捂著老破小的上海房東

“每年年底到次年初，房?jī)r(jià)跌幅都有不同程度的收窄，原因在于，房東們想要等待‘金三銀四’的行情，所以不再主動(dòng)降價(jià)。”

文 /巴九靈

開(kāi)春了，上海市中心的房東們也“心生蕩漾”。

幾天前，上海打響新春穩(wěn)樓市第一槍?zhuān)?jiǎn)稱(chēng)“新滬七條”。

上海的樓市政策總是很費(fèi)腦細(xì)胞，但綜合多方的閱讀理解后，這一次的本質(zhì)，便是給房東們“拉生意”。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，政策落地后，社保滿(mǎn)一年的，可以市中心買(mǎi)房了，社保超三年的，可以買(mǎi)兩套；那些社保不在上海，但居住滿(mǎn)5年的企業(yè)外派人士、或已經(jīng)有一定實(shí)力的靈活就業(yè)人員，也能買(mǎi)1套了。

用公眾號(hào)真叫盧俊的話說(shuō)，這是“外地人的購(gòu)買(mǎi)力被徹底激活”。

不僅名額放開(kāi)了，金額也放開(kāi)了。

有興趣買(mǎi)房的人，如今只要能湊夠首付，配合放寬的公積金貸款金額，拿下一套上海老破小不成問(wèn)題。

而大部分房東爺叔和阿姨手里最多的是什么？當(dāng)然就是老破小，只有賣(mài)出了手頭的老房子，他們才有流動(dòng)性去購(gòu)買(mǎi)大房子、新房子。

更何況，在上海，一二手客群重合度僅8.5%，為全國(guó)最低。換言之，它的置換鏈條更清晰，二手房的交易越多越順暢，才能越有效地激活新房市場(chǎng)。

不過(guò)，房東們的心態(tài)或許更值得玩味，相比夾道歡迎“新旁友”，他們當(dāng)下可能更愿意多捂一會(huì)兒。

畢竟，陽(yáng)春三月已來(lái)。

《財(cái)經(jīng)》雜志在復(fù)盤(pán)了近五年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，每年年底底到次年初，房?jī)r(jià)跌幅都有不同程度的收窄，他們分析，這是因?yàn)榉繓|們想要等待“金三銀四”的行情，所以不再主動(dòng)降價(jià)。

一邊是剛被松綁，蠢蠢欲動(dòng)的需求，另一邊是眼神活絡(luò)的房東爺叔和房東阿姨，供需之間，火花四濺。

賣(mài)房人的春天

對(duì)上海房東們而言，當(dāng)前最有利的跡象，無(wú)疑在于二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯的止跌跡象。

價(jià)格上，今年1月，上海的二手房環(huán)比下跌0.4%，與上個(gè)月持平，超過(guò)一線整體（0.5%），超過(guò)全國(guó)（0.5%）。

研究房地產(chǎn)冷熱的冰山指數(shù)傳遞了更好的消息，2月以來(lái)，上海冰山房?jī)r(jià)指數(shù)，已較底部反彈了0.6%，遠(yuǎn)超其他一線、新一線城市。

2月上海冰山房?jī)r(jià)反彈遠(yuǎn)超其他

大面上，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格都有環(huán)比收窄的跡象。

2026年1月，全國(guó)二手住宅掛牌價(jià)，也就是正在出售的二手房的價(jià)格，環(huán)比降幅從此前半年的1.3%左右，收窄到了0.7%。

上海的成交量也令人欣喜，1月，鏈家說(shuō)上海的二手房成交量比上個(gè)月漲了15%，回顧整個(gè)2025年，上海全市二手房月均成交2萬(wàn)套，比2024年漲了17.6%。

這意味著，平均每97位常住在上海的人中，就有1人在2025年購(gòu)入二手房。

這樣的背景下，上海房子的流動(dòng)性自然令各城艷羨。

深圳也不遑多讓?zhuān)瑯釉诘荆?月深圳二手房共計(jì)錄得成交6802套，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，同比大幅增長(zhǎng)45.5%，創(chuàng)近10個(gè)月的新高。

因此，隨著二手房探底，房東們的惜售觀望之情，也早已溢于言表，供應(yīng)端出現(xiàn)了久違的“掛牌量拐點(diǎn)”。

上海鏈家說(shuō)，上海的二手房庫(kù)存掛牌量已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下降，庫(kù)存量同比去年1月下降了20%。

上海市房地產(chǎn)交易中心旗下“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的周期是“連續(xù)4個(gè)月下降”，今年1月的數(shù)量已經(jīng)與去年2月持平，“庫(kù)存出清”跡象明顯。

