一文帶你看懂中國的房價，是怎么漲上去的，未來趨勢如何？

為什么就算你一輩子都不打算買房，也一定要關(guān)注房價，為什么中國的樓市，被稱為政策市，城市的房子可以隨便賣，農(nóng)村的宅基地為什么不讓隨便交易？有人可能要說了，這些問題關(guān)我月薪三千什么事，我自己的溫飽都沒解決呢，還去考慮這些國家大事，那不是吃飽了撐的嗎？聽上去有道理，但你想過沒有，你能賺到的每一分錢，你住在哪里，能不能找到好工作，甚至你每天騎過的每一條馬路，經(jīng)過的每一個車站，背后都是一場政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的游戲，這個游戲當(dāng)中有一條主線，那就是國家政策的變遷。

過去我也天真地以為，什么國家政策啊，不就是一堆看似高大上，又聽不懂的術(shù)語嗎？這能跟普通人有什么關(guān)系，可如果你對一些問題研究得足夠深，就會驚奇地發(fā)現(xiàn)，普通人生活的所有內(nèi)容，社會發(fā)展的趨勢全都在國家的文件里被寫的明明白白。

今天這條內(nèi)容很重要，我將從歷史現(xiàn)在和未來三個角度來解讀，國家政策是如何影響房價的以及背后的經(jīng)濟(jì)邏輯。看懂今天內(nèi)容的，就能讀懂中國經(jīng)濟(jì)的絕大多數(shù)現(xiàn)象，找到普通人想要的財富密碼和時代紅利，穩(wěn)穩(wěn)超過90%普通人。

提起80年代，大家腦子里就會出現(xiàn)一幅年代感十足的畫面，改革開放的春風(fēng)吹遍了華夏大地，年輕人開始燙頭，穿花襯衫和喇叭褲，到處都是生機(jī)勃勃的樣子。很多人都以為，當(dāng)時沖在最前面、賺得盆滿缽滿的，是那些下海經(jīng)商的個體戶，是那些敢闖敢拼的老板們，其實你們都想錯了，當(dāng)時最先玩得溜、最會搞錢的，其實是地方政府和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。

80年代末、90年代初，全國各地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)像雨后春筍一樣冒出來，村村有工廠，鎮(zhèn)鎮(zhèn)有企業(yè)，那種熱火朝天的勁頭，現(xiàn)在想起來都讓人熱血沸騰。為啥會出現(xiàn)這種情況？不是因為當(dāng)時的人有多會做生意，核心原因，是當(dāng)時的稅收政策變了，給了地方政府足夠的動力去搞錢。

在改革開放之前，國家的央地財政模式叫做“統(tǒng)收統(tǒng)支”。說白了，就是全國各省、各市、各縣賺的錢，不管是工廠的利潤，還是各種稅收，都得先乖乖交到中央手里，相當(dāng)于家里所有孩子賺的錢，都交給爸爸統(tǒng)一保管，然后再由爸爸統(tǒng)一進(jìn)行分配。那時候，地方政府根本沒有積極性，反正賺多賺少都得交上去，自己留不下多少，干得多和干得少結(jié)果都一樣，那可不就是當(dāng)一天和尚撞一天鐘，混日子唄，誰還愿意費(fèi)心思搞發(fā)展、搞生產(chǎn)？

這樣下去不行啊，大家都沒干勁，經(jīng)濟(jì)怎么發(fā)展？于是從80年代開始，國家就搞了一個新的財政模式，叫做“財政包干”。這個模式說起來也簡單，這就好比，你每個月工資到手，你老婆只跟你要1000塊錢的生活費(fèi)，剩下的錢，你想怎么花、給誰花，她一概不管，全由你自己說了算。

以前賺的錢全得上交，現(xiàn)在剩下的全是自己的，換做是你，你能不拼命搞錢嗎？當(dāng)時的地方政府也是一樣，一下子從以前的“混日子”模式，直接切換到“搞錢狂魔”模式。從南到北，從東到西，各級地方政府都在瘋狂開辦企業(yè)、建工廠，以前的衙門官員，搖身一變，成了“CEO”，那時候的縣長、市長，個個都是招商局局長，恨不得自己親自下場跑業(yè)務(wù)。

也正是因為這個財政包干政策，地方政府的積極性被徹底激發(fā)出來了，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)遍地開花，工業(yè)生產(chǎn)突飛猛進(jìn)，這才有了八九十年代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的奇跡，才有了后來的“中國制造”崛起的基礎(chǔ)。

