珠金琶好地將“告罄”！高端豪宅迎結構性上漲

最近一系列爆點，讓越來越多人感受到廣州發展決心。

從幾年前開拓新區，到今年重點提升市區存量空間，發展模式經歷深刻轉型。

特別是以珠金琶為核心，將招商引資放在優先級，迎來新一輪爆發式紅利。

有業內朋友關心，CBD這輪行情，還會冒出新宅地嗎？對樓市有什么影響？

這是好問題，樓市君先說結論——珠金琶好宅地不多了，高端豪宅會率先迎來結構性上漲。

｜廣州樓市發布 制圖

壹

我們仔細盤了下，未來“珠金琶”可供開發的涉宅地約9宗。

數量看似不少，但實際上，真正地段核心、資源濃度高的好宅地可不多。

除了珠城宅地0供應，金融城、琶洲好宅地一個巴掌都數得過來，未來幾年里真正好宅地將很快“告罄”。

｜廣州樓市發布 制圖

先來看金融城，作為天河今年推介的“大地主”，一口氣端出16宗地塊。

其中，13宗為產業用地，涉宅地只有3宗，即東區省石油地塊（AT101815）、起步區007-1地塊和007-2地塊。

｜廣州樓市發布 制圖

從地塊素質來看，最能打的是省石油地塊。

這宗地塊體量“小而精”，降低房企前期開發成本，城市資源更是上乘之選。

一線望江無遮擋，是金融城東區罕有的江景宅地，隔壁即廣州鵬瑞1號、合景臻溋名鑄等頂豪，房價高達15-20萬+/平。

周邊集聚酷狗音樂、澳門國際銀行等產業總部，金融城廣場也將在今年開業。

前陣子這里還傳出將引入五星級酒店。只要地價合適，廣州可能會再上演搶地大戲。

｜天河土地推介手冊實拍圖

| 廣州樓市發布 攝

至于起步區007-1、007-2地塊，相信很多人并不陌生。去年007地塊曾因故終止出讓，后來拆解為這兩宗地塊，整體優劣勢較明顯。

優勢在于金融城起步區，產業集中、近地鐵、高層能望江，沿著黃埔大道和車陂路隧道去珠城、琶洲都很方便。

短板在于兩宗地塊分散，密度高，在廣州主城“降三高”（降容積率、降密度、降樓層）背景下，基礎素質沒占太大優勢。

同時核心配套不夠聚集，教育可能還將依賴隔壁珠實金融城項目配建的學校。

｜天河土地推介手冊實拍圖

| 廣州樓市發布 攝

可以說，金融城好宅地的確不多了，官方把最漂亮的“沿江席位”，大多留給金融產業和企業總部。

尤其是起步區AT090927地塊，規劃打造高度約450米的產業地標。

對于金融城開發，官方目的很明顯，產業能級是第一位，將通過供地加快完善起步區和東區發展版圖。

3宗涉宅地的出現，加上今年將入市的珠實金融城超100億大盤，更多是服務高端人群居住需求而來，解決金融城長期職住失衡的問題。

｜天河土地推介手冊實拍圖

| 廣州樓市發布 攝

再來聊聊 琶洲， 發展邏輯和前者稍有不同，但嚴控宅地的本質是一樣。

很多粉絲關心，此前供地藍皮書透露琶洲6宗新增宅地， 分布在琶洲中二區、東區和南區， 會不會帶來沖擊？

這方面可以放心，我們向知情人士打聽到：今年琶洲暫無宅地出讓計劃。

即便以后有，對琶洲核心資產價值也難有大影響，個別靚地甚至有抬升作用。

｜廣州樓市發布 制圖

展開來看，6宗新宅地中，呼聲最高的是琶洲中二區AH041122宅地。

它有另一個身份——“琶洲之眼”首宗宅地，占地約2萬方，規劃總建面約8.3萬方，容積率4.0，也屬于“小而精”純宅地。

特別是一線江景的地緣優勢，隔壁即保利天幕廣場、抖音華南總部等地標，在琶洲豪宅市場有足夠優勢，大概率會被實力房企視為“拿地目標”。

不過，這宗地需要由東圍村收儲轉化而來，目前處于前期階段，短期不會上架。

| “琶洲之眼”片區規劃示意圖

| 圖源：廣州海珠發布

其他5宗涉宅地，優勢和短板都比較顯著。

比如東區705、724兩宗地塊，雖有一線江景，但處于琶洲邊緣——位于東區新洲村、黃埔村內，城市界面提升需要一定時間。

| 圖源：廣州供地藍皮書

琶洲南“三姐妹”地塊，就在保利天奕東側，容積率都在3.5-4.0，密度比天奕（容積率2.5）高出不少。

這3宗地商住混合、相對分散，很難像天奕做到連片開發，未來居住純粹度也略打折扣。

總的來說，珠金琶核心可供開發的好宅地已是屈指可數，不會撼動在售高端盤的市場地位。

這種土地價值覺醒與供求端的矛盾，正是推動CBD高端盤迎來結構性上漲的底層邏輯。

貳

形勢比人強，這種趨勢不是說說而已。

就在前幾天，全國兩會定調房地產大方針，要求控增量、去庫存、優供給。
在此政策導向下，廣州以珠金琶為代表的核心板塊，未來供應不會追求數量，而是看重“以質取勝”，高端資產的含金量會越來越高。

