干不過(guò)南京德基，SKP想靠廣州包租公救命

文源 | 源Sight

作者 | 周藝

廣州的有錢人終于不用擠在太古匯了。

3月2日，北京華聯(lián)（SKP）與越秀集團(tuán)正式簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，這代表SKP的華南首店將正式落戶廣州珠江新城馬場(chǎng)地塊。

2月25日，馬場(chǎng)地塊激烈的拍賣過(guò)程剛剛登上熱搜，歷經(jīng)243輪競(jìng)價(jià)、以236億元刷新單價(jià)紀(jì)錄，樓面地價(jià)突破了8.5萬(wàn)元/平方米，一舉超越海珠琶洲西成為廣州樓面價(jià)的TOP1。

馬場(chǎng)空間效果示意圖

“地王”配“店王”，SKP落戶馬場(chǎng)也是廣州頂奢商業(yè)的一次眾望所歸。

馬場(chǎng)地塊處在珠江新城、金融城、琶洲這三大核心CBD的黃金交匯點(diǎn)。SKP的入駐，意味著廣州終于在宇宙中心天河區(qū)，擁有了一個(gè)可以與北京大望路、成都交子公園相媲美的超大規(guī)模頂奢商業(yè)集群。

相關(guān)文件預(yù)計(jì)，項(xiàng)目6年內(nèi)，銷售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億元，年均銷售額需突破50億元。

相比其他地區(qū)SKP的銷售額，“店王”對(duì)老廣的期待，并不算高。畢竟除了北京SKP，其他省市的SKP項(xiàng)目都沒(méi)有爆發(fā)出更驚喜的業(yè)績(jī)，而隨著德基廣場(chǎng)的步步緊逼，杭州和廣州的兩個(gè)新項(xiàng)目被認(rèn)為是SKP的下一個(gè)希望。

萬(wàn)眾期待下，接地氣的老廣撞上這座頂奢商業(yè)，或許會(huì)產(chǎn)生不同的化學(xué)效應(yīng)。

01

擴(kuò)張的陣痛

長(zhǎng)期以來(lái)，北京SKP被視為中國(guó)乃至全球奢侈品零售的標(biāo)桿。然而，隨著SKP開(kāi)啟全國(guó)化擴(kuò)張，其品牌溢價(jià)與經(jīng)營(yíng)模式在不同城市的適配度表現(xiàn)出了明顯差異。

根據(jù)外媒WWD報(bào)道，2025年 SKP集團(tuán)整體營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)15%，這一數(shù)據(jù)主要由北京SKP的強(qiáng)勁反彈和新店入市支撐。

具體到各分店的表現(xiàn)，北京SKP 2025年銷售額回升至約235億元人民幣，雖然有復(fù)蘇跡象，但相較于2023年265億元的歷史峰值，增長(zhǎng)動(dòng)能已表現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性放緩，再次不敵南京德基廣場(chǎng)，后者2025年銷售額達(dá)到262億。

而根據(jù)業(yè)內(nèi)多家媒體的計(jì)算和披露，作為SKP走出北京的第二家店—西安SKP 2025年銷售額維持在80億元左右，也與2023年90億元的峰值有一定的差距，在西北市場(chǎng)的消費(fèi)影響力弱于老牌購(gòu)物中心賽格國(guó)際。

第三家SKP商場(chǎng)于2022年落戶成都，在西南商業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展的背景下，該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)第一年取得了55億元的業(yè)績(jī)成果、2024年增長(zhǎng)至68億元。有數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度成都SKP銷售額增長(zhǎng)了25%，2025年全年或?qū)⒗^續(xù)保持增長(zhǎng)。

不過(guò)面對(duì)同樣是重奢商場(chǎng)的太古里、IFS，成都SKP的高端客群留存也面臨較大的壓力。

2025年SKP項(xiàng)目落戶武漢，首個(gè)完整財(cái)年錄得銷售額約45億元，目前武漢SKP的K大道上，LV、Gucci、DIOR等高奢品牌均已建立獨(dú)棟，逐步開(kāi)業(yè)。

武漢SKP LV ｜ 圖片來(lái)源：武漢SKP

武漢的愛(ài)馬仕從武商mall移至恒隆廣場(chǎng)，如今是否能在SKP實(shí)現(xiàn)“雙馬”，也成為該項(xiàng)目的一大懸念。

但不論如何，年銷售額150億+的武商mall對(duì)于SKP仍舊是一個(gè)重要的掣肘對(duì)象，在本土商業(yè)勢(shì)力的壓制下，SKP尚未展現(xiàn)出絕對(duì)的定價(jià)權(quán)。

綜合來(lái)看，成都、西安、武漢三座城市的SKP銷售額加起來(lái)也不敵北京SKP，各省市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)力的差距是一方面，另一方面，SKP傳統(tǒng)的“SKP Select（自營(yíng)）+SKP-S（藝術(shù)空間）”模式在經(jīng)歷了初期的視覺(jué)紅利后，也面臨著品牌高度同質(zhì)化和經(jīng)營(yíng)成本高企的壓力。

在二線及新興一線城市，SKP更像是一個(gè)精美的物理地標(biāo)，而非絕對(duì)出色的商業(yè)地產(chǎn)。

02

黃金的南北敘事

在SKP受困于擴(kuò)張陣痛時(shí)，南方的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手表現(xiàn)出了更強(qiáng)的韌性。2025年，南京德基廣場(chǎng)以262.4億元的銷售額再次超越北京SKP，蟬聯(lián)全國(guó)單店“店王”。

相比SKP的全國(guó)擴(kuò)張，南京德基目前只確定了徐州作為全國(guó)第二家德基高端綜合商業(yè)廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)在2026年第三季度整體開(kāi)業(yè)，根據(jù)該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)預(yù)計(jì)流量，其年銷售額可能突破百億元。

