外資搶發(fā)！中國(guó)首單純市場(chǎng)化高端公寓持有型ABS

快訊背景：3月4日，上海證券交易所信息顯示，“中金-博鄰長(zhǎng)租公寓持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”正式獲受理。該項(xiàng)目擬發(fā)行規(guī)模為8.24億元，計(jì)劃管理人為中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)資產(chǎn)證券化的過(guò)程。博楓將其在上海持有的“博鄰blinq”高端服務(wù)式公寓打包成一個(gè)金融產(chǎn)品，通過(guò)在交易所掛牌，將未來(lái)穩(wěn)定的租金收益權(quán)轉(zhuǎn)化為當(dāng)下的現(xiàn)金。

底層資產(chǎn)為博楓在上海靜安、楊浦等核心區(qū)域持有的長(zhǎng)租公寓，主要面向高收入租客群體，出租率和現(xiàn)金流都較為穩(wěn)定。

博楓是全球最大的另類資產(chǎn)管理公司之一，管理資產(chǎn)規(guī)模約萬(wàn)億元級(jí)別，此次成功受理也顯示出外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)及資產(chǎn)證券化渠道的持續(xù)看好。

底層資產(chǎn)詳情

項(xiàng)目名稱：中金-博鄰長(zhǎng)租公寓持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

擬發(fā)行金額：8.24 億元

計(jì)劃管理人：中金公司

原始權(quán)益人：China Multifamily I/II/III Holdings、China Multifamily Highland Holdings、上海博胤安廈商業(yè)管理有限公司

底層資產(chǎn)提供方：博楓資產(chǎn)管理旗下 “博鄰 blinq” 品牌

資產(chǎn)區(qū)位：上海核心城區(qū)，覆蓋內(nèi)環(huán)、中環(huán)核心板塊

資產(chǎn)構(gòu)成：由五角場(chǎng)博鄰行政公寓、靜安博鄰行政公寓及上海核心城區(qū)其他項(xiàng)目組成的中高端服務(wù)式公寓矩陣，總套數(shù)超1100套，其中五角場(chǎng)項(xiàng)目約 560 套、靜安項(xiàng)目約 278 套、其他入池項(xiàng)目 300-400 套

資產(chǎn)定位：中高端服務(wù)式公寓，聚焦企業(yè)高管、商務(wù)人士、外籍人士及商公務(wù)家庭客群，其中靜安項(xiàng)目為高端服務(wù)式公寓，租金水平高于區(qū)域平均水平

戶型配置：以 47-100㎡的單間、一居室及兩居室為主

配套設(shè)施：配備 24 小時(shí)前臺(tái)、健身房、會(huì)議室、屋頂花園等全維配套，提供每周客房保潔、智能門(mén)禁等專屬服務(wù)

租客畫(huà)像：核心客群為 25-45 歲的企業(yè)高管、專業(yè)人士及外籍人士，企業(yè)客戶簽約占比超 30%，租約期限多為 1-3 年

運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：五角場(chǎng)項(xiàng)目2023年開(kāi)業(yè)，首年出租率突破 80%；靜安項(xiàng)目2024 年3月開(kāi)業(yè)，截至2025年底出租率攀升至90%以上，整體出租率穩(wěn)居行業(yè)高位；租戶滿意度超 95%，續(xù)租率保持在 80% 以上

項(xiàng)目特色：外資資管巨頭首次以底層資產(chǎn)方身份入局國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)全球長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的首次深度對(duì)接；底層資產(chǎn)為上海內(nèi)環(huán)、中環(huán)核心城區(qū)成熟運(yùn)營(yíng)的中高端服務(wù)式公寓，兼具區(qū)位稀缺性與運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性，是市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化的標(biāo)桿樣本；實(shí)現(xiàn) “外資核心資產(chǎn) + 國(guó)內(nèi)頭部券商管理” 的全新合作模式，為后續(xù)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化構(gòu)建了可參考的運(yùn)作框架。

