地產(chǎn)下半場，誰在奪走物企的控制權(quán)

文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

2026年的進(jìn)度條來到第三個月，物業(yè)行業(yè)的公告欄里，已經(jīng)寫滿了令人唏噓的消息。

花樣年將彩生活超三成股權(quán)腰斬讓渡，換來與債權(quán)人的一紙和解；恒大物業(yè)靜靜躺在清盤人的貨架上，等待著百億拍賣的終局；瑞森生活服務(wù)創(chuàng)始人黃清平在“內(nèi)斗”的硝煙中，將最后的控股權(quán)拱手讓人；頭頂“西南物業(yè)第一股”光環(huán)的金科服務(wù)，在PE巨頭博裕資本的操盤下從港交所摘牌退市……

曾經(jīng)被視為“現(xiàn)金奶牛”和“第二增長曲線”的上市物企，正在經(jīng)歷前所未有的權(quán)力重構(gòu)與資產(chǎn)重置。

有人被迫割肉求生，有人被追償舊債，有人被資本悄然獵殺，有人在內(nèi)部傾軋中黯然離場，有人則在血緣與契約之間精妙騰挪……地產(chǎn)債務(wù)危機的下半場，在相似的困境中為了保全火種或自身利益，物企老板們展現(xiàn)出了截然不同的底線與手腕。

命運的分岔口上，這既是一場關(guān)于資產(chǎn)的重新定價，更是一場關(guān)于權(quán)力的終極博弈。戲臺上鑼鼓漸密，帷幕拉開，所有人都想知道：當(dāng)潮水退去，誰在裸泳，誰已登岸，而誰又將永遠(yuǎn)留在灘涂之上？

權(quán)力絞殺

“白衣騎士”與“資本獵手”，從來沒有明顯分界線。

2026年2月20日下午4時整，港交所的電子屏上，一只代碼閃爍了五年的股票悄然熄滅——金科服務(wù)，這家曾經(jīng)市值突破550億港元、被譽為“西南物業(yè)第一股”的物管龍頭，以52億港元的殘值結(jié)束了自己的上市生涯。

操盤這場謝幕儀式的是PE巨頭博裕資本，那個2021年12月以“白衣騎士”姿態(tài)入場的戰(zhàn)略投資者。而金科服務(wù)的創(chuàng)始人黃紅云，早已在為地產(chǎn)化債的一路掙扎中失去對它的控制權(quán)。

在距離重慶1300公里的南京，黃清平從親手創(chuàng)建的物企出局，則是一部寫滿“內(nèi)斗”的黑色劇本。

2026年2月6日，瑞森生活服務(wù)一紙公告，宣布黃清平將其持有的最后25.13%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給“神秘第三方”陳曉，交易完成后，他對瑞森生活服務(wù)的持股比例降至5.20%，徹底失去控股股東地位。

而在這之前，以“個人事務(wù)”為由，2025年11月3日，黃清平與搭檔了27年的老臣謝晨光雙雙從瑞森生活服務(wù)董事會退場，前者辭任非執(zhí)行董事，后者辭任執(zhí)行董事及董事會主席。年底，通過股東周年大會的投票，黃清平的親信朱力、溫浩，以及馬文紅也被剔除了董事會。

值得一提的是，這樁交易商定的股權(quán)比例似乎被精心設(shè)計過，陳曉持股25.13%剛好低于瑞華投資的27.98%。至此，瑞華投資在人事話語權(quán)之上又掌握了這家上市物企的控股權(quán)。

黃清平敗走的伏筆，埋在一年多前與前總裁李春玲之間爆發(fā)的“內(nèi)斗”。而瑞華投資則在漫長的內(nèi)部調(diào)查與治理重構(gòu)中，從企業(yè)名稱到人事布局、再到股權(quán)劃分一步步為自己爭取了更多權(quán)力。

舊債追償

而在另一個戰(zhàn)場上，宋革委與他旗下的上市物企，則面對的則是更為直接的舊債追償。

2026年2月12日，康橋悅生活收到了一份沉重的二審判決：其全資附屬公司需承擔(dān)4.74億元本金及利息的賠付責(zé)任。

這枚“雷”的引線，早在2021年就已埋下。彼時，宋革委控制的河南誠橋置業(yè)向銀行申請貸款，康橋悅生活附屬公司簽署了差額補足承諾函。

詭異的是，這份承諾函在公司內(nèi)部竟無任何檔案記錄，直至2024年7月審計時，因發(fā)現(xiàn)2億元存款曾被銀行違規(guī)提取后退回，才牽出這段隱秘往事。

一審判決曾讓康橋悅生活看到一絲希望，承擔(dān)40%的連帶責(zé)任、預(yù)估最高代價1.8億元“不會影響本集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營”。但二審劇情反轉(zhuǎn)，法院判決其需全額賠付，而以2024年凈利潤約6880萬元的盈利規(guī)模計算，意味著康橋悅生活要干7年才能還清這筆債。

替實控人背債被拖入漩渦，曾寶寶之于彩生活書寫的故事走向，則顯得更為主動。

2026年1月2日，花樣年控股與買方訂立重組協(xié)議，以近乎腰斬的價格出售4.09億股彩生活股份，占彩生活已發(fā)行股份約21.97%。交易完成后，花樣年保留的彩生活股份僅剩9.98%，彩生活不再為其附屬公司。

此次重組，源于2021年花樣年與TFISF的金融交易，花樣年未能償還一筆到期的優(yōu)先票據(jù)，引發(fā)TFISF對其“據(jù)稱債務(wù)”（本息合計約1.2億美元）及“據(jù)稱擔(dān)保”（彩生活股份押記及留置權(quán)）的追索，雙方爭議持續(xù)四年，TFISF一度想要通過拍賣程序出售彩生活股權(quán)。

