深圳新豪宅定名 中海用“安系”再戰深超總勝算幾何？

觀點網 沒有去湊廣州馬場地塊競拍的熱鬧，也沒有新盤入市的宣傳推廣占領版面，春節前后的中海顯得有些安靜。

最終在2月的最后一天，中海深圳灣超總地塊傳來定名的消息，華南區域的春節檔重點原來落在了深圳。

2月27日，據深圳規自局信息，中海去年12月競得的深圳灣超級總部基地DU09-03項目正式定名為安緹雅苑。

趁著安瀾北京、安瀾上海熱度仍存，深超總宅地延續了中海的“安系”定位，成為中海在全國的第三個、深圳的第一個“安系”產品。

連續打出三張頂豪牌，中海依舊在試探市場。

中海在深超總

在深圳豪宅牌局里，中海手中起點最高的項目都位于深超總片區，一張是2024年入市的深灣玖序，另一張就是如今的安緹雅苑。

優越的區位因素，疊加當時深圳豪宅供不應求的行情，深灣玖序開盤當日收金100.2億元，成交195套，銷控去化率約為66%。

首開三個月后，深灣玖序加推二期住宅，開盤當天再次賣出75套，去化近半，以精裝均價14.3萬/平方米的價格賣到2025年底已經接近清盤。

最新官方數據顯示，深超總片區已完成80%土地出讓，總投資額約2100億元，目前已累計完成投資高達1200億元。

住宅極其稀缺的深超總片區內并不缺頂豪買家，這是深灣玖序曾經的機遇，也是中海再入深超總、搶下安緹雅苑的理由。

2025年12月8日，南山深圳灣超級總部基地T207-0068地塊經過95輪競價，由深圳市中海啟明房地產開發有限公司（中海）以31.86億元奪得，成交樓面價7.74萬元/平方米，溢價42.49%，躋身深圳宅地樓面價前三。

這是繼深灣玖序之后，深超總片區時隔兩年放出來的第二宗“商改住”地塊。

據觀點新媒體了解，按照此前規劃，深超總片區還有6宗地塊還未釋出，且均為商業用地，但是否再次改地仍是未知。

至少在下一塊深超總地塊出讓之前，安緹雅苑在深超總內的唯一“對手”，就是中海自己的深灣玖序。

緊鄰著深灣玖序，項目正好接棒深超總片區的住宅供應，中海拿下安緹雅苑時便有市場觀點指出：項目或許會做成低密舒適豪宅，要么沿用深灣玖序的設計，打造“中海深灣玖序2.0”；要么“重新定義深超總”，畢竟深灣玖序的定價策略受到限價影響不小。

備案名定下“安緹雅苑”，中海沒有走回“玖系”老路，而是想要打造另一個案例。

從地塊素質看，安緹雅苑總建筑面積4.11萬平方米，其中住宅建面3.66萬平方米，商業1000平方米、物業服務用房100平方米、文化體育或其他設施3000平方米、托育機構500平方米。

值得注意的是，項目剛從商業用地調規成住宅用地時，規定容積率為4.4，但正式掛牌時下調至3.48，其中住宅部分容積率小于3.1，限高100米。

比起深灣玖序地塊的6.01容積率和200米限高，安緹雅苑更大概率偏向做低密舒適的產品，但項目三面都被甲級寫字樓環繞，注定住宅視野不會太寬闊，優點與缺點都相對突出。

再者，安緹雅苑地塊的面粉價與深灣玖序地塊之間有著不小差距，盡管同樣被定位為頂豪系列，安緹雅苑會走“低價多銷”路線，還是打出比深灣玖序更高的價格維持系列價值仍然未知。

以“安系”之名重回深超總，中海肩上是壓力更多，還是信心更多？

“玖系”與“安系”

2024年，中海以“玖系”產品橫掃北上深頂豪市場，但同樣的系列產品并沒有在2025年得到更好、甚至持平的熱度。

除了在深圳10月開盤的大運玖章去化率達到九成，北京市場中，京華玖序2025年內新推的52套住宅截至年底網簽套數為16套，去化率約為30.77%；5月推出的萬吉玖序去化率約為44.77%，項目單盤網簽額累計52.14億元。

上海方面，中海云邸玖章從4月賣到11月才有新盤接力，而云邸玖章截至今年1月已售套數為276套，去化率不足七成。

或許意識到市場對于“玖系”產品的熱情已經有所退減，中海推出了“萬方安和”四大產品系列，最先面向市場的就是與“玖系”同屬頂豪陣營的“安系”產品。

不僅先將級別最高的系列推到市場，中海還短時間內在上海、北京連續落地兩個“安瀾”，分別為安瀾上海與安瀾北京。

值得注意的是，同樣作為“安系”產品，中海并沒有將深超總地塊也命名為“安瀾深圳”，另辟蹊徑提出了“安緹”二字。

目前亦無更多信息表明“安瀾”與“安緹”之間的區別，但可以查詢到的是，兩個“安瀾”項目網簽數據并不太理想。

據觀點新媒體了解，安瀾上海項目運轉節奏非常快，9月拿地、10月公布案名、11月實景開放，12月便已進入首開階段。

雖然公開渠道顯示安瀾上海認籌率達159%，觸發限售，但項目總推售211套住宅，截至目前可售套數92套，已售套數119套，開盤三個月實際去化率約為56.4%。

整體推盤戰線更長的安瀾北京，2025年3月拿地、7月公示項目方案、11月取得預售證，2026年1月開盤，經歷300天準備了268套住宅，截至發稿網簽數據只有1套，成交均價為14.03萬/平方米。

不過，安瀾上海與安瀾北京還處于一期推售狀態，據了解安瀾北京還有最后的2#住宅樓10套房源尚未取證，去化之路才剛剛開始。

在“安瀾”名號尚未打響之前，中海選擇以全新的“安緹”為深超總地塊命名，或許帶有切割意味，也或許期望銷售表現比較穩定的深圳區域能夠帶來不一樣的去化效果。

據觀點新媒體統計，中海2025年五大區域總合約銷售金額為1772.44億元，其中北部大區位列第一，南部大區排名第二。

根據中海2026年1月銷售報告，南部大區依舊以30.7億元合約銷售金額位列五大區域銷售第二。

圖片來源：企業公告

在中海戰略性收縮廣州布局，同時只關注一線及部分二線城市情況下，支撐起南部大區銷售的城市只剩下了深圳。

這意味著，安緹雅苑不僅是“安系”口碑的背水一戰，更是中海今年在南部大區銷售的關鍵開局。

據了解，安緹雅苑當前正處于支護、樁基、土方施工階段，預計推出約220平方米及290平方米兩種戶型。

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