上海最近的賣房數(shù)據(jù)，太反常了

今晚20:30，

觀觀將帶來上海買房專場：

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今天還是跟大伙聊聊上海賣房的事。

我們整理了最新的上海二手房成交周期的數(shù)據(jù)。

看完這些數(shù)據(jù)，我最大的感受是：現(xiàn)在的上海樓市，賣房真的越來越成為一門學(xué)問。

從53天到138天

先看整體趨勢。

2021年4月，上海業(yè)主賣房平均只需要53.2天。

但到了2024年10月，這個數(shù)字飆到了158天，創(chuàng)下新高。

隨后雖然有所回落，但到2026年1月，平均成交周期仍然高達(dá)138.9天。

138.9天是什么概念？就是將近四個半月。

跟2021年的低點(diǎn)相比，翻了兩倍還不止。

這是什么感覺呢？

現(xiàn)在賣房，有點(diǎn)像冬天賣冰棍，你得想清楚誰來買、為什么要買、怎么讓人愿意買。

房外房研究院制圖

15天和半年

光看平均數(shù)，其實會掩蓋很多真相。

我看了另一組數(shù)據(jù)，是關(guān)于成交天數(shù)的分布情況。2026年1月的數(shù)據(jù)顯示：

? 能在15天內(nèi)快速成交的房源，只占6.6%

? 15-30天成交的，占10.6%

房外房研究院制圖

算下來，成交周期在90天以上的房源，加起來高達(dá)61.3%。

這說明什么？

市場其實是“冰火兩重天”。

少數(shù)房子像坐火箭，剛掛出去就被人搶了。

但大多數(shù)房子，你得做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備——超過六成的房子，至少要熬三個月以上才能找到買家。

那些能在15天內(nèi)賣掉的房子估計三種情況：

要么是價格明顯低于市場價，要么是地段優(yōu)質(zhì)性價比高，要么就是賣房方式非常專業(yè)。

反正肯定不是普普通通的房 子。

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成交熱卻賣房慢？

這里有個有趣的現(xiàn)象。

從2025年11月到2026年1月，上海二手住宅成交量每個月都在2萬套以上。這個成交量其實不低，說明買房的人不少。

但奇怪的是，成交周期卻在拉長。

這是怎么回事？難道買房的人多了，房子不應(yīng)該更好賣嗎？

房外房研究院制圖

我琢磨了一下，可能有這么幾個原因：

第一，掛牌量在下降。

數(shù)據(jù)顯示，外網(wǎng)掛牌存量從11.2萬套降到了8.5萬套，降幅24%。也就是說，市面上在賣的房子變少了。

第二，那些“難賣的房子”被剩下來了。

你看另一個數(shù)據(jù)：掛牌半年以上的房源占比，從25年8月的39%，漲到了49%。

這兩個數(shù)據(jù)結(jié)合起來，能看出什么？

這些好賣的房子被市場消化掉之后，剩下的 “老登房”就逐漸開始被交易掉：

這些老登房被剩得越久，平均“成交周期”就容易被拉的越長。

所以結(jié)論是：成交周期拉長，不完全是因為市場變冷了，也有一部分原因，市場上剩的“硬骨頭”變多了。

分化還在繼續(xù)