58安居客的數(shù)據(jù)顯示，2025年，上海二手房找房人數(shù)占比同比提升4.7個(gè)百分點(diǎn)，而掛牌量?jī)H同比微增1.72%。

冰山指數(shù)估算，到了2月，上海二手房的去化周期，只剩下4個(gè)月。

上海市民關(guān)注房地產(chǎn)中介公司掛牌二手房

大面上亦是如此。

北京1月的掛牌量，較3個(gè)月前少了1.79萬(wàn)套，2月份又減少了3000多套，廣州12月的掛牌量由升轉(zhuǎn)降，深圳在2月迎來(lái)拐點(diǎn)。

從價(jià)到量，二手房市場(chǎng)“做空”的力量在減弱，此消彼長(zhǎng)下，房東們彎了一年的腰板自然也直了起來(lái)。

當(dāng)然，房東的惜售行為中，既有迎來(lái)拐點(diǎn)的觀望之情，也有不想再割肉的無(wú)奈。

在減少掛牌的房東中，不少是轉(zhuǎn)賣(mài)為租，只因房?jī)r(jià)已經(jīng)跌出了“租售比”，當(dāng)前全國(guó)重點(diǎn)50城的租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到2.08%，上海部分房?jī)r(jià)調(diào)整明顯的老破小片區(qū)，租金回報(bào)率更是達(dá)到3%以上。

不止如此，當(dāng)前全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款平均利率為3.06%，公積金貸款利率僅2.6%。房租收益幾乎能覆蓋房貸支出，賣(mài)房的錢(qián)拿來(lái)理財(cái)?shù)氖找娣炊蝗缡兆夥€(wěn)定。

有的則是多了一些退路。

今年2月1日，上海出臺(tái)政策，宣布在浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)三區(qū)試點(diǎn)收購(gòu)二手房用于保租房。

按照試點(diǎn)政策，浦東新區(qū)優(yōu)先收購(gòu)2000年以前、70平方米以下、總價(jià)不超400萬(wàn)元的二手房，業(yè)主需同步購(gòu)買(mǎi)同區(qū)新房；靜安區(qū)則側(cè)重交通便捷、配套成熟的小戶(hù)型房源。

這條政策讓房東們看多了條被“招安”的出路，就更加捂緊了手里的房源。

眼下，房東們開(kāi)始期盼“樓市小陽(yáng)春”如約而至。

一年之計(jì)在于春，即將到來(lái)的置業(yè)“金三銀四”，因1月淡季的突出表現(xiàn)，而被點(diǎn)燃了希望。

二手房房?jī)r(jià)

買(mǎi)房人的春天

中指研究院、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心等多家機(jī)構(gòu)均表示，2026年房地產(chǎn)政策進(jìn)入 “穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時(shí)間” 的新階段，上海 “新滬七條” 的政策效應(yīng)將逐步釋放，核心城市的 “小陽(yáng)春” 行情值得期待。

然而，真正的希望，還是得落在當(dāng)下市場(chǎng)的真正話事人身上——購(gòu)房者。

從知己知彼的角度看，期待政策送溫暖的房東們，也要考量，自己將面對(duì)的是怎樣的一群購(gòu)房者們。

58安居客數(shù)據(jù)顯示：1月一來(lái)，全國(guó)二手房有效連接數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)11.4%、同比增長(zhǎng)19.1%，這意味著，買(mǎi)房人確實(shí)在年初蠢蠢欲動(dòng)。

春節(jié)前后，58安居客對(duì)春節(jié)看房人做了一次樣本調(diào)查，為大家提供了幾組關(guān)于未來(lái)最有潛力的買(mǎi)房人畫(huà)像。

第一，這可能是個(gè)壞消息。

看房人有需求，但既不熱情也不心急。

調(diào)研顯示，春節(jié)期間選擇看房/咨詢(xún)樓盤(pán)占比為24.4%，不到受訪者的四成。還有超過(guò)三成的人明確表示沒(méi)有任何住房消費(fèi)計(jì)劃。

58安居客的春節(jié)二手房報(bào)告里說(shuō)，2026年春節(jié)全國(guó)平均二手房找房熱度節(jié)前64.41、節(jié)后69.51，較2025年分別下降1.77%和3.11%，2026年也是四年來(lái)熱度趨勢(shì)的低點(diǎn)。

好消息是，一部分人在春節(jié)期間完成了信息積累，為“金三銀四”的成交進(jìn)行了預(yù)熱。

而且，城市維度看，包括上海在內(nèi)的一線城市的找房熱度依然較高，相比去年，上海的降幅最小（-1.14%）。而新一線城市中，杭州降幅最大（-6.52%）。

58安居客《2026春節(jié)假期全國(guó)二手房市場(chǎng)報(bào)告》

第二，城市選擇上，一線、新一線和二線城市需求更強(qiáng)。

調(diào)研顯示，看房群體中，在工作生活（包括家鄉(xiāng)）的城市找房源的人，占比超過(guò)八成，城市能級(jí)越高，他們的看房需求越強(qiáng)烈，從實(shí)際情況看，他們往往更側(cè)重“外環(huán)內(nèi)的剛需房源”。

