長沙中海鋅廠項目（備案名：仰天佳園）項目市場價值評測！

湖南長沙，中海鋅廠項目（備案名：仰天佳園）從大區位來看，是現階段成熟主城區少有的新房項目，具體的區位優勢體現在以下幾個方面：

1、二環內侯家塘板塊，擁有城市核心商圈配套，項目北側即與賀龍體育館、田漢大劇院相鄰；北側約1.5公里即是長沙南門口及黃興步行街，地鐵僅1-2站到達；與天心閣也僅1.2公里距離。

2、項目距離侯家塘地鐵站步行僅100余米，交通便捷度較高，通過該站點可到達五一廣場、省府、洋湖、湖南廣電、高鐵站等重要城市節點。

3、項目周邊優質教育資源非常豐富：西側與仰天湖小學相鄰、為長沙市老牌中點小學（項目大概率就近入讀該小學），東側約700米為中雅培粹（北校區）及雅禮中學，北側1.5公里為湘郡培粹及長郡中學；周邊名初均需要微機派位。

4、項目所處城區醫療資源也非常豐富：湖南省兒童醫院、湘雅二醫院等三甲醫院位于項目2公里輻射圈內。

項目雖然有著諸多區位優勢，但是因為處于長沙老城區，拆遷難度大，片區內難得拆出這么一塊地，這也造成項目周邊與諸多老舊小區相鄰，周邊城市界面較差。

與項目直接相鄰的四至道路全部為城市小路，車行便捷性較差，周邊小區的房齡基本都在20年左右。

中海鋅廠項目挖出古墓

以上周邊環境不但意味著本項目的環境感觀較差，還意味著項目面臨非常復雜的開發環境，今年1月份項目在挖土過程中發現古墓僅僅是個插曲，據悉項目近期因為周邊居民群訴、未按公司預期進度拿到“工程規劃許可證”，群訴的原因在于項目24小時施工擾民及項目建成后將惡化周邊100余戶居民樓的日照，目前開發商暫未就日照補償與周邊居民達成一致。

中海鋅廠項目報規頁面投訴留言

以上問題預計將導致項目開發成本出現一定幅度的增加。

中海鋅廠項目大概率就近入讀仰天湖小學（本部），初中需微機派位。

仰天湖小學為長沙市老牌重點小學，根據2025年該小學微機派位結果，仰天湖小學派位至湘郡培粹及中雅培粹（北校區）的學生比例為38%，處于重點小學的中下游水平，派位成色較為一般，名師數量較少。在我之前整理長沙TOP25小學排名中僅位于24位。

由以上分析來看，中海鋅廠項目的教育價值相對一般。

根據項目總圖，主入口及大門位于小區北側，車行入口位于相對有車行條件的天劍路一側，但是天劍路平常臨時停靠車輛較多，車行難度較大。

項目內部規劃相比周邊核心城區的二手房及次新房有以下幾點優勢：

1、項目規劃了約1400㎡會所，位于下沉式庭院處。

2、項目規劃了1940㎡架空層，作為小區居民的休閑娛樂空間，架空層建面占到了整體住宅建面（8.2萬㎡）的2.4%左右，較多新房項目架空層的規劃占比在1%-2%區間，中海鋅廠項目架空層規劃比例相對較高。

3、項目在公區品質上對標目前的新規樓盤水平，肯定是好于周邊次新房及二手房。

4、項目120㎡（118㎡）及141㎡（143㎡）戶型為新規產品，得房率較高。

但是相比市場同期銷售的新房樓盤，中海鋅廠項目在得房率方面又存在些許劣勢。

項目120㎡及140㎡戶型計入贈送后的套內得房率分別為103%及108%，低于部分新規項目110%-120%的得房率水平；項目容積率較高（3.0）、地塊形狀不規整、外部滿足日照條件復雜以及設計新規收緊等都是該項目套內得房率未能超過110%的原因。

下面我們來看看長沙中海鋅廠項目（備案名：仰天佳園）周邊二手房市場行情

距離項目最近的次新房為長沙檀府項目，項目周邊質素相對最高的二手房小區為建發央璽。

長沙檀府成交價格為1.4-1.5萬/㎡，掛牌價格在1.6萬/㎡左右，總價250-400萬；建發央璽成交價格1.6萬/㎡，掛牌價格1.8-1.9萬/㎡，總價250-450萬區間。

本案預計整體品質并不弱于建發央璽（會所、架空層將相比建發央璽升級），優于長沙檀府；本案產品得房率優于建發央璽及長沙檀府；本案教育配套弱于建發央璽（建發央璽就讀砂子塘小學本部）；本案區位優于建發央璽。

個人認為中海鋅廠項目相比長沙檀府成交價溢價15%左右，相比建發央璽成交價持平或小幅溢價5%左右為合理估值。

那么中海鋅廠項目售價1.7-1.8萬/㎡為合理市場估值區間（總價200-250萬），在1.6萬/㎡左右及1.6萬以內為性價比市場估價區間。