重磅！未來五年中國房地產發展方向，終于確定了

五年一次的全國最重要規劃 —— 十五五規劃已發布！

這是國家最高層面對未來五年全國經濟、社會等發展，在政策導向方面作出的最重要定調與指導。

其中自然包含房地產相關內容，今天老楊就為大家剖析其中的主要內容和要點。

第一，這份規劃的重要性。

每隔五年制定一次事關全局的規劃，是我們國家的傳統。

所以無論大家身處什么行業、什么崗位，在哪個領域謀生賺錢，都應該關注規劃中的大政方針。

老楊長期深耕房地產宏觀領域研究，曾參與上海市及上海市多個區，還有武漢、西寧等其他城市的十二五房地產發展規劃制定，也參與了上海十三五房地產發展的課題研究。

從 2024 年開始，老楊為上海市某區的房管部門，圍繞十五五房地產發展規劃開展課題研究，其中也包含規劃文本的制定工作。

所以對于五年規劃，尤其是房地產領域的五年規劃，老楊的體會十分深刻。

第二，在討論具體內容之前，我把房地產類規劃分為三類：

第一類關乎房地產市場走勢，這類內容一般圍繞房地產的短期、中期調控政策展開，比如房地產的融資、財政、稅收、土地供應、行政干預手段等；

第二類是住房保障，主要針對不同的住房保障產品和住房保障重點對象展開，住房保障的推進節奏相對較慢，其變化不像市場調控那么快；

第三類基本是基礎制度建設，類似十五五規劃中涉及的好房子建設、公積金制度改革、房產開發融資與銷售展業等方面。

聚焦十五五規劃中關于房地產的內容

首先，這份規劃對房地產發展十分重視，單獨設立了第四十四章 —— 推動房地產質效發展。

而在過去的諸多同類規劃中，房地產一般不會作為單獨的章節，大多只是一個小節。

這主要是因為當前房地產市場較為低迷，房地產行業的下行態勢，對經濟形成了拖累，房價下跌也讓居民財富出現縮水，進而抑制了居民消費。

這是以往制定五年規劃時，從未面臨過的嚴峻現實。

規劃中關于房地產的核心表述第一句為：加快構建房地產發展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現更高水平的住有所居。

與以往規劃相比，其中只有 “構建房地產發展新模式” 是新提法，這也是過去幾年高層高度重視的一個綜合性提法。

房地產相關內容主要分為兩個小節，第一小節是完善住房保障體系，第二小節是推動房地產市場平穩健康發展。

保障模塊被放在市場模塊之前，足以說明國家對住房保障的重視程度進一步提升。

我們先來看保障模塊的內容：

1、優化保障性住房供給，強化城鎮低收入住房困難家庭保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。

這里涉及了三類群體，第一個是城鎮低收入住房困難群體，這類群體的住房問題基本已經得到解決。

第三個是新市民、青年等群體，這類群體的住房需求一般通過住房租賃和保障性租賃住房來解決，且過去幾年相關工作推進速度較快。

而真正具有新意、影響也較大的，是中間的住房困難且收入不高的工薪階層。

1998 年房改之后，國家曾推出經濟適用房這一專門產品，來滿足這類群體的住房需求，且該群體的規模較大。

但過去十年，經濟適用房基本淡出了大眾視野。

近些年針對這一群體，主要有兩類保障房產品，一類是租賃型保障房，另一類是共有產權房，部分城市也將其稱為限價商品房。

2023 年住房保障領域發生了重大變化，國家推出了新的住房產品 —— 保障性住房，后續也被稱作配售型保障房，當時的文件中明確提出，要讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋。

而在此次十五五規劃中，對工薪群體增加了 “住房困難且收入不高” 的定語。

也就是說，2023 年 9 月國家出臺配售型保障房政策后，經過兩年多的實踐，發現了一些問題，因此此次規劃縮小了供應對象的范圍。

2、加強保障性住房全流程管理，健全申請、輪候、配租配售、使用、退出等管理機制。

這句話的重要性相對較低。

3、探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉換和統籌使用。

前文提到 2023 年推出了配售型保障房，而配租型保障房在此之前早已推出。

此次規劃提出兩類房源要實現有序轉換和統籌使用，在我看來，這種轉換大概率是單向的，即由租賃型房源轉變為出售型房源。

很多朋友可能并不了解，上世紀九十年代我國進行住房改革時，一個重要路徑就是讓廣大職工購買此前租住的單位或國家的房屋。

如今重啟兩類房源的有序轉換，意味著過去多年我國在城市區域建設了大量保障性租賃房，這類房屋的管理運營占用了國家大量資源。

未來如果租戶有意愿，將自己租住的保障房購買下來，政策層面會逐步給予支持。

至于將保障群體已購買的房子再轉為租賃房，這種逆向轉換的概率并不大。

4、深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，支持靈活就業人員參加住房公積金制度。

公積金制度也是當初房改的重要制度之一，其實在我看來，這個制度已經存在諸多與國情不相適配的地方。

如今很多人已經擁有住房，不再有住房需求，為何還要強制其繳納公積金？

我國其實可以借鑒西方的住房儲蓄銀行模式，讓有未來買房需求的人群，主動向相關部門繳納住房儲蓄資金，后續買房時便可享受低息貸款。

分析完住房保障部分，再來看看規劃當中的第二節，也就是關于市場的部分。

1、完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。

總體來看，它并不屬于房地產調控的范疇。

2、推行房地產開發項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產合理融資，有力有序推進現房銷售。

這句話是對第一句話的解釋，值得關注的是 “有力有序推進現房銷售”。

這就意味著 “十五五” 期間很難全面取消期房預售、轉變成現房銷售，它還是一個推進的過程，只不過是力度增加了。

這個事兒，以前分析過，因為 2025 年曾經有段時間傳言，國家要下決心在全國大范圍叫停期房預售，轉為現房銷售。

總的來說，那項政策也沒落地，主要是房地產市場比較低迷，這個政策對于房地產市場，尤其是新房市場、房地產開發商來說，是一個偏利空的因素，樓市行情差的時候，盡量多出利好政策，不要出利空政策。