但重組的買方并不是外人，穿透股權(quán)，其由花樣年控股股東曾寶寶間接持有約67.36%股權(quán)。這種“內(nèi)部人接手”的模式在房企債務(wù)重組中并不少見，而左右倒右手實則是保住了火種。

極限騰挪術(shù)

主動謀劃、上演著精妙的極限騰挪的還有胡一平與許健康家族。

2026年2月23日，德信服務(wù)集團(tuán)的一則增資公告，將一場安靜的權(quán)力轉(zhuǎn)移擺到了臺面上。其核心運營子公司德信盛全物業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)：由兩位執(zhí)行董事唐俊杰、鄭鵬主導(dǎo)的員工持股平臺德清凱思博，通過兩次增資后持股躍升至34.9%。

更令人玩味的是支付方式。無論是前輪的1030萬元，還是主輪的近9700萬元增資款，均采用了分期付款模式。部分款項甚至可推遲至2027年底支付，“不對德清凱思博造成即時的現(xiàn)金壓力”。

這種“先上車后補票”的方式，在上市公司的重大股權(quán)交易中實屬罕見。而這起股權(quán)騰挪，被外界看作是實控人胡一平，廢墟下保留一抹綠色的暗度陳倉：將核心資產(chǎn)通過管理層持股進(jìn)行某種程度的隔離，即便上市主體未來遭遇不測，最優(yōu)質(zhì)的運營資產(chǎn)仍能保持相對獨立。

在寶龍商業(yè)，許氏家族上演的則是一出血緣加固的守護(hù)戲碼。

2026年1月27日，寶龍地產(chǎn)以3.61億港元的總代價，向家族內(nèi)部出售寶龍商業(yè)25%股份。買方由寶龍家族第三代成員許展豪及其堂姑許華琳共同控制。

這筆交易的時機耐人尋味——此時，寶龍地產(chǎn)正處于境內(nèi)外債務(wù)重組的關(guān)鍵階段，其境外重組方案中，寶龍商業(yè)股權(quán)被明確列為重要償付資源，債權(quán)人可選擇以股抵債，最高可獲轉(zhuǎn)讓32.4%股份，可能導(dǎo)致控股權(quán)旁落。

通過此次家族內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，在換取現(xiàn)金流的同時，即便后續(xù)因重組需要進(jìn)一步減持，寶龍家族仍可通過直接或間接方式維持對寶龍商業(yè)的影響力。

血緣，正在筑起最后一道防線。

3月1日，職業(yè)經(jīng)理人徐猛便以“投入更多時間于其他業(yè)務(wù)”為由宣告辭職。接替他的，是39歲的蔡爾超——寶龍創(chuàng)始人許健康家族的親屬、寶龍系現(xiàn)任當(dāng)家人許華芳（許健康之子）的表弟。

無人掌舵

還能防守與掙扎，就還有生機。好過那些無人掌舵的悲涼劇本。

恒大物業(yè)的最新進(jìn)展公告顯示：清盤人已接獲若干選定的投標(biāo)人提交的經(jīng)更新的要約方案，正考慮該等方案；清盤人尚未就潛在交易形成任何意見，亦未與潛在投標(biāo)人達(dá)成任何正式或具有法律約束力的協(xié)議。

這家曾經(jīng)的行業(yè)巨頭，如今靜靜地躺在清盤人的貨架上，等待最高出價者。它的創(chuàng)始人與實控人許家印，早已不在他的棋盤上。

另一家上市物企力高健康生活，也同樣面臨懸而未決的命運。

2026年1月2日，力高健康生活一紙內(nèi)幕消息，公告因控股股東力高地產(chǎn)集團(tuán)融資違約，其持有的75%股份已被正式委任接管人。

換而言之，力高健康生活已然走到命運的關(guān)鍵節(jié)點，或?qū)⒚媾R易主。上演過被接管劇情的佳源服務(wù)，在2024年9月被接管人以9900萬港元出售了73.56%股權(quán)。買方不是外人——華盛資本證券有限公司，正是佳源服務(wù)當(dāng)時被抵押融資的貸款方。

行業(yè)觀察者據(jù)前車之鑒做出分析，一旦接管人啟動出售，黃若虹、黃若青兄弟透過力高地產(chǎn)對力高健康生活的合計52.43%控制權(quán)將徹底旁落。

事實上，力高健康生活則是在2022年上市8天后，就被控股股東質(zhì)押了1.5億股公司股份（即約占力高健康生活總股本的75%）以取得真誠商業(yè)貸款。

目前，市場尚未有跡象顯示接管人正在積極尋找被抵押股份的潛在買方，力高健康生活也缺乏關(guān)于接管人強制執(zhí)行被抵押股份時如何處理的信息。

盡管力高健康生活在公告中強調(diào)“業(yè)務(wù)經(jīng)營及管理仍保持正常”，但行業(yè)觀察者表示，“控制權(quán)這種根本性的懸置狀態(tài)，為公司戰(zhàn)略延續(xù)、管理層穩(wěn)定和長期發(fā)展蒙上了厚重的陰影。”

對于仍在牌桌上的實控人們，前路依然迷霧重重。而在這場游戲中，唯一確定的是：那些能夠平衡好實控人利益、公司治理與公眾期待的物企，才可能穿越周期，活到最后。

地產(chǎn)債務(wù)危機的下半場，這場關(guān)于“控制權(quán)”的游戲，遠(yuǎn)未結(jié)束。