香港樓市上演豪宅盛宴：四大家族搶跑押注，施永青預言樓價將漲近20%

來源：時代周報-時代在線

農歷大年初一，當香港維多利亞港的賀歲煙火還未升起，資深香港置業經紀人林鑫的手機就已經被內地客戶的咨詢信息刷屏了。為抓住香港樓市的反彈周期，他早早定好大年初三了往返深港的高鐵票。

“我現在帶看基本是連軸轉，午飯都是在去西九龍高鐵站接客戶的路上隨便啃個面包。”林鑫對時代周報記者感嘆道，這種忙碌的生活從2024年香港樓市“撤辣”新政后便已開始。

這種一線的體感溫度，在2025年的數據中得到了印證。香港特區政府土地注冊處的數據顯示，2025年全年整體樓宇買賣合約登記量（包括住宅、車位及工商鋪物業等）達80702宗，創4年以來新高。中原地產數據顯示，2025年，1億港元以上的交易262宗，創歷史新高。

高端資產價格的上漲也引起了監管的注意，針對豪宅的稅收調節應聲而至。2月25日，香港財政司司長陳茂波在最新財政預算案中宣布，將調整1億港元以上的住宅物業交易印花稅，稅率由4.25%上調至6.5%。

盡管稅率調整，但并未冷卻市場的掃貨熱情。香港四大家族已憑借敏銳的市場嗅覺提前出擊，在調價與拓客上搶占了反攻先機。

2月2日，恒基地產在上海發布香港“中環海濱”旗艦項目 Central Yards，旨在北上精準鎖定高凈值人群；緊接著，長實及港鐵合作發展的黃竹坑 BLUE COAST 在2月25日更新價單，以約5%的綜合漲幅發出“收折扣、漲定價”的信號。新世界發展發布的2026財年中期業績顯示，股東應占虧損37.3億港元，同比收窄44%。此外，新鴻基地產2026財年上半年業績表現超預期，獲多家國際投行上調目標價。

當資產重估的共識達成，這場由香港四大家族參與的“豪宅盛宴”，正向外界釋放出香港樓市估值見底、反彈加速的強烈信號。

圖源：圖蟲創意

客戶“追著房子跑”

“2024年大家在觀望，2025年是在搶灘，按現在的勢頭，2026年這一波漲勢只會更猛。”林鑫分析稱，現在香港樓市的火熱源于多重因素的疊加：一方面是“高才通”等計劃的人才紅利進入了租轉買的爆發點；另一方面，來自全國乃至全球的客戶，看中香港住宅市場在減息周期下的資產避險與增值潛力。

由需求側驅動的狂熱，正迅速倒逼賣方市場收緊籌碼。

林鑫向記者透露，他手頭目前有七成客戶來自內地，訴求極其明確，即直奔優質地段的稀缺資產。在他看來，現在的行情已經完全反轉，不再是經紀人求客戶買房，而是客戶在“追著房子跑”。最直觀的信號在于，開發商已徹底反客為主，不僅頻頻調高新盤售價、收回早前的購房折扣，甚至連給中介的傭金都在縮減。

香港在售住宅，受訪者供圖

市場從買方市場轉向賣方市場，在各大房企巨頭的業績報告中得到了印證。

2月26日，新鴻基地產公布中期業績，截至2025年12月31日止6個月，公司收入為527.05億港元，同比增長31.98%；公司股東應占期內溢利為102.47億港元，同比增長36.21%。

2月27日，新世界發展有限公司發布截至2025年12月31日的六個月（2026財政年度上半年）未經審核中期業績。報告期內，新世界發展收入約83.91億港元，同比下降約50%。股東應占虧損約37.3億港元，同比收窄44%；經調整凈利重回正數區間。

2025下半年，新世界發展合約銷售額達138億港元，完成全年目標270億港元的51%。其中，香港住宅銷售103億港元創2021年以來新高。管理層表示，隨著市場環境改善及減債措施持續見效，對全年業績回暖充滿信心，未來將聚焦核心地產業務與財務結構優化雙軌并行。

財報數據的反彈為開發商注入了強心針，多方勢力正趁熱打鐵，開啟新一輪的推盤競速。

2月27日，建灝地產及旭日國際在新春團拜活動上披露了旗下樓盤的最新動態。建灝地產集團投資及銷售部董事鄭智榮表示，集團位于大角咀的122伙新盤將于下周公布命名，計劃3月開售。同時，旗下赤柱豪宅One Stanley于2月27日新增購房優惠。旭日國際集團地產開發部銷售及市場策劃經理辜錦波透露，集團旗下屯門黃金海灣．意嵐將于年內推出余貨。他預計，2026年香港樓價將上漲5%至8%，集團也會持續物色地皮。

