中央定調(diào)！關(guān)于房地產(chǎn)，表述變了

　　作者：余飛

　　01

　　房地產(chǎn)，表述變?nèi)?/strong>

　　今年的政府工作報(bào)告，對(duì)于房地產(chǎn)的表述，存在明顯弱化。

　　主要證據(jù)有以下幾點(diǎn)：

　　第一，排序下降。

　　2025年的政府工作報(bào)告，關(guān)于“穩(wěn)樓市”的內(nèi)容放在了第六條，而今年的相關(guān)表述放在了第十條。

　　關(guān)鍵文件對(duì)于內(nèi)容的排序相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)考究。

　　比如這兩年國(guó)際國(guó)內(nèi)復(fù)雜環(huán)境下，提振內(nèi)需自始至終放在了首位。邏輯很簡(jiǎn)單，唯有提振消費(fèi)，才能形成經(jīng)濟(jì)回暖的閉環(huán)，也即推動(dòng)“就業(yè)→收入→消費(fèi)→企業(yè)盈利→擴(kuò)大生產(chǎn)→更多就業(yè)”的良性循環(huán)。

　　房地產(chǎn)表述排位下降，這是一個(gè)明顯信號(hào)，意味著房地產(chǎn)雖然于國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍然很重要，但早已不再是重中之重。

　　第二，內(nèi)容縮減。

　　今年的報(bào)告也增加了對(duì)房地產(chǎn)民生屬性的著墨，提到加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。不過(guò)，與去年相比，房地產(chǎn)段落整體篇幅縮減約40%。

　　第三，用詞更加溫和、表述變?nèi)酢?/strong>

　　比如提綱挈領(lǐng)的那句“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。去年強(qiáng)調(diào)止跌回穩(wěn)，今年僅僅強(qiáng)調(diào)穩(wěn)住。

　　這一點(diǎn)，本號(hào)去年年末在分析年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)也強(qiáng)調(diào)過(guò)，當(dāng)時(shí)的會(huì)議也沒(méi)有再提“止跌”二字。

　　去年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的表述，同樣在弱化。

　　具體為：

　　提及次數(shù)下降。2024年提到了3次房地產(chǎn)，2025年只提到兩次。2024年還提了1次樓市，2025年沒(méi)有提到這個(gè)詞。

　　排位下降。2024年關(guān)于房地產(chǎn)的表述放在了九條內(nèi)容中的第五條，2025年放在了八條內(nèi)容中的第八條。

　　02

　　表述變?nèi)醣澈蟮倪壿?/strong>

　　關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，房地產(chǎn)表述從排序高低、內(nèi)容長(zhǎng)短到用詞力度都在下降背后，邏輯是什么？

　　本號(hào)以為有兩點(diǎn)：

　　第一，擋不住的大勢(shì)。

　　2024年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2025年的樓市要求是：

　　持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

　　“持續(xù)用力”四個(gè)字，首次出現(xiàn)，這是一個(gè)全新表述。

　　然而2025年的數(shù)據(jù)最終顯示，2025年房地產(chǎn)進(jìn)入了新一輪大調(diào)整當(dāng)中，房貸、商品房成交面積、商品房成交額、房?jī)r(jià)均如此。

　　1，房貸創(chuàng)新低。

　　央行披露：

　　2025年，住戶貸款增加4417億元，其中，短期貸款減少8351億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.28萬(wàn)億元。

　　短期貸款主要指消費(fèi)貸，如買車等，中長(zhǎng)期貸款主要指房貸。

　　可以看到，短期貸款不僅沒(méi)有增加，反而在減少。而反映房貸的中長(zhǎng)期貸款僅增加1.28萬(wàn)億，相較于2024年的2.25萬(wàn)億，又出現(xiàn)了大跳水。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

　　這意味著，當(dāng)下大家整體貸款意愿非常弱。

　　2，商品房跌入“雙8”。

　　2025全年商品房成交數(shù)據(jù)跌破“雙9”，進(jìn)入“雙8”，也即商品房銷售額跌破9萬(wàn)億，商品房銷售面積跌破9億平方米。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

　　2025年，新建商品房銷售面積88101萬(wàn)平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　3，70個(gè)大中城市全面下降。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的去年全年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比同比均全線下跌。

　　其中徐州跌幅第一，且是唯一一個(gè)兩位數(shù)下跌的城市。

　　西安、武漢、鄭州、北京、南京、揚(yáng)州、唐山、常德、廣州跌幅位居前十。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　在這種局面之下，再提止跌意義已經(jīng)不大。

　　一方面，止不住；另一方面，成交量也差不多見(jiàn)底。

　　理論上樂(lè)觀預(yù)測(cè)“雙8”，可能就是銷量的底，不樂(lè)觀的話，也最多跌至“雙7”。

　　畢竟，房子折舊帶來(lái)的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要與當(dāng)下的銷量持平。

　　一句話總結(jié)，房?jī)r(jià)雖然還看不到止跌的跡象，但商品房銷量差不多要見(jiàn)底了。

　　第二，官方一直在用時(shí)間換空間。

　　從過(guò)去幾年擠牙膏式的托底策略，到今年房地產(chǎn)再次進(jìn)入深度調(diào)整而官方始終沒(méi)有大舉動(dòng)，均能看出官方對(duì)待樓市的態(tài)度：

　　只是維持不破，不讓下跌過(guò)快而已。

　　壓力大了，就松一點(diǎn)，再大了，就再松一點(diǎn)，一點(diǎn)一點(diǎn)擠牙膏。

　　官方似乎并沒(méi)有想著讓房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向，而只是想著讓房?jī)r(jià)跌得慢一些，以時(shí)間換空間，擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，將中國(guó)的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力，從土地財(cái)政轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需與科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。

