

3、保值怎么說(shuō)呢？這其實(shí)從價(jià)格就已經(jīng)說(shuō)明了歷史，您現(xiàn)在的房是九棵樹的，五環(huán)外都快六環(huán)了。而正邦嘉園是在三環(huán)外，離劉家窯還很近。那這問(wèn)題來(lái)了，北京是攤大餅發(fā)展的，當(dāng)年南三環(huán)的價(jià)格肯定比通州的價(jià)格高吧，但現(xiàn)在卻差不多，那您說(shuō)哪里的保值好啊？

當(dāng)然短期三五年的話無(wú)所謂，都是長(zhǎng)期積累下來(lái)才有明顯差距的。另外價(jià)格走勢(shì)略弱的房子也有優(yōu)勢(shì)，那就是居住的性價(jià)比高。再有就是雖然之前的價(jià)格走勢(shì)差距有些大，以后未必還有這么明顯了，最好成績(jī)有可能不再走弱。

4、其他的我沒(méi)什么建議，您這是典型的自住需求為主，還是看自己的判斷吧，主要就是看自己更重視哪方面了。

僅供參考。

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