首鋼猛點(diǎn)得房率buff丨總圖

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到目前為止，今年亮相最快的項目，無疑是首鋼璟瑞長安。

2月3日，拿地當(dāng)天公布案名。

2月12日，拿地10天后規(guī)劃方案公示。

之所以能有這么快的速度：

一方面是因為，這塊地本來就是因為首鋼地產(chǎn)要拿才被擺上貨架。

甚至被發(fā)現(xiàn)，在地塊最終成交之前，首鋼地產(chǎn)就針對地塊發(fā)布過兩次招標(biāo)計劃。

另一方面則是，這次首鋼地產(chǎn)的產(chǎn)品傾向還是安全和求穩(wěn)。

除了猛點(diǎn)得房率buff之外，沒有做太多的突破和死磕，節(jié)省了不少時間。

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實際上，在研究璟瑞長安的總圖之前，大家更需要關(guān)注的，是一份土拍時公布的多規(guī)文件。

里面有幾個條款，是專門針對璟瑞長安的城市設(shè)計引導(dǎo)要求。

之所有這樣的要求，官方說法是，地塊位置特殊，所以要格外注意整體風(fēng)貌形象。

大家來看，璟瑞長安的位置，在首鋼遺址公園內(nèi)部。

跟一直蟬聯(lián)石景山銷冠的元璽，在同一個區(qū)位之內(nèi)，論地段和配套資源的話，妥妥能拿一個高分項。

并且，南側(cè)不遠(yuǎn)就是長安街西沿線，未來在首鋼大橋上往北看，很可能就會看到璟瑞長安的樓棟。

這么說的話，確實應(yīng)該注意整體風(fēng)貌形象。

不過，對璟瑞長安具體方案影響更大的，應(yīng)該是地塊北側(cè)的工業(yè)遺存煤倉。

很多人可能不知道，煤倉作為工業(yè)遺址，后來的建筑是要為它讓步的。

所以，地塊出讓的多規(guī)文件，對地塊的沿街界面、天際輪廓線，甚至建筑立面造型，都做了明確的要求。

可以說，這三類要求，幾乎決定了璟瑞長安當(dāng)下的規(guī)劃表現(xiàn)。

整份設(shè)計要求不長，大概不到300字，大家有時間可以慢慢逐字閱讀一下。

如果比較著急，就只看退距和限高條款就行了：

第一就是退距。

由于遺存煤倉的存在，規(guī)劃要求地塊北側(cè)用地紅線退距不小于8米。

并且建筑布局與煤倉南側(cè)的距離不小于40米。

除此之外，還要求項目北側(cè)沿街面要形成具有一定開放性和通透性的公共空間。

這部分，表姐仔仔細(xì)細(xì)核對了，首鋼地產(chǎn)絕對是一絲不茍地達(dá)成了規(guī)劃要求。

所以，大家就能理解，璟瑞長安2號樓和3號樓北側(cè)，為何要預(yù)留這么大一片綠地。

北側(cè)的人行出入口，為何又要做如此巨大的內(nèi)凹處理。

目前從公示總圖上，完全看不出北側(cè)的綠地后期有沒有預(yù)留景觀打造的可能性。

還是說單純就作為退線綠地來處理。

表姐粗略測量了一下，那是大約1500㎡的綠化空間，如果就這么浪費(fèi)了，著實有些可惜。

并且，這樣的設(shè)計，對整體進(jìn)深原本就不寬裕的地塊來說，也無疑是巨大的浪費(fèi)。

以至于南側(cè)的7號樓和6號樓，幾乎都直接貼在機(jī)械廠路上了。

而這也直接導(dǎo)致了另外一個問題：

對限高的挖掘不足。

03

我們先來看一下，多規(guī)是如何要求天際輪廓線的吧：

第一，要求建筑高度北排限高35米，其余區(qū)域限高45米；

第二，遵循南高北低的原則，與工業(yè)遺存煤倉共同形成起伏、優(yōu)美、富有韻律的天際線。

但細(xì)看璟瑞長安的總圖，就會發(fā)現(xiàn)：

璟瑞長安這次對于地塊限高的挖掘，不說完全放棄，但也沒有利用到極致。

除了地塊北排35米的限高用到了33.45米，其余部分45米的限高，幾乎未做深入挖掘。

尤其是南側(cè)的幾個樓棟，45米的限高只用了30米上下。

如此大比例的放棄限高的挖掘，這在行業(yè)內(nèi)還是比較少見的。

引導(dǎo)規(guī)范建議遵循南高北低的原則，首鋼地產(chǎn)也選擇性地給忽視了：社區(qū)排布依然是北高南低。

但并非是首鋼地產(chǎn)不想，而是在北側(cè)退距了8米之后，樓間距受到了嚴(yán)重的擠壓。

挖掘限高帶來的時間成本和實際收益，反而不如直接放棄，直接把所有Buff點(diǎn)在最直接也最安全的：

提高得房率上。

所以，你會發(fā)現(xiàn)，璟瑞長安所有的樓棟，都是一梯兩戶的梯戶比設(shè)計。

即便限高還有空間，也故意把控不做12層的小高。

因為樓高一旦到12層，就必須設(shè)置兩部電梯，而這，常常意味著得房率的損失。

除此之外，璟瑞長安還把5號樓、7號樓的樓層，控制在了10層以下。

這樣做的目的，也是為了節(jié)省電梯間和公攤面積，可以進(jìn)一步拉高得房率。

據(jù)團(tuán)隊設(shè)計師分析，璟瑞長安這次的得房率應(yīng)該會超過100%。

幾乎算得上是石景山新房的天花板。

不得不說，這確實非常安全，并且客戶認(rèn)同率非常高的一張牌。

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除此之外，璟瑞長安的戶型分布預(yù)測，也是非常安全的一張牌。