聊完整體，我們來看看不同房子的命運(yùn)有多大的差別。

1、環(huán)線：市中心反而更“慢”？

賣一套2000萬的房子，跟賣一套100萬的房子，面對的難度完全不一樣。

買100萬的可能主要看價格，但買2000萬的要考慮學(xué)區(qū)、戶型、鄰居、未來升值空間，糾結(jié)的時間自然就長了。

顯示的問題還是高單價、高總價房源在當(dāng)下面對的流動性挑戰(zhàn)更大。

房外房研究院制圖

2、總價：越貴越難賣

300萬以下房源周期相對最短，而2000萬以上豪宅成交周期最長且波動劇烈，在2025年3月曾達(dá)到268.1天，遠(yuǎn)超其他段位。

房外房研究院制圖

3、產(chǎn)品類型：老破小反而比次新房好賣？

? 市區(qū)次新房：146.9天

? 市區(qū)老破小：129.7天

? 郊區(qū)次新房：132.6天

? 郊區(qū)老破小：129.7天

房外房研究院制圖

老破小竟然比次新房好賣？

仔細(xì)想想，其實也有道理。老破小雖然房子舊，但總價低、地段好，是很多年輕人上車的第一選擇。

剛需嘛，對房子的要求沒那么高，能住、交通方便就行。

次新房就不一樣了。這類房子往往是改善型需求，買家既要面積大，又要戶型好，還要小區(qū)環(huán)境，要求一大堆。

而且次新房的房東心理預(yù)期通常也比較高，雙方博弈激烈，談崩的概率大，周期自然就長了。

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板塊差異也很明顯

2025年核心7區(qū)的數(shù)據(jù)：

? 成交周期最長的板塊在黃浦區(qū)的蓬萊公園，要180天

? 最短的板塊在徐匯區(qū)的田林，只要82天

房外房研究院制圖

都在市中心，差了一百多天。這說明什么？

板塊熱度、價格認(rèn)同度、客群基礎(chǔ)，差異太大了。

外圍9區(qū)：

? 最長的是青浦朱家角，222天

? 最短的是寶山大場鎮(zhèn)，68天

房外房研究院制圖

朱家角那邊很多是度假型、養(yǎng)老型房產(chǎn)，現(xiàn)在這類型房子的客群非常有限。

在外圍區(qū)域，擁有成熟配套、交通便利或產(chǎn)業(yè)支撐的板塊（如大場鎮(zhèn)、九亭），其流動性顯著優(yōu)于以休閑度假或偏遠(yuǎn)為特點(diǎn)的板塊。

策略真的很重要

看完這些數(shù)據(jù)，我覺得現(xiàn)在的上海樓市，有幾個特點(diǎn)特別明顯：

第一，市場還沒有徹底反轉(zhuǎn)。

買家依然有主動權(quán)，可以慢慢挑、慢慢選。賣家要不隨便跳價，高價掛出去依然難賣。

第二，房子和房子之間的差距，比我們想象的要大。

同樣是賣房，有人15天搞定，有人要等一年。

關(guān)鍵看你手里是什么貨。

第三，價格共識越來越重要。

那些成交快的房子，往往是價格和市場預(yù) 期 比較匹配的。

性價比特別高的房子，也有賣的比市場價高一些的，但不代表所有人都可以。

那對于想賣房的房東，我有幾點(diǎn)不成熟的小建議：

1. 認(rèn)清自己房子的“標(biāo)簽”

你的房子是老破小還是市區(qū)次新……

不同標(biāo)簽的房子，賣房策略上完全不一樣。

2. 關(guān)注“競品”，別盯著“均價”

你的對手不是全市平均成交周期，而是同小區(qū)、同戶型那些掛了很久還沒賣掉的房子。

如果你發(fā)現(xiàn)同類型的房子都在降價，你也要考慮是不是該調(diào)整預(yù)期了。

3. 流動性是第一位的

如果你是置換，或者急用錢，那“能賣掉”比“賣高價”重要得多。

4. 別讓自己的房子變成“老登房”

一旦你的房子掛牌超過半年還沒賣掉，就會進(jìn)入一個惡性循環(huán)：買家會覺得“這房子掛了這么久沒人要，肯定有問題”，中介也不會主推。

所以，如果掛了三四個月還沒動靜，建議果斷調(diào)整策略，總之別一直掛著不動。

當(dāng)下的小陽春行情還在繼續(xù)，絕對是想要賣房房東的窗口期。

但是想要突出重圍成為15天就能賣房的少數(shù)，絕沒有那么簡單。

如果你的房子還是很難賣，不妨找我們聊聊，我們能給你最專業(yè)的建議。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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