作為本地老牌龍頭的恒基地產也持續加碼，正憑借龐大的土地儲備在核心地段和新發展區雙向發力。

2月27日，恒地旗下紅磡首匯項目最快下周上載樓書，部署3月推售。該項目提供約2450個住宅單位，主打中至大型單位，兩房及三房戶型占全盤逾六成，還規劃有多個四房大宅。恒基物業代理有限公司董事及營業(一)部總經理林達民介紹，截至今年2月26日，旗下團隊共售出約240個單位，套現約40億港元，未來一年計劃推出4至5個全新盤。

國際大行積極唱多

不僅是開發商在加碼，港府層面也在通過大幅增加土地供應，試圖在這一輪上行周期中平衡供需。

2月26日，香港政府公布2026-27年度賣地表。新一份賣地表將推出9幅住宅用地，共涉6650伙，當中3幅來自洪水橋片區，共涉3120伙，占總數47%。同時亦有3幅屬于滾存地皮，分別位于赤柱、東涌及西貢。聯同“一鐵一局”等其他供應來源，合共提供22580伙，同比增加6成，創近8年新高。

高力估價及咨詢服務高級董事梁鎮峰認為，賣地表中仍有2幅滾存的豪宅住宅地皮，包括赤柱環角道及西貢打鼓嶺清水灣道，用地具稀缺性。該兩幅地皮早前一直未有推出，主要受市場氣氛疲弱及高端住宅成交放緩影響。隨著近期豪宅市場氣氛回暖，政府或再考慮于今年重啟相關地皮的招標程序，以把握復蘇勢頭，進一步增加土地收入來源。若政府成功推出上述豪宅地皮，將有助為新一輪的市場觀望情緒注入更多信心。

在政策端釋放長期供應紅利的同時，身處一線的頭部房企巨頭已經嗅到了經濟復蘇與購買力回歸的深層邏輯。

長實營業部首席經理郭子威表示，香港經濟增長動能鞏固，股市與樓市形成正向循環，高凈值人士置業需求持續釋放；內地人才政策紅利帶動內地買家入市，加上“供平過租”（即供房比租房便宜）效應，租轉買需求大量涌現，為樓市奠定堅實需求基礎。

這種來自市場的情緒，也迅速轉化為國際投行的樂觀預期，各大機構紛紛看多。

高盛發布報告指出，香港樓市下跌周期已經見底，住宅房價自去年9月以來上升5%，寫字樓出租率創下2008年第四季以來最高季度水平。與寫字樓相比，高盛更偏好住宅市場，由于按揭利率，支撐了此前被壓抑的需求，高盛將今年香港房價預測由上升5%調高至上升12%。

摩根大通發表報告稱，大幅調高2026年香港住宅房價升幅預測，由原先的5%至7%，上調到10%至15%。此外，該行明確指出香港樓市已告別調整期，正式進入新一輪上行周期，2027年房價預計將再升約5%。

而作為最了解本土地產風向的“教父級”人物，中原集團創辦人施永青給出的預判則更為具體。

針對香港樓市升溫跡象明顯，中原集團集團創辦人施永青認為，全年樓價有望靠近20%的升幅，并預期新財政年度賣地計劃的地皮將全數售出，且地價升幅將高于樓價。

施永青指出，去年樓市峰回路轉，由跌轉升，反映香港經濟與房地產的緊密關系。他觀察到，單計今年首兩個月，主要屋苑樓價已反彈約15%，升勢急促，令其原先估計全年升幅15%的預測變得保守。他最新預期，上半年樓價升幅有望達標，全年漲幅可望靠近20%，并確認樓市正處于上升周期，且升勢正在加劇。

他分析稱，樓市升勢將呈先快后穩的格局。由于發展商在市場氣氛好轉下，上半年新盤定價取態將更為積極，由過往求量轉為開始求價，這將帶動樓價在上半年錄得較大升幅。然而，他亦提醒，若定價上調過急，市場購買力或會作出回應，導致銷售速度放緩，因此下半年的樓價升幅可能會相對放緩。

（應受訪者要求，林鑫為化名。）