這與“新滬七條”形成共振，隨著政策進(jìn)一步放寬，這一群體的數(shù)量仍有望繼續(xù)擴(kuò)大。

因此，手握核心城區(qū)、剛需片區(qū)老破小的房東，疊加春節(jié)的動(dòng)向和新政策，有望成為最大受益者。相比之下，房源位于遠(yuǎn)郊、缺乏配套的房東，難以享受到這波需求紅利，過(guò)度捂盤(pán)的意義也許就不大了。

在工作生活的地方買(mǎi)房是春節(jié)看房第一選擇

第三，他們重觀察，在算賬。

買(mǎi)房人希望每平米都寫(xiě)滿(mǎn)性?xún)r(jià)比，算首付，算月供，算未來(lái)收入，算接下來(lái)是否還能跌一點(diǎn)。

在他們的決策排序中，價(jià)格＞安全＞投資。

在調(diào)研中，價(jià)格因素成了絕對(duì)的主導(dǎo)。“房?jī)r(jià)便宜”（30%）“春節(jié)專(zhuān)屬折扣”（23.7%）排在決策因素前列。

當(dāng)然，他們的買(mǎi)房賬本上，也記錄了不少非價(jià)格因素，如房源核心價(jià)值的地段、配套（學(xué)區(qū)、醫(yī)療、商圈）、戶(hù)型、品質(zhì)等，如購(gòu)房時(shí)機(jī)政策窗口期、房?jī)r(jià)走勢(shì)等等。

其次是安全，“現(xiàn)房交付”的優(yōu)先級(jí)顯著高于“保交樓承諾”。

決策排序中，價(jià)格＞安全＞投資

最后，信心依然是買(mǎi)房者扣下扳機(jī)的主要理由。

調(diào)研顯示，春節(jié)期間，只有當(dāng)受訪者具備“首付款籌措能力強(qiáng)+收入預(yù)期增長(zhǎng)”這兩個(gè)條件時(shí)，才會(huì)真正下單。

不一樣的春天

隨著“金三銀四”的到來(lái)，供需之間，正在形成一種微妙的弱平衡。

供應(yīng)端，經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的下跌后，呈現(xiàn)出“跌無(wú)可跌”的跡象。細(xì)細(xì)算來(lái)，二手房?jī)r(jià)格已同比持續(xù)下跌48個(gè)月，環(huán)比持續(xù)下跌33個(gè)月，比過(guò)去任何一次下跌周期都要長(zhǎng)。

需求端，剛需和改善已成為絕對(duì)主力，在剛需和改善之間，二手房又是資金流轉(zhuǎn)的重要樞紐。

而弱平衡之所以是弱平衡，在于市場(chǎng)或許已經(jīng)告別劇烈下行，但也難以迅猛反彈。在這個(gè)節(jié)骨眼上，買(mǎi)賣(mài)雙方更傾向于在各自的計(jì)算與權(quán)衡中尋找一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)間，難以形成單邊的強(qiáng)勢(shì)走勢(shì)。

正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家何帆老師所言，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的上半場(chǎng)是踢足球，下半場(chǎng)改打乒乓球了”。

玩法不同，參與者不同，規(guī)則也不同。

即便是備受矚目的“金三銀四”，也不會(huì)有綠茵場(chǎng)那般的快意恩仇，而是在局促的球桌上，你來(lái)我往，溫和釋放。

參考資料：

1.58安居客研究院《2026春節(jié)假期全國(guó)二手房市場(chǎng)報(bào)告：同比降 3.11%，復(fù)蘇力度減弱》

2.真叫盧俊《滬七條：上海樓市的頂級(jí)陽(yáng)謀》

3.澎湃新聞《一線城市樓市成交回暖，上海二手房庫(kù)存掛牌量連續(xù)9個(gè)月下降》

4.財(cái)經(jīng)《全國(guó)房?jī)r(jià)止跌信號(hào)初現(xiàn)》

5.58安居客研究院《房地產(chǎn)行業(yè)：春節(jié)調(diào)研報(bào)告系列1》

6.開(kāi)源證券，《房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告：樓市延續(xù)筑底行情，政策寬松下布局時(shí)點(diǎn)已至》

作者|和風(fēng)月半|責(zé)任編輯|徐濤

主編|何夢(mèng)飛|圖源|VCG、網(wǎng)絡(luò)