2026年，南京德基其他業(yè)態(tài)的擴(kuò)張也按下了加速鍵。今年6月份，南京河西的德基時(shí)刻和的德基奧萊也將同步開(kāi)業(yè)。

從商業(yè)資源來(lái)看，北京SKP和南京德基都集齊了HERMES、CHANEL、Dior、LV等頂奢品牌，由此鎖定了全國(guó)最高凈值的人群，但近兩年奢侈品牌的處境并不舒適，中國(guó)高端商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始更依賴本土品牌。

黃金珠寶等硬奢品牌是近年來(lái)中國(guó)高端消費(fèi)版圖中不可或缺的一塊，其中老鋪黃金和北京SKP可謂實(shí)現(xiàn)了“雙向奔赴”，三店合圍，在一定程度上幫助SKP在重奢市場(chǎng)波動(dòng)的背景下穩(wěn)住了底氣。

早在老鋪黃金在招股書(shū)及后續(xù)業(yè)績(jī)會(huì)上，其就披露過(guò)北京SKP的門(mén)店每月每平方米收入（坪效）超過(guò) 44萬(wàn)元人民幣，對(duì)于SKP而言，老鋪黃金就是其商場(chǎng)內(nèi)租金回報(bào)率與單位面積產(chǎn)出最高的品牌。2025年北京SKP242億元的銷售額中，老鋪黃金一家門(mén)店就貢獻(xiàn)了30億元。

相比SKP與老鋪的單點(diǎn)深度綁定，南京德基走的是一條“中式高定珠寶矩陣”的道路，2025年，德基廣場(chǎng)集齊了老鋪黃金、琳朝、寶蘭、君佩四大“古法金姐妹”，后三家均未入駐SKP，琳朝品牌則在此處開(kāi)出了除發(fā)源地蘭州之外的全國(guó)第二家門(mén)店。

琳朝德基門(mén)店 ｜ 圖片來(lái)源：小紅書(shū)

而德基能否順利“養(yǎng)大”這些品牌，也成為其下一階段與SKP競(jìng)爭(zhēng)的重要籌碼。

03

老廣入場(chǎng)

此前，相比武漢、成都SKP項(xiàng)目還需跟區(qū)域內(nèi)的其他高端商業(yè)搶人，廣州SKP被認(rèn)為經(jīng)營(yíng)壓力可能會(huì)更小，因?yàn)槠涿鞔_的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前只有一個(gè)太古匯。

但廣州的高端商業(yè)不建則已，建則群起響應(yīng)。2025年底，聚龍灣太古里開(kāi)業(yè)，使得廣州成為國(guó)內(nèi)第二座同時(shí)擁有太古匯和太古里的城市，但由于目前只有一期開(kāi)業(yè)，聚龍灣太古里的品牌陣容并不令人驚喜。

2026年，白鵝潭萬(wàn)象城也將開(kāi)業(yè)，據(jù)悉將引入愛(ài)馬仕和LV兩大頂奢品牌；另外還有已經(jīng)敲定的番禺萬(wàn)象城，在近期廣州發(fā)改委布發(fā)的廣州市2026年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃中，番禺萬(wàn)象城項(xiàng)目的建設(shè)起止時(shí)間是2026年-2029年，總投資為55億元。

圖片來(lái)源：廣州發(fā)改委

荔灣區(qū)、番禺區(qū)紛紛被納入高端商業(yè)的懷抱，打破了老牌天河區(qū)的壟斷格局，屆時(shí)兩座萬(wàn)象城+兩座太古高端商業(yè)+一座SKP，廣州將形成不容忽視的高端消費(fèi)集聚效應(yīng)，也將帶動(dòng)城市層級(jí)的躍升。

雖然此前的高端消費(fèi)出口不多，但廣州的消費(fèi)力并不低。2025年，廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破1.1萬(wàn)億元，增長(zhǎng)5.5%，連續(xù)五年突破萬(wàn)億大關(guān)；全市GDP總量達(dá)到3.2萬(wàn)億，增速4%。

根據(jù)2024胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告，廣州億元資產(chǎn)超高凈值家庭數(shù)量穩(wěn)居穩(wěn)居大中華區(qū)第五名。

雖然“老廣”總被調(diào)侃為低調(diào)的包租公，熱衷于穿拖鞋吃農(nóng)家菜，但廣州人民不喜奢侈品消費(fèi)卻是一個(gè)不太準(zhǔn)確的“刻板印象”，畢竟近兩年太古匯的業(yè)績(jī)都十分穩(wěn)健，2025年的銷售額更是突破了百億元，其中LV、CHANEL門(mén)店也經(jīng)常限流排隊(duì)，更別提老鋪黃金和君佩吸引來(lái)的排隊(duì)大軍。

另外，隨著匯率波動(dòng)和境內(nèi)外價(jià)差縮小，廣州正在經(jīng)歷一波“消費(fèi)回流”。這也意味著廣州SKP接手的不是新客，而是可能從海港城回流的頂級(jí)VIC。

對(duì)于沉寂多年的馬場(chǎng)地塊而言，SKP的落戶既是一次商業(yè)格局的洗牌，也是城市核心資產(chǎn)價(jià)值的一次躍升，在多方高端商業(yè)力量匯聚后的廣州，SKP能否延續(xù)其“店王”神話，很大程度上取決于其對(duì)嶺南務(wù)實(shí)消費(fèi)心理的理解深度。

市場(chǎng)也期待這座頂奢地標(biāo)能為廣州的高凈值人群帶來(lái)更具資產(chǎn)屬性與審美價(jià)值的消費(fèi)新范本。

部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)告知?jiǎng)h除