房地產(chǎn)已經(jīng)完成了它的歷史使命

文：蔡壘磊

我說(shuō)這個(gè)的意思是，不要再幻想房地產(chǎn)未來(lái)還會(huì)繼續(xù)承擔(dān)起“拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的重任了。事實(shí)上在城市化率達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，再繼續(xù)用房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)各行各業(yè)，就已經(jīng)是個(gè)負(fù)收益的事了，即對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面作用大于正面作用。

中國(guó)的房地產(chǎn)之所以曾經(jīng)是拉動(dòng)各行各業(yè)的排頭兵，是因?yàn)樵戎袊?guó)人住得太散了，協(xié)作效率很低，所以房地產(chǎn)最大的作用，就是把人都聚集在城市里。這樣更少的基礎(chǔ)設(shè)施，就可以惠及更多的人，以及讓更多的人在更短的距離下協(xié)作和創(chuàng)新。

這是“圈人運(yùn)動(dòng)”，是發(fā)達(dá)的必經(jīng)之路。

但如果圈人結(jié)束，還把重心放到房地產(chǎn)上，或者人們因?yàn)檫^(guò)去20年的上漲趨勢(shì)，產(chǎn)生了路徑依賴，導(dǎo)致人和錢還在不停地往房地產(chǎn)里懟，那這個(gè)就變成了“無(wú)效投入”，對(duì)社會(huì)幾乎不產(chǎn)生價(jià)值了——這個(gè)部分，就叫泡沫。如果這個(gè)泡沫不破掉，如果中國(guó)老百姓的財(cái)富里，70%的組成還是房子，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)將永遠(yuǎn)受到拖累，道理就是我上面說(shuō)的，無(wú)效投入的比例過(guò)高。

老美的老百姓和老中的老百姓有個(gè)很大的區(qū)別，那就是財(cái)富組成。在老美那邊，房產(chǎn)占比只有30%，金融資產(chǎn)占比是60%；而在老中這里，房產(chǎn)占到70%，金融資產(chǎn)只有20%不到。

你覺(jué)得一個(gè)社會(huì)，是錢都在房子里，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更有利；還是錢都在股票基金等支持公司擴(kuò)張的地方，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更有利？這就要回到一個(gè)本質(zhì)問(wèn)題了，社會(huì)價(jià)值到底是什么？我們?nèi)粘５哪切靶腋Ｉ睢保降子墒裁唇M成？顯然這些東西都是市場(chǎng)化的公司來(lái)提供的，靠政府沒(méi)戲，靠鋼筋水泥也沒(méi)戲。

因此房地產(chǎn)作為“支柱”，是只在人口分散，大城市集群建立的初期，它的繁榮才跟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一致的；而在城市集群建立完畢了以后，如果社會(huì)財(cái)富還都沉淀在“已然和生產(chǎn)其他價(jià)值無(wú)關(guān)了”的房子里，它就成了吸血經(jīng)濟(jì)的毒瘤了。

那房子未來(lái)就一點(diǎn)機(jī)會(huì)也沒(méi)有了嗎？有的兄弟，是有的。因?yàn)橹袊?guó)的城市化率還只有67%左右，雖然幾乎夠到了發(fā)達(dá)國(guó)家的最低門檻，但離平均的80%，還有10%幾的增量可以期待。可這個(gè)增量得配合經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)，是實(shí)實(shí)在在的增長(zhǎng)，不是玩文字游戲的那種，而我們現(xiàn)在顯然是不具備這個(gè)條件的，因此我們的城市化率還將長(zhǎng)期停留在當(dāng)前的水準(zhǔn)。

房子漲得最快的10年，是2000到2010，也是城市化率增長(zhǎng)最快的10年。到了2017年以后，近10年來(lái)城市化率的增長(zhǎng)就很慢了，因此如果經(jīng)濟(jì)停滯不前甚至倒退，那房?jī)r(jià)也要回到2016，2017才是對(duì)的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)回去以后，城市化率又沒(méi)怎么提升，那這10年的房?jī)r(jià)漲幅本來(lái)就是不該存在的。至于有人說(shuō)房?jī)r(jià)要回到2005年才算完？那就完全是胡說(shuō)八道了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)里并不全是泡沫。

那有些地區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)回到2016年了，是不是泡沫就擠干凈了，可以買了呢？不，房地產(chǎn)運(yùn)行的邏輯要變，政府要從土地財(cái)政的依賴中退出來(lái)，找到新的收入和稅源，這部分的影響要考慮進(jìn)去，因此大部分城市光回到2016年也是不夠的，再疊加經(jīng)濟(jì)衰退，和人們?cè)谮厔?shì)中常常會(huì)把價(jià)格抬到或打到另一個(gè)極端的做法，在2016年的價(jià)格基礎(chǔ)上再打個(gè)對(duì)折，是一個(gè)相對(duì)安全的入手點(diǎn)——沒(méi)到?jīng)]關(guān)系，不要買，也不要被市場(chǎng)上的其他噪音所影響，它會(huì)到的。

接下來(lái)國(guó)人的資金會(huì)慢慢從房地產(chǎn)里退出來(lái)——房子的凈值占總凈資產(chǎn)的比例，至少得降到50%以下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才有機(jī)會(huì)不被吸血，走出新的行情。再然后，那還缺失的13%的城市化率，才會(huì)開始啟動(dòng)，處于城市集群核心位置的房子，才會(huì)再次開啟上漲。

但前提是先到我說(shuō)的價(jià)格，那個(gè)價(jià)格不到，說(shuō)明居民財(cái)富的配置結(jié)構(gòu)還是畸形的，那對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的吸血就還在持續(xù)，經(jīng)濟(jì)就不會(huì)進(jìn)入下一個(gè)騰飛階段，那房地產(chǎn)也就沒(méi)有下一波了。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。

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