3、合理安排房地產用地規模和布局，促進土地供應與存量住房、人口變動等相協調。

這個就是供地政策。供地政策其實是兼顧了市場的短期調控和中長期發展，和人口相匹配是中長期的考量，和供需關系相匹配則是短期政策。

4、充分賦予城市政府房地產市場調控自主權。

近幾年一直在強調這句話，樓市大幅降溫之后，就把調控的自主權完全放給了地方政府。

在 2022、2023、2024 年，地方政府還有一些調控工具，就是把過去比較緊縮的一些手段放開、放松。

但到現在，全國大部分地方政府，其實用來刺激購房需求、救市的手段和工具已經很少了。

所以在這種情況之下，我覺得國家相關部委應該承擔起拯救樓市的重任，不要再把這個球傳給地方政府了，他們真的沒有這個能力了。

5、推動已供開發土地和在建項目分類處置，推進存量商品房和閑置商業辦公用房盤活利用。

這個也是土地去庫存和房產去庫存的重要政策。但是這一點也沒什么新意，因為過去兩三年一直在推進這項工作，而且遇到的困難很多。

6、因城施策增加改善性住房供給。

這里單獨提了改善性住房，而沒有提針對剛需的住房。

一方面，全國很多城市目前住房的改善需求已經超過了剛需；另一方面，這句話又和下面提到的 “好房子” 相關。

7、建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。

關于好房子，我就不多說了，它既不屬于短期市場調控，又不屬于住房保障范疇，而是行業基礎制度的建設。

8、規范發展住房租賃市場，培育市場化專業租賃企業。

住房租賃市場這個板塊，和住房交易市場還是有很大區別的。住房交易市場的市場波動很大，當下樓市比較低迷，主要也反映在交易市場；而住房租賃市場相對交易市場來說，走勢比較平穩，波動較小。

9、建立房屋全生命周期安全管理制度。

這個也是過去兩三年住建部一直在推進的工作，就是房屋體檢、房屋保險、房屋養老等等相關制度的建立。

上述內容是房地產的主要相關模塊，而在 “推動商品消費擴容升級” 這個小模塊當中，也提到了房地產：

因城施策優化房地產政策，多管齊下穩定預期，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，支持老舊房屋適老化改造和智能化升級。

買房算不算消費？

這個話題我以前聊過，在樓市繁榮期，政策面是抑制樓市的，肯定不會把買房列為消費；而當前是樓市低迷期，就類似 2008 年下半年到 2009 年的情況，在國家文件當中就開始把買房視為消費了，因為消費是正常的合理需求，是需要政策支持的。

而且在消費這個模塊當中，把住宅消費放在了汽車消費之前，也就是買房要比買車更受重視。

另外，在規劃前面 “展望十五五發展環境” 的這個模塊當中，還提到了重點領域的風險隱患：

防范化解房地產風險、地方政府債務、中小金融機構等風險的任務繁重。

這句話再次表明，在國家層面來看，目前化解房地產風險依然是重點工作。

因為房地產市場超預期低迷，帶來的壓力依然很大。上述就是這次的規劃當中涉及房地產的所有內容。

我們再來稍微看一下上一個五年規劃，也就是 2021 年 3 月份公布的 “十四五” 規劃當中涉及的房地產板塊。

當時它是在 “完善城鎮化空間布局” 這一章中，提及完善住房市場體系和保障體系，我們挑重要的地方聊幾句。

它的開篇第一句話就是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

2021 年 3 月份的時候，全國房地產市場還處于繁榮期，房價漲幅過大，調控是緊縮型的，也就是抑制房價、地價過快上漲，其中還提出支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。

現在處于樓市低迷期，相關政策都是吹暖風，在鼓勵、刺激購房需求。

那有些人可能就會問，2021 年 3 月份還在強調房住不炒、抑制房地產市場，但是幾個月之后，也就是 2021 年夏天開始，全國樓市就開始降溫，然后持續下行，到目前還沒有探明底部。這樣看來，是不是 2021 年 3 月份制定的五年規劃當中，對于房地產市場的走勢預估不足呢？

現實情況確實如此，在住房保障和房地產的中長期基礎性制度建設方面，規劃是沒有大問題的；但一旦涉及到房地產市場的短期波動，五年規劃就有點有心無力了。因為規劃的制定者也很難提前預判、預測未來五年房地產市場的走勢。

另外，在保障房方面，五年前的規劃有個提法：因地制宜發展共有產權住房。

當時在全國部分城市，共有產權房的推進力度還是比較大的，像上海、北京；但當前的 “十五五” 規劃當中，就不再提共有產權房了，而是重點提配售型保障房。

以上就是對于最新的五年規劃當中涉及房地產內容的解讀和點評。

歸結為一句話：五年前，是抑制房地產；如今，是鼓勵房地產！