　　這一點(diǎn)與去年召開(kāi)的城市工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)的城市發(fā)展五大轉(zhuǎn)變內(nèi)容相契合：

　　我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動(dòng)適應(yīng)形勢(shì)變化，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動(dòng)力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

　　也與過(guò)去兩年將內(nèi)需、科創(chuàng)放在首位相呼應(yīng)。

　　此外，官方對(duì)房企的態(tài)度，也是有力佐證。

　　官方近年來(lái)似乎有意避免出手干預(yù)，而是讓行業(yè)通過(guò)市場(chǎng)化方式進(jìn)行改革和整合，這一方向短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)。

　　從恒大、碧桂園到萬(wàn)科，皆如此。

　　03

　　房地產(chǎn)的“退場(chǎng)方式”，以及未來(lái)房?jī)r(jià)的真實(shí)路徑

　　如果把過(guò)去二十多年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展邏輯簡(jiǎn)化成一句話，那就是：房地產(chǎn)既是增長(zhǎng)引擎，也是金融杠桿的核心載體。

　　但從當(dāng)前政策語(yǔ)氣、宏觀數(shù)據(jù)以及制度安排來(lái)看，房地產(chǎn)并不是突然“失寵”，而是在有序退居二線。

　　這種退居并非簡(jiǎn)單的行業(yè)調(diào)整，而是一場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的再平衡。

　　首先，從宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重已經(jīng)明顯下降。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)業(yè)+建筑業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到歷史峰值的14.5%，2025年這一占比數(shù)據(jù)降至12.08%。

　　來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　與此同時(shí)，政策重點(diǎn)正在轉(zhuǎn)向兩個(gè)方向：消費(fèi)與科技創(chuàng)新。

　　比如2025年的政府工作報(bào)告中，擴(kuò)大內(nèi)需仍被放在首位，而科技創(chuàng)新、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)排在前列。

　　換句話說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從過(guò)去的“地產(chǎn)-土地-基建”模式，轉(zhuǎn)向“消費(fèi)-產(chǎn)業(yè)-科技”模式。

　　在這種結(jié)構(gòu)調(diào)整下，房地產(chǎn)不可能再承擔(dān)過(guò)去那種“托底經(jīng)濟(jì)”的角色。

　　其次，從人口與城鎮(zhèn)化的長(zhǎng)期趨勢(shì)看，房地產(chǎn)需求的峰值已經(jīng)過(guò)去。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)常住人口在2022年開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)從2010年的49.9%提升到2025年的67.9%。

　　這意味著兩個(gè)關(guān)鍵變化：

　　一是新增住房需求在逐漸減少；

　　二是住房需求的主體，從首次購(gòu)房轉(zhuǎn)向改善型住房與存量置換。

　　住房需求結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)去的“規(guī)模擴(kuò)張”，進(jìn)入到存量博弈階段。

　　再次，從金融體系看，房地產(chǎn)去杠桿仍在繼續(xù)。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)，2020年末中國(guó)房地產(chǎn)貸款余額曾達(dá)到49.6萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款的比例超過(guò)28%。

　　而近幾年這一比例持續(xù)下降。房地產(chǎn)貸款增速已經(jīng)降至個(gè)位數(shù)，按揭貸款增長(zhǎng)明顯放緩。

　　這意味著金融體系正在主動(dòng)降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

　　當(dāng)人口紅利見(jiàn)頂、金融杠桿下降、政策重心轉(zhuǎn)移三者疊加時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行邏輯就會(huì)發(fā)生根本變化。

　　未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，大概率會(huì)呈現(xiàn)“三個(gè)分化”。

　　第一，城市分化。

　　人口仍在流入的一線城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市，房?jī)r(jià)會(huì)逐步趨穩(wěn)。原因很簡(jiǎn)單，人口仍然是房地產(chǎn)最核心的支撐。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年人口凈流入規(guī)模較大的城市主要集中在中心城市。

　　這些城市的住房需求不會(huì)消失，只是增速放緩。

　　但人口持續(xù)流出的三四線城市，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)很難逆轉(zhuǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)最根本的邏輯就是人口決定需求。

　　第二，新房與二手房分化。

　　未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)會(huì)從新房轉(zhuǎn)向二手房。

　　中國(guó)住房存量已經(jīng)非常龐大。住建部數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)住房存量已經(jīng)超過(guò)300億平方米。

　　在這種情況下，新房市場(chǎng)的規(guī)模必然逐漸縮小，而二手房交易比重會(huì)持續(xù)上升。

　　發(fā)達(dá)國(guó)家普遍如此，比如美國(guó)二手房成交量長(zhǎng)期占住宅交易的80%以上。

　　中國(guó)未來(lái)大概率也會(huì)向這一結(jié)構(gòu)靠攏。

　　第三，價(jià)格走勢(shì)分化。

　　未來(lái)房?jī)r(jià)整體走勢(shì)大概率是：

　　核心城市橫盤(pán)或溫和上漲，普通城市長(zhǎng)期緩慢下行。

　　這也是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。

　　日本在經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫破裂之后，東京核心區(qū)房?jī)r(jià)最終重新上漲，而大量地方城市房?jī)r(jià)卻長(zhǎng)期下跌。

　　中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大概率也會(huì)走向類似結(jié)構(gòu)。

　　因此，從更長(zhǎng)周期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩塌，但也很難再重回過(guò)去的黃金時(shí)代。

　　房地產(chǎn)正在從“經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)”，逐步變成一個(gè)普通的民生行業(yè)。

　　政策語(yǔ)氣變?nèi)酰鋵?shí)正是這種轉(zhuǎn)變的信號(hào)。

　　換句話說(shuō)，房地產(chǎn)不會(huì)消失，但房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。