但是，凡事都有兩面性，隨著地方政府賺的錢越來越多，問題也慢慢出現(xiàn)了。到了90年代初，中央每年從地方收上來的財政收入，只占全國財政總收入的22%，一個管了十幾億人口的大家長，口袋里的錢竟然還不到全國的三分之一，卻要負(fù)責(zé)全國的大基建、國防、教育、醫(yī)療這些大事，要養(yǎng)活全國的公務(wù)員、軍人，口袋里沒錢，怎么干？

所以，到了1994年，國家不得不進(jìn)行一次重大的稅收改革——分稅制改革，這也是中國房價上漲的第一個關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

分稅制，簡單來說，就是把全國的稅收分成了三部分：中央稅、地方稅、中央和地方共享稅。

哪些是中央稅呢？就是那些收入多、穩(wěn)定性強(qiáng)的稅種，比如關(guān)稅、消費(fèi)稅、中央企業(yè)的所得稅，這些稅全歸中央，地方一分錢都拿不到。哪些是地方稅呢？就是那些收入相對少、比較零散的稅種，比如房產(chǎn)稅、印花稅、地方企業(yè)的所得稅，這些稅全歸地方。還有一部分是共享稅，比如增值稅，以前是中央拿75%，地方拿25%，后來調(diào)整過比例，但核心還是中央拿大頭、地方拿小頭。

這樣一來，地方政府的收入就被大大壓縮了。以前財政包干的時候，賺多少能留多少，現(xiàn)在大部分稅收都要交給中央，自己手里剩下的錢，根本不夠用。可地方政府的責(zé)任一點(diǎn)都沒少，還要負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)氐慕逃⑨t(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市管理，還要給當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員發(fā)工資、給事業(yè)單位撥款，當(dāng)時很多地方政府都陷入了“巧婦難為無米之炊”的困境，該怎么辦？于是，地方政府開始絞盡腦汁想辦法，找新的賺錢門路。就在這個時候，房地產(chǎn)市場被推到了臺前，成為了地方政府的“救命稻草”。

80年代的時候，地方政府賺錢靠的是辦企業(yè)、辦工廠，靠稅收；分稅制改革后，地方政府的主要收入來源，就變成了“賣地”，也就是我們常說的“土地財政”。為啥賣地能成為地方政府的主要收入？因為賣地來錢快、來錢多，而且操作簡單，只要把城市里的土地賣給開發(fā)商，就能一次性拿到巨額的土地出讓金，簡直就是躺賺。

地方政府要想讓地賣出高價，就得讓城市變得更值錢；城市要想變得更值錢，就得有產(chǎn)業(yè)、有配套，比如建學(xué)校、建醫(yī)院、建公園、修馬路、通地鐵。只有這些配套設(shè)施完善了，開發(fā)商才愿意花高價買地，老百姓才愿意花高價買房。而建這些配套設(shè)施、引入產(chǎn)業(yè)，都需要大量的錢，這些錢從哪里來？還是兩個字——賣地！你看，這就形成了一個完美的閉環(huán)：賣地賺錢→建配套、引產(chǎn)業(yè)→城市升值→土地漲價→再賣地、賺更多的錢。就是這個閉環(huán)，催生出了過去幾十年咱們國家波瀾壯闊的城市化進(jìn)程，也讓房價一路水漲船高。

開發(fā)商買地也需要很多錢啊，他們哪來那么多錢？1997 年，建設(shè)部和中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估工作的通知》，隨后《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》正式出臺，明確允許開發(fā)商抵押土地向銀行借款，再用借來的錢去開發(fā)房產(chǎn)。這個政策，就是我們現(xiàn)在熟悉的“土地金融”，直接給房地產(chǎn)市場注入了大量的金融活水，徹底盤活了整個房地產(chǎn)市場。

1998年，全國商品房平均售價只有2063元/平方米，一線城市也才幾千塊錢一平米，比如上海的平均房價大概是3000多塊錢，北京也差不多。而到了2023年，全國商品房平均售價已經(jīng)漲到了10588元/平方米，一線城市的房價更是突破了幾萬、十幾萬一平米，北京、上海、深圳的核心區(qū)域，房價甚至達(dá)到了20萬一平米以上。

你看，房地產(chǎn)的發(fā)展就是在稅收制度的變化當(dāng)中拉開帷幕，又在金融配套政策落地后達(dá)到高潮，這就是“政策市”最典型的體現(xiàn)。中國的房價，從來都不是自發(fā)上漲的，而是被國家政策一步步推上去的，從80年代的財政包干，到90年代的分稅制改革，再到土地抵押政策、住房制度改革，每一次政策的調(diào)整，都影響著房價的走勢，每一份文件的出臺，都在塑造著中國的房地產(chǎn)市場。

