從“物業(yè)管理”和“物業(yè)服務(wù)”，要改的不僅僅只是名字，還有底層規(guī)則

3月7日，在十四屆全國(guó)人大四次會(huì)議上海代表團(tuán)小組會(huì)議上，全國(guó)人大代表樊蕓代表提出建議：在官方文件表述中，應(yīng)將“物業(yè)管理”統(tǒng)一為“物業(yè)服務(wù)”。

3月9日，根據(jù)新民晚報(bào)的報(bào)道，住建部工作人員給樊蕓打來(lái)了電話，明確告知將著手把《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改為《物業(yè)服務(wù)條例》，行業(yè)分類也由“物業(yè)管理”改成“物業(yè)服務(wù)”，一并納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)目錄。

孔子曰：“必也正乎名，名不正，則言不順?！?/p>

物業(yè)公司是來(lái)服務(wù)業(yè)主的，不是來(lái)“管理”業(yè)主的。

當(dāng)然，從“物業(yè)管理”和“物業(yè)服務(wù)”，僅僅改名是不夠的。

很簡(jiǎn)單，房子是業(yè)主的，小區(qū)公共面積（小區(qū)道路、綠地、廣場(chǎng)、小區(qū)大門(mén)、圍墻、小區(qū)級(jí)健身設(shè)施、小區(qū)公共車(chē)庫(kù)等）是全體業(yè)主共有的。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，整個(gè)小區(qū)其實(shí)是所有業(yè)主的集體財(cái)產(chǎn)。

如果是“物業(yè)管理”

那么，物業(yè)公司拿著小區(qū)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，不但沒(méi)有給業(yè)主創(chuàng)造任何效益，還要收業(yè)主的管理費(fèi)。這是不是倒反天罡的事情？

傳統(tǒng)物業(yè)通常有30%-40%的利潤(rùn)空間，這些利潤(rùn)全部給物業(yè)管理企業(yè)賺取了。

什么概念呢？相當(dāng)于你開(kāi)了一家公司，擁有這家公司100%股權(quán)，公司的利潤(rùn)卻全部給職業(yè)經(jīng)理人拿走了。這完全不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則。

如果是“物業(yè)服務(wù)”

那么完全可以把物業(yè)公司利潤(rùn)這個(gè)中間環(huán)節(jié)砍掉，優(yōu)化管理模式、盤(pán)活公共收益實(shí)現(xiàn)的小區(qū)物業(yè)費(fèi)的大幅度下降。

這有很多成功案例，全國(guó)各地都有業(yè)主自治（或通過(guò)業(yè)委會(huì)）后物業(yè)費(fèi)大幅下降的案例，降幅從10% 到 90%不等。

1、杭州曲荷雅苑 小區(qū)走完全業(yè)主自治模式，不再聘請(qǐng)物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)從原來(lái)每年1728元，直接降到每年140元，降幅超過(guò)92%。主要是砍掉了物業(yè)公司的利潤(rùn)、管理層薪資和辦公成本，由退休的業(yè)主負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)，部分管理工作由志愿者參與，服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有下降，業(yè)主開(kāi)支大幅減少。

2、武漢江山如畫(huà)八期 由業(yè)委會(huì)主導(dǎo)，重新公開(kāi)招標(biāo)更換物業(yè)，通過(guò)引入多家公司競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)費(fèi)從3元㎡/月降到1.6元/㎡/月，降幅約47%，實(shí)現(xiàn)了降價(jià)不降服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

3、廣東佛山龍灣華府 小區(qū)把收費(fèi)模式改成酬金制，物業(yè)費(fèi)統(tǒng)一進(jìn)入業(yè)委會(huì)監(jiān)管的公共賬戶，物業(yè)公司只按約定拿固定酬金，不再賺差價(jià)。物業(yè)費(fèi)從2.7元/㎡/月降到2.18元/㎡/月，降幅 20%，整個(gè)小區(qū)一年能省下約300萬(wàn)元。

4、武漢光谷 188 國(guó)際社區(qū) 業(yè)委會(huì)和原物業(yè)多輪談判，成功把物業(yè)費(fèi)從3.3元/㎡/月降到2.6元 /㎡/月，降幅21%，做到了費(fèi)用降低、服務(wù)不打折。

5、湖南江永溪嶺東苑 在黨建引領(lǐng)下實(shí)行業(yè)主自治，物業(yè)費(fèi)先降10%，全年一次性繳清再減100元，同時(shí)下調(diào)了停車(chē)費(fèi)，還拿出小區(qū)結(jié)余資金返還業(yè)主，每戶每年能省300–400元。

7、杭州國(guó)之璟府 業(yè)委會(huì)公開(kāi)選聘新物業(yè)，物業(yè)費(fèi)從3元/㎡/月降到2.5 元/㎡/月，降幅17%，新物業(yè)還承諾投入資金改造小區(qū)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)了費(fèi)用下降、小區(qū)配套升級(jí)。

這案例，有些是直接自治砍掉物業(yè)利潤(rùn)，有些是業(yè)委會(huì)招標(biāo)或者談判打破壟斷，有些是改成酬金制讓賬目透明，再加上盤(pán)活小區(qū)公共收益，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)明顯下降。

所以從“物業(yè)管理”和“物業(yè)服務(wù)”，要改的不僅僅只是名字，還有小區(qū)物業(yè)管理的底層規(guī)則。