政策性收購二手房全面鋪開 “老破小”或迎“暖春”

轉自：中國經營報

中經記者 黃永旭 北京報道

2026年以來，上海浦東新區、靜安區和徐匯區收購二手住房用于保障性租賃住房項目的舉措，激起了對二手房市場重要性的重新認識。官方下場收儲二手房，打通市民“賣舊買新”的置換堵點，被視為房地產業轉身的關鍵信號。

《中國經營報》記者觀察發現，房地產行業深度調整大背景下，新房去化承壓，二手房流通遇阻，樓市“賣舊買新”鏈條梗阻不暢。近期，多地加碼住房“以舊換新”，地方政府、國資平臺直接收購二手房、“老破小”，為增強房源流動性提供了政策背書。

“收購‘老破小’的二手房，可以起到打通住房置換鏈條的作用，促進新房交易。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池認為，通過促進“賣舊房買新房”盡快實現，幫助改善性住房需求盡快進入市場，不僅推動了新房、二手房市場聯動，還提高了住房交易效率和活力，有利于加快存量去化和樓市止跌回穩。

“老破小”迎來利好

近日，上海市正式啟動了首批收購二手住房用于保障性租賃住房的工作，試點區域為浦東新區、靜安區、徐匯區，由各區公租房公司作為收購主體，中國建設銀行提供金融支持。

根據規定的收購標準，籠統地說，此次上海收購二手房的對象主要是核心地段的“老破小”房源。關于收購房源標準的界定，三個區要求的最突出共性特征是“小”。

詳細來看，浦東新區優先聚焦內環內、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元的產權清晰個人二手房源；靜安區則側重于總價適中、產權清晰的成套小戶型二手住房，優先面向有置換本區商品房意愿（一手房優先）的產權人；徐匯區明確通過區保障性住房公司市場化收購存量小戶型二手住房。

不難發現，除了注重小戶型、總價低外，浦東新區還特別指出2000年以前建成，以此計算，房齡應在25年以上。

當然，放眼全國，上海的試點措施并非個例。記者了解到，在住房“以舊換新”政策落地探索中，地方收購二手房的舉措正在全面鋪開，各地收購標準的界定均大致接近“老破小”，市場反應較為顯著。

2月以來，全國多地密集跟進。福建省住建廳發布意見，鼓勵各類主體市場化收購二手房，指定國企作為收購主體，資金來源涵蓋財政注資、銀行低息貸款等，收購房源可用于保租房、人才公寓等；濟南起步區推出“全款收舊房”政策，計劃分批次組織1000套住房“以舊換新”；杭州富陽區啟動試點，由區屬國企樂居集團收購200套二手房，用于保租房，報名啟動后短期內即有206戶家庭申請。

記者了解到，目前，濟南起步區的住房“以舊換新”政策已進入實施階段。近日，起步區在“安家起步區”小程序正式上線“全款收房”服務。

知情人士介紹，轄區內業主只需在“安家起步區”小程序免費發布房源完成登記，平臺運營方即會啟動后續全流程主動服務。首先，基于起步區發展規劃與實時市場數據，對房源進行綜合價值評估；隨后，專業團隊與業主進行一對一溝通，并可根據需求提供上門勘驗與洽談服務；最終，在雙方達成一致后，由平臺協調合作資金方，以一次性付清房款的方式完成收購。

此外，日前重慶出臺的樓市新政中，鼓勵“賣舊買新”，引導國企收購存量商品房。鼓勵收購主體按照市場化、法治化原則，運用保障性住房再貸款政策工具，使用企業自有資金、住房租賃團體購房貸款、保障性住房收購貸款、地方政府專項債券等多渠道資金，大力收購存量商品房，用作保障性住房、人才房、青年公寓、職工宿舍等，有效盤活存量。

趙秀池認為，官方收購低總價房源，最直接的影響是消化部分過剩的二手房存量，緩解業主降價拋售的壓力，穩定片區房價預期，打破二手房市場“降價—觀望—再降價”的負向循環。

“以舊換新”優化升級

其實，住房“以舊換新”政策各地方早有落地，但在房地產供求關系發生重大變化以后，“以舊換新”政策的升級加碼，開始關注核心區域二手房，已是大勢所趨。

記者梳理發現，住房“以舊換新”政策從出現，到如今升級到收購二手房，經歷了多次迭代，政策錨點、實施主體、落地效果等方面均已發生明顯演變。

事實上，2023年年底這一政策首次出現，最初以“賣舊換新”的形式落地。業主自行或委托中介賣舊房，同時與開發商簽訂新房認購協議，享受“解約保護期”，未售出可退定金。實際流程中，房企和中介為主導，地方政府充當幫賣和補貼的角色。

此后，政策逐步過渡到國企收購和市場化并行階段，如今上海直接收購“老破小”用作保租房，為存量房退出提供了渠道。地方政府從“間接托市、激活置換”轉向“直接介入、盤活存量、服務民生”。

中經傳媒智庫專家、中國城市發展研究院投資部副主任袁帥表示，當前存量收儲轉向收購二手房，一方面是因為傳統保租房供給多集中于郊區，難以匹配新市民的職住平衡需求，收購核心地段的“老破小”能快速填補核心區域保租房供給缺口，更精準對接人才居住需求。

另一方面，過去收儲新房或長租公寓往往成本較高且周期較長，而“老破小”總價較低，能以更高效的方式擴充保租房體量。

同時，“老破小”在市場下行期成為流動性死角，大量掛牌卻難以成交，直接拖累片區房價，并加劇了市場觀望情緒，官方收購可打破這一負向循環，穩定市場預期。

樓市底層邏輯轉變

國家統計局日前發布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。2026年1月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅總體收窄、同比下降，出現跌幅收窄的積極信號，但市場下行的局面仍未徹底改變。

與此同時，圍繞“控增量、去庫存、優供給、促轉型”的政策主線，地方房地產“新政”頻頻出臺，發放購房補貼、優化住房限購、支持“好房子”建設、加大住房公積金政策支持等寬松政策密集發布。其中，加碼“以舊換新”，收購二手房用于保障性租賃住房成為關注焦點。

“此輪政策轉向反映出當前房地產市場供求關系發生了深刻變化。”趙秀池認為，房地產業正在經歷從“增量開發”到“存量運營”的轉變。過去房地產依賴土地財政和新房開發，而現在通過官方收儲，政府直接介入存量資產的流通環節，意味著房地產行業已經進入了存量盤活的新階段。

同時，地方政府的角色從“土地供應商”向“住房資源運營商”轉變。過去房地產調控多是通過金融、限購等手段影響需求，進行間接需求管理，而現在是政府直接作為“市場需求方”入市，形成市場需求，直接影響市場供求關系。

袁帥表示，從長遠來看，若官方收購二手房全面鋪開，將逐步重塑樓市格局。一方面，“老破小”這類低效存量資產將被轉化為保障性租賃住房，優化住房資源配置效率，讓核心地段的土地價值得到更合理利用；另一方面，官方作為市場穩定器介入存量市場，將引導房價回歸合理區間，減少市場波動，推動房地產市場從“炒賣投機”轉向“居住屬性”主導，促進樓市長期穩健發展。