Chronicle

項(xiàng)目時(shí)間軸

2023年，博鄰blinq首個(gè)項(xiàng)目五角場(chǎng)博鄰行政公寓正式開(kāi)業(yè)，成為品牌布局中國(guó)市場(chǎng)的起點(diǎn)，開(kāi)業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)80%以上出租率；2024年3月，靜安博鄰行政公寓開(kāi)業(yè)，落子上海內(nèi)環(huán)核心商圈，進(jìn)一步完善博鄰 blinq在上海的核心城區(qū)布局；2025年底，靜安博鄰行政公寓出租率提升至90%以上，博鄰blinq上海核心城區(qū)資產(chǎn)矩陣形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流與運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)；2026年2月24日，中金 - 博鄰長(zhǎng)租公寓持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃正式獲上交所受理。

comment

結(jié)構(gòu)特性

該證券化過(guò)程，呈現(xiàn)出“外資核心資產(chǎn)+頭部券商管理+成熟運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)”的鮮明特征，是外資資管機(jī)構(gòu)與國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)結(jié)合的典型案例，其交易結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)選擇為后續(xù)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化提供了重要參考。

Unique insight

URI獨(dú)家觀點(diǎn)

中金和博鄰合作不只是一個(gè)項(xiàng)目的創(chuàng)新，更是長(zhǎng)租公寓行業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)證券化發(fā)展到新階段的必然結(jié)果。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)正往“品質(zhì)好、能做金融操作”的方向轉(zhuǎn)，這個(gè)首單項(xiàng)目，既證明了中高端長(zhǎng)租公寓的金融價(jià)值，也給行業(yè)指了方向，加上外資進(jìn)來(lái)，還能帶動(dòng)行業(yè)運(yùn)營(yíng)和金融化水平提升。

一、各方的核心想法

（一）中金+博楓（博鄰背后的資方）：互相配合，探索適合國(guó)內(nèi)的玩法

博楓是全球大資管公司，在全球有很多長(zhǎng)租公寓，運(yùn)營(yíng)和做證券化很有經(jīng)驗(yàn)。這次把上海核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)博鄰公寓做證券化，一是能收回資金，再投更多公寓，形成“投錢(qián)-運(yùn)營(yíng)-變現(xiàn)-再投錢(qián)”的循環(huán)；二是把海外經(jīng)驗(yàn)帶到國(guó)內(nèi)，提升自己在國(guó)內(nèi)的名氣。

中金作為頭部券商，牽頭做這個(gè)項(xiàng)目，是在不動(dòng)產(chǎn)證券化領(lǐng)域的新突破。之前主要做保障房的REITs，這次率先做市場(chǎng)化中高端長(zhǎng)租公寓的，豐富了自己的業(yè)務(wù)，也幫外資資產(chǎn)對(duì)接了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，鞏固了自己的領(lǐng)先地位。

（二）市場(chǎng)層面：填補(bǔ)空白，完善玩法

過(guò)去國(guó)內(nèi)租房類ABS，市場(chǎng)化高端長(zhǎng)租公寓賽道幾乎一片空白。此次首單成功落地，正式填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品不僅可覆蓋傳統(tǒng)領(lǐng)域，也能深度服務(wù)市場(chǎng)化高端長(zhǎng)租公寓，進(jìn)一步完善了產(chǎn)品體系與品類結(jié)構(gòu)。以上海核心區(qū)優(yōu)質(zhì)公寓為標(biāo)桿的模式，也為全國(guó)其他城市高品質(zhì)長(zhǎng)租資產(chǎn)提供了可復(fù)制、可推廣的實(shí)踐范本。

二、對(duì)行業(yè)的價(jià)值：中高端長(zhǎng)租公寓能變現(xiàn)，行業(yè)要往“精”里做

一直以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的難題是“投錢(qián)多、賺錢(qián)慢、錢(qián)收不回來(lái)”，尤其是中高端的，前期投入大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，資金壓力大。URI認(rèn)為這次首單獲批，說(shuō)明只要公寓在核心位置、運(yùn)營(yíng)得好、現(xiàn)金流穩(wěn)定，就能通過(guò)證券化變現(xiàn)。

