導讀:“我這鋪子的招牌,是我爺爺那輩傳下來的,畬族老字號,游客就認這個。現在說拆就拆,這字號值多少錢,誰能說得清?”在景寧畬族自治縣鶴溪古鎮,一位經營了三十多年的老商戶,望著自己精心裝修的店鋪,滿臉愁容。他的身后,是即將啟動的清代畬族土樓群修復工程;他的面前,是一紙征收通知。
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和他一樣面臨搬遷的,還有60多戶商戶。他們共同的問題是:那些祖輩傳下來的字號,那些為了體現畬族特色精心設計的裝修,這些看不見摸不著的“無形資產”,在征收補償中到底能不能算?如果能,又該怎么算?
1、“無形資產”入法的趨勢:從不可能到可能
過去很長一段時間,征收補償主要關注“有形資產”——房子值多少錢,裝修花了多少錢,設備能搬走多少。但對于商鋪來說,真正值錢的往往是那些看不見的東西:品牌聲譽、客戶資源、特色工藝、傳統字號。這些無形資產,在商業經營中可能比房子本身更有價值。
近年來,這種觀念正在發生變化。2023年修訂的《景寧畬族自治縣國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》,雖然在具體條文中未直接提及“無形資產”,但其對工業用房的產權調換、評估程序的規范,體現了對復雜權益的更細致考量。同時,商業用房搬遷補償的趨勢顯示,無形資產在補償中正逐漸受到關注。企業拆遷的損失賠償范圍,也開始涵蓋品牌聲譽、客戶資源等無形資產。
對于景寧的商戶而言,這意味著:主張字號、裝修等無形資產的補償,并非完全沒有依據,而是需要找到合適的切入點和評估方法。
2、特色字號的評估:難題與破題
畬族特色字號的價值評估,確實是個難題。它不像房屋面積可以丈量,不像裝修發票可以核算,它的價值附著于歷史傳承、市場認知、客戶粘性之中。但也正因如此,它恰恰是景寧商戶區別于普通商鋪的核心競爭力。
在評估實踐中,字號的商業價值可以通過以下幾種方式體現:
一是通過經營收益體現。
字號的最終價值,體現在它帶來的超額收益上。如果一家老字號的經營利潤明顯高于同類商鋪,這部分超額收益就反映了字號的價值。在計算停產停業損失時,可以適當考慮這一因素。
二是通過客戶資源體現。
老字號積累的客戶資源,是未來經營的基礎。征收導致客戶流失,這部分損失應當得到補償。
三是通過歷史傳承體現。
對于有明確歷史傳承的畬族特色字號,可以尋求專業評估機構進行無形資產評估,將字號價值納入補償范圍。
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3、特色裝修的補償:從“投入”到“價值”
除了字號,商戶們還關心特色裝修的補償。這些裝修不是為了好看,而是為了體現畬族文化特色,吸引游客消費。它們在商業經營中具有實際價值。
根據規定,房屋裝修裝飾的補償,可以由雙方商定,也可以經評估確定。對于特色裝修而言,關鍵是要證明其“投入”和“價值”。保存好裝修合同、付款憑證、設計圖紙等證據,是主張補償的基礎。如果裝修確實具有獨特的文化價值和商業價值,可以在評估時要求考慮這些因素。
4、程序保障:讓“特色”被看見
對于景寧商戶來說,最關鍵的不僅是“能不能算”,更是“怎么讓評估機構看見這些特色”。
根據景寧的規定,評估機構作出的分戶評估報告,應當由房屋征收部門轉交給被征收人。這意味著,商戶有機會看到評估報告,了解自己的字號、裝修是否被納入評估范圍。對評估結果有異議的,可以申請復核評估。
此外,景寧的征收辦法明確規定了“專班”機制,由屬地鄉鎮(街道)參與征收工作。這意味著,商戶有機會通過屬地政府反映自己的訴求,讓決策者了解畬族特色字號的特殊價值。
結語:景寧鶴溪古鎮的60戶商戶,守護的不僅是自己的生意,更是畬族文化的活態傳承。那些祖輩傳下來的字號,那些精心設計的特色裝修,是這個古鎮的靈魂所在。當城市更新的推土機駛入,這些看不見摸不著的“無形資產”,能否得到應有的尊重?
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