92㎡戶型占比70%，補(bǔ)充108㎡戶型和121㎡戶型。

幾乎避開了與同區(qū)位直接競品元璽的正面沖突。

表姐查了下，璟瑞長安110㎡面積以下戶型占絕對主力的戶型配置，幾乎避開區(qū)域內(nèi)大部分的新房項目。

戶型面積贈送上，南側(cè)陽臺+北側(cè)陽臺+側(cè)邊飄窗三件套，幾乎能送的都送了。

當(dāng)然，表姐也給大家做了戶型及贈送預(yù)測。

這是92㎡邊戶預(yù)測，經(jīng)典的南向兩面寬設(shè)計，邊戶帶大轉(zhuǎn)角采光餐客廳。

4.2米+的餐客廳面寬，在92㎡面積段，非常給力。

南北向的陽臺拓展，進(jìn)深大概1.8米，這也是目前城六區(qū)少有的拓展尺度了。

所以，算下來，92㎡邊戶的拓展贈送面積，大約在14㎡左右。

108㎡戶型，是經(jīng)典的南向三面寬戶型。

拓展尺度同樣很給力，整體贈送面積約16㎡左右。

121㎡四居邊戶，更是有點(diǎn)超出表姐預(yù)期。

不僅僅是因為超18㎡的贈送拓展，還是因為南向5米寬的餐客廳尺度。

要知道，這可是121㎡面積段。

隔壁瑞X里，131㎡四居戶型，餐客廳面寬是4.2米。

當(dāng)然，4.2米的餐客廳尺度絕對夠用，但跟璟瑞長安比起來，還是差了點(diǎn)意思。

這個就是怕比較，一比較就知道誰更好了。

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不過，璟瑞長安還是存在一些可以提升的小細(xì)節(jié)，僅供首鋼地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)們參考。

有一些應(yīng)該是設(shè)計師筆誤。

比如，6號樓10層的建筑高度，設(shè)計師標(biāo)注是29.85米，這個建筑高度，應(yīng)該不滿足最新住宅規(guī)范要求層高。

再比如，整個總圖都沒標(biāo)注樓棟到底是南入戶還是北入戶，只能靠園路的布局來推測，應(yīng)當(dāng)是設(shè)計師忘記標(biāo)注了。

還有一些，則是需要時間細(xì)致打磨的部分。

比如，項目的配電室，是不是可以放在地下？以便西側(cè)的外部景觀更好地引入園區(qū)內(nèi)？

北側(cè)車庫出入口與主樓之間的留下的縫隙，是不是還存在優(yōu)化的空間？以避免留下衛(wèi)生死角？

再比如，東側(cè)的車庫出入口，是不是可以與消防出入口合并，這樣對3號樓的影響會更小一些。

又比如，5號樓與7號樓，戶型面寬是不是仍有挖掘余地。

而3號樓和5號是不是也能做到北入戶，來減少首層的變異戶型？

另外，對于項目外部環(huán)境的利用，表姐也有一些額外的想法。

就比如引發(fā)璟瑞長安主入口內(nèi)凹的工業(yè)遺存煤倉。

璟瑞長安當(dāng)下的處理方式，也不錯，但還是存在一些對視的影響。

那如果我們大膽想象一下：

將4號樓東西兩個單元，向兩側(cè)挪一下，徹底避開與入口廊架的對視呢？

這樣一來，還可以結(jié)合煤倉秀場打造一條貫通南北的景觀廊道。

不過，這些只是表姐的一點(diǎn)想法，后期是否能落地，還需要大量的測算和優(yōu)化。

就比如，4號樓是不是可以用滿45米的限高。

兩梯兩戶雖然會損失一些得房率，但上下樓的舒適度，卻比一梯兩戶要強(qiáng)出一倍。

這個調(diào)整不用花費(fèi)多大力氣，但沒想通璟瑞長安為什么沒做。

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表姐能感覺到的是，璟瑞長安這次的產(chǎn)品思路，依然是在既有的框架里，在尋找相對確定和安全的最大公約數(shù)。

所以4號樓樓王沒有突破12層；

整個社區(qū)規(guī)劃與首鋼的結(jié)合，也沒有采用更大膽和前衛(wèi)的方案；

甚至連配電室，都老老實實放在了地上。

這或許和首鋼地產(chǎn)的基因有關(guān)：

生產(chǎn)工作，安全第一；

只能成功，不能失敗。銷冠100

本文只針對璟瑞長安公示總圖進(jìn)行分析，僅供參考，不構(gòu)成投資及購買建議，具體數(shù)據(jù)或有誤差，最終以項目官方信息為準(zhǔn)。

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