那么問題來了，過去幾十年，房價一路上漲，可為什么這幾年，樓市進(jìn)入了調(diào)整周期？未來，房價還會繼續(xù)漲嗎？還會重回巔峰嗎？

首先，我們必須要明確一點(diǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)仍然很重要，它依然是中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，不會被拋棄。因為房地產(chǎn)涉及到上下游太多的產(chǎn)業(yè)，比如建筑、建材、家電、家具、裝修，還涉及到銀行的信貸、地方政府的收入，關(guān)系到無數(shù)人的就業(yè)和生計。如果房地產(chǎn)行業(yè)出了問題，整個經(jīng)濟(jì)都會受到很大的影響。

但是，房地產(chǎn)行業(yè)的位置已經(jīng)變了，它不再是中國經(jīng)濟(jì)的“引擎”，不再是拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力，而是變成了“社會穩(wěn)定器”。什么意思呢？就是國家不再追求房價快速上漲，不再依靠房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)增長，而是希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，房價平穩(wěn)運(yùn)行，既不讓房價大漲，也不讓房價大跌，避免出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險，保障老百姓的住房需求。

最近這幾年，國家出臺了一系列政策，來調(diào)控房地產(chǎn)市場，比如“房住不炒”的定位，限購、限貸、限售政策，還有“三道紅線”政策，規(guī)范開發(fā)商的融資行為，防止開發(fā)商過度負(fù)債。這些政策的目的，就是為了讓房地產(chǎn)市場回歸理性，穩(wěn)定房價，保障老百姓的基本住房需求。

與此同時，國家也在大力培育新興支柱產(chǎn)業(yè)，逐步替代房地產(chǎn)的作用，推動中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。比如剛剛召開的2026年兩會，在《政府工作報告》中，第一次把集成電路、航空航天、生物醫(yī)藥、低空經(jīng)濟(jì)，作為國家的新興支柱性產(chǎn)業(yè)，明確要加大投入，大力扶持。從政策的字里行間就可以讀出來，國家的支柱產(chǎn)業(yè)，正在發(fā)生根本性的改變，從過去的房地產(chǎn)、傳統(tǒng)制造業(yè)，轉(zhuǎn)向了科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。

理解了這一點(diǎn)，你就能看懂當(dāng)前的很多問題：為什么學(xué)區(qū)房概念在降溫？因為教育“卷”的方向要變。為什么各大城市都在拼命搶高科技企業(yè)和人才？因為那才是未來城市的“地價”和“稅收”保障。為什么高考志愿填報，計算機(jī)、電子信息、航空航天成了大熱門？因為個人的奮斗必須融入歷史的進(jìn)程才能事半功倍。

那么，對于我們普通人來說，財富密碼和時代紅利在哪里呢？我就說三點(diǎn)粗淺的建議：第一，看政策導(dǎo)向。國家文件里反復(fù)提的詞，就是錢要流到的地方。第二，提升技能，想得多不如落地執(zhí)行，學(xué)點(diǎn)硬技術(shù)，比啥都強(qiáng)。第三，關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈。不僅僅是核心產(chǎn)業(yè)，配套服務(wù)也有肉吃。比如低空經(jīng)濟(jì)，你不一定會造無人機(jī)，但你會修無人機(jī)，那也是香餑餑。

社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從來都不是無序的，而是被國家的制度文件、政策法規(guī)所塑造的。每一份文件的下發(fā)，每一個政策的制定，影響的都不是某個行業(yè)、某個企業(yè)，而是我們普通人生活的方方面面，影響著我們的工作、我們的收入、我們的財富，甚至影響著我們的未來。

80年代，國家鼓勵改革開放、鼓勵辦企業(yè)，那些敢下海經(jīng)商吃螃蟹的人，抓住了政策紅利，賺走了第一桶金；90年代，國家實行分稅制改革，推動房地產(chǎn)發(fā)展，那些敢買房、敢投資房地產(chǎn)的人，抓住了紅利，實現(xiàn)了財富增值；現(xiàn)在，國家鼓勵科技創(chuàng)新，扶持新興產(chǎn)業(yè)，那些敢投身新興產(chǎn)業(yè)、敢在科技創(chuàng)新浪潮中沖浪的人，就是時代的弄潮兒。