這會(huì)讓行業(yè)有兩個(gè)大變化：一是不再盲目擴(kuò)張規(guī)模，而是重點(diǎn)做核心城市、核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)公寓，好好運(yùn)營(yíng)（只有運(yùn)營(yíng)好，才能變現(xiàn)）；二是多了一條融資渠道，除了自己投錢(qián)、銀行貸款，還能通過(guò)證券化融資，緩解資金壓力，形成“運(yùn)營(yíng)-變現(xiàn)-再投錢(qián)”的良性循環(huán)。

三、政策支持：大環(huán)境允許，有政策窗口

這個(gè)項(xiàng)目能成，離不開(kāi)國(guó)家政策支持。最近幾年，國(guó)家鼓勵(lì)盤(pán)活存量資產(chǎn)，讓不動(dòng)產(chǎn)證券化的覆蓋范圍越來(lái)越廣（從基礎(chǔ)設(shè)施、保障房，到商業(yè)地產(chǎn)），給市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓證券化創(chuàng)造了好環(huán)境。另外，上海作為金融創(chuàng)新前沿，也支持租房市場(chǎng)和金融結(jié)合，這也是項(xiàng)目能落地的重要原因。

四、行業(yè)挑戰(zhàn)：不是所有公寓都能這么做

雖然這個(gè)首單意義重大，但不是所有長(zhǎng)租公寓都能做證券化，URI認(rèn)為短期內(nèi)沒(méi)法大規(guī)模復(fù)制，主要有三個(gè)問(wèn)題：

1. 資產(chǎn)門(mén)檻高：這次是上海核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)公寓，位置好、運(yùn)營(yíng)成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)；而國(guó)內(nèi)大部分長(zhǎng)租公寓，要么不在核心區(qū)，要么運(yùn)營(yíng)得不好，達(dá)不到要求。

2. 運(yùn)營(yíng)要求嚴(yán)：證券化對(duì)公寓的出租率、續(xù)租率、現(xiàn)金流穩(wěn)定性要求很高，但國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)水平不一樣，很多企業(yè)做不到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，沒(méi)法保證穩(wěn)定收益。

3. 中外差距大：這次是外資主導(dǎo)，有全球經(jīng)驗(yàn)和資金支持；而國(guó)內(nèi)本土公寓企業(yè)，在資產(chǎn)布局、運(yùn)營(yíng)能力、對(duì)接金融資源上，和外資差距大，短期內(nèi)做不到。

五、未來(lái)趨勢(shì)：證券化會(huì)更細(xì)分、更專業(yè)

結(jié)合這個(gè)首單和行業(yè)現(xiàn)狀，未來(lái)長(zhǎng)租公寓證券化會(huì)往“分層化、專業(yè)化”發(fā)展：

1. 分層化：一邊是保障房REITs，靠政策支持，大規(guī)模發(fā)行；另一邊是市場(chǎng)化中高端公寓，聚焦核心城市核心區(qū)域，先做ABS，慢慢往公募REITs發(fā)展，補(bǔ)充市場(chǎng)。

2. 專業(yè)化：重點(diǎn)看“運(yùn)營(yíng)能力”和“資產(chǎn)篩選”。能做好運(yùn)營(yíng)、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的機(jī)構(gòu)，會(huì)成為核心參與者；資產(chǎn)篩選也會(huì)更嚴(yán)，核心位置、高凈值租客、穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，才是能證券化的好資產(chǎn)。

另外，外資進(jìn)來(lái)會(huì)帶動(dòng)行業(yè)國(guó)際化，把海外的運(yùn)營(yíng)、證券化經(jīng)驗(yàn)帶到國(guó)內(nèi)，提升國(guó)內(nèi)企業(yè)的水平，也會(huì)吸引更多外資進(jìn)來(lái)，給行業(yè)注入活力。

總的來(lái)說(shuō)，這個(gè)首單是長(zhǎng)租公寓行業(yè)證券化的重要里程碑，給行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展打開(kāi)了新空間。未來(lái)，隨著行業(yè)運(yùn)營(yíng)變好、市場(chǎng)完善，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓證券化會(huì)有更多突破，租房市場(chǎng)也會(huì)更成熟、更多元。

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撰文: URI研究中心

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