| 圖源：財聯社

好比珠江新城，自馬場土拍刷新廣州樓面價TOP1后，城市價值水漲船高，宅地供應也正式劃上句號。

但記住，這是珠城宅地供應的終結，也是珠城對齊世界一線CBD的開始。

時代紅利，就落在稀缺的珠城新房上。

包括凱旋新世界·廣粵觀邸、保利玥璽灣、保利天曜、保利華創·都薈天珺等，以及3個全新項目。

｜廣州樓市發布 制圖

越秀馬場項目不用多說，73萬超級綜合體引進SKP，大家都很熟悉了。

另外兩個也大有來頭，一是保利冼村項目，主打高端住宅、創新商業等多業態于一身的璀璨城市綜合體，最快年內會入市。

當前，項目已在招兵買馬，面向中心區豪宅資產匹配師，要求3千萬級豪宅銷售業績前三，無疑是珠城又一座封面作品。

｜冼村舊改航拍

| 廣州樓市發布 攝

二是馬場東側的新城市·領秀，日前新城市集團官微宣布項目將在今年啟動，是集團布局廣州第二座"領"字系產品。

項目就在馬場一路之隔，近距離享受高端配套紅利，且臨近5號線潭村站，西望珠江公園，綜合素質不錯。

但據樓市君了解，目前項目正在推進調規，今年或許不會入市。

｜項目位置示意圖

按照早期規劃，項目由漢森伯盛操刀設計，將打造超高層項目，涵蓋住宅、商業等業態，未來將有哪些新調整，我們保持密切關注。

毫無疑問，對全國富人而言，這兩年將是一次重倉珠城新房的罕見機會。

｜項目效果示意圖

｜圖源：新城市集團官微

金融城方面，“事業版圖”日益完善，已集聚17家金融總部，29棟甲級寫字樓全面投用，含“金”量還在蹭蹭上漲。

今年，金融城將加快約20棟商務樓宇落地，虹吸更多高端人群和資金的涌入。

隨著金融城進階加速，像廣州鵬瑞1號、合景臻溋名鑄及即將入市的珠實金融城項目等稀缺產品，有望率先獲得資產價值反哺。

｜金融城實拍

｜廣州樓市發布 攝

至于風華正茂的琶洲，在政府報告中被多次提名，發展重心在于總部經濟成型的西區、兌現加速的南區。

像頂豪華樾、琶洲南TOD、保利天奕等，不但地段好，又做到高確定性的兌現速度，自然是首批“摘果子”的受益者。

｜官方多次提及琶洲

| 廣州樓市發布 制圖

叁

有意思的是，當城市加速變革，嗅覺敏銳的富人，已經提前行動。

今年以來，珠金琶豪宅盤成交愈加活躍，市場買入情緒持續走高。

比如凱旋新世界，1月至今有老業主、珠城置換客在項目買入約277方豪宅。

保利玥璽灣，前幾天成交一套建面約670平戶型，總價約1.87億，折合單價約28萬/平。

保利天奕春節后返工10天內，成交已破20套，相當于日均賣出2套。

｜圖源：財聯社

這些現象集中說明了兩個問題：

一是資金正加速向核心CBD集中，向產業密集的地方匯聚。

除了看好城市發展，背后還離不開資產避險心理的真實反應。

尤其最近幾年，全球格局、經濟、股市的不確定性，讓很多熱錢開始尋找更優質的資產壓艙石。

而珠金琶CBD，隨著產業經濟的壯大和地段的不可復制性，很自然的就被盯上。

當大量資金涌入，推動資產價格的通脹自然是水到渠成。

| 廣州“珠金琶”航拍

| 廣州樓市發布 攝

二是珠金琶豪宅量價反彈，也是樓市整體復蘇信號。

作為市場風向標，豪宅很大程度上反映了樓市信心和交易情緒的高低。

而自去年以來，廣州從土地端到二手市場，體感都有明顯升溫。

比如馬場236億成交，珠城二手房業主反價，都在說明市場轉折點已經到了。

市場信心一旦全面回歸，對于整個廣州樓市，將會是標志性轉折。

那些之前就被市場瘋搶的CBD豪宅資產，熱度將進一步被推高。