豪擲236億搶下馬場地塊 越秀拿下燙手山芋還是搭上發(fā)展快車？

2月15日，馬年新年開工后第二天，提出十年“再造一個新廣州”的廣州開始開足馬力抓經濟。馬場地塊的拍賣就是廣州重塑廣州樓市的宣言，這塊地一上來就吸引了億萬人的關注。

這場從早上開始拍賣，直至晚上才競出結果，歷經9小時的243輪的激烈爭奪，最終越秀地產以236.0365億元斬獲這宗珠江新城核心絕版寶地。

馬場地塊的住宅地塊樓面價85687元/㎡，為廣州歷史樓面價TOP1，總價為歷史第二，僅次于亞運城地塊的255億元。

馬場地價拍賣的落槌，也將是廣州豪宅價格的新紀元，有人認為，廣州豪宅的門檻將開啟22萬元時代，超級藏品時代即將來臨。

而在眾多業(yè)界專家眼中，越秀地產是為了“再造一個新廣州”瘋狂下注。

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又一次保利越秀雙雄會

馬場地塊位于珠江新城東區(qū)核心，是珠江新城最后一塊大型待開發(fā) “寶地”，處于珠江新城 — 金融城 — 琶洲 “黃金三角” 關鍵節(jié)點。

馬場始建于1992年，曾是亞洲第二大賽馬場，1999年，賽馬場停業(yè)后轉為汽車城、家居賣場低效業(yè)態(tài)。

2月25日，馬場地塊（1期地塊）以186億元總價出讓，吸引了保利、越秀、珠實、招商、華潤置地、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑等8家房企巨頭競相爭奪。

而前來圍觀的吃瓜群眾熱情也十分高漲，超10萬人圍觀，服務器一度崩了。

地塊爭奪可謂十分激烈，從上午10點開始報價至11點，已經有59輪報價，報價為198億元、直逼200億元。

經過激烈叫價競爭后，僅剩保利發(fā)展和越秀地產鏖戰(zhàn)至最后，越秀地產每次出價后，保利發(fā)展都要等到最后時刻才加價，而越秀地產顯然是志在必得，很快就出價，直至最后以236億元的價格勝出。

馬塊地塊住宅部分超8.56萬元/平方米的成交樓面價，則刷新了廣州紀錄，超過2023年末海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊（琶洲樾）7.57萬元/平方米的價格。

地產大咖薈認為，越秀地產之所以至在必得，是因為2025年，保利發(fā)展在高端住宅市場上太過耀眼，得益于保利玥璽灣、保利華創(chuàng)都薈天珺、保利天曜等高價項目的貢獻，2025年，保利發(fā)展在廣州實現469.75億元權益金額，542.66億元全口徑金額，一舉將越秀地產全口徑308.22億的銷售金額遠遠甩在身后。

如果這塊地最終被保利發(fā)展拿下，那么珠江新城的高端住宅定價權將會牢牢掌握在手中。

反觀越秀地產，2021-2023年，越秀地產超越保利發(fā)展，就是靠在豪宅市場上的發(fā)力，勇奪“廣州一哥”。而2024年、2025年，保利發(fā)展轉而在豪宅市場上發(fā)力，再次奪回“廣州一哥”的寶座。

想要在廣州市場再次奪回“一哥”寶座的越秀地產對于馬場地塊可謂志在必得。

正是因為這種心理，保利發(fā)展也不甘心讓越秀地產輕易拿下馬場地塊，不斷地抬價實際上也是一種競爭策略，如果能夠拿下馬場地塊，就掌握珠江新城片區(qū)豪宅定價權，沒有拿下，也為保利玥璽灣、保利華創(chuàng)都薈天珺、保利天曜等高價項目贏得很好的競爭氛圍。

據專家測算，馬場地塊保本成本高達15.7萬元/平方米，越秀地產或將為這個項目開出20萬+以上的價格，這將為保利發(fā)展珠城兩個豪宅的銷售和定價都大有裨益。

這也是兩家房企鏖戰(zhàn)到最后一刻、不肯輕言收兵的重要原因。

02

下足血本誓奪“廣州一哥”

為了重新奪回“廣州一哥”寶座，越秀地產可謂下足了血本。

近兩年，越秀地產亦不斷加大在廣州的投資力度，僅2025年就拿了9宗地，總地價106.16億元，是唯一一家在廣州拿地金額過百億元的房企，占了廣州全年涉宅用地成交金額的五分之一。

在總結2025年競爭對手保利發(fā)展之所以能夠完勝越秀地產的原因，越秀地產認為，保利發(fā)展在豪宅市場上全面飄紅是重要原因。

所以越秀地產不惜在馬年一開始就花費236億搶下馬場地塊，為其增添重奪“廣州一哥”寶座的籌碼。

同時，越秀地產也參與過馬場地塊的前期整理和開發(fā)，包括周邊市政路、隧道、地下空間完善等，并配合進行地塊征收。對于這塊地的價值和后期如何發(fā)揮其城市價值，自然十分清晰。

從市場層面來看，馬場1期地塊作為2026年廣州土地市場的“開年大戲”，競拍時長及競價輪數雙雙刷新歷史，熱度遠超預期，顯著推高了區(qū)域樓面地價預期，也將對后續(xù)市場走勢產生重要影響。

豪宅市場向來是樓市的風向標，作為核心區(qū)的稀缺宅地，馬場地塊的出讓對廣州高端住宅市場及土地市場的信心提振有重要作用。

當然，馬場地塊的重新拍賣，意義遠不只這些。馬場地塊原先是低效業(yè)態(tài)，逐漸與廣州CBD核心區(qū)的發(fā)展定位脫節(jié)。此后，越秀地產作為一級土地開發(fā)商，配合政策將馬場內的各商戶逐漸清退，汽車城、馬會家居、馬會酒店等相繼停業(yè)撤場。

作為“珠江新城—金融城—琶洲”黃金三角的最后一塊拼圖，馬場也將結束低效用地狀態(tài)，進入全新的發(fā)展轉型階段。

根據規(guī)劃，馬場地塊將打造高端住宅+頂奢商業(yè)+甲級辦公+文體公園+優(yōu)質教育的全能綜合體。

03

嚴苛的配建要求

越秀地產瘋狂下注馬場地塊，為下一個十年“再造新廣州”，做好硬脊梁，但馬場地塊對越秀地產是福是禍尚難預料。

2026年，越秀地產是憑借著這個地塊走上逆襲之旅，超越保利發(fā)展，重新沖上一哥王座；還是被這塊地嚴苛的配建要求拖累呢？

馬年開工第一天，廣東省高質量發(fā)展大會上，廣州就提出十年再造一個新廣州的目標，第二天就拍賣馬場地塊，顯然廣州對于馬場地塊寄予了厚望，希望其盡快發(fā)展成為高效用地塊。

因而，馬場地塊出讓條件設定了極為嚴苛的配建要求，旨在打造“國際消費中心城市”的標桿項目。這些要求遠超普通商業(yè)地塊，主要集中在?高端商業(yè)引入、自持運營、公共配套、歷史保護與生態(tài)融合?等方面。

根據拍賣條件，核心配建要求有：

?必須引入頂級商業(yè)運營商并實現高銷售業(yè)績，廣州點名要求引進北京SKP（北京華聯旗下的全球頂級奢侈品百貨品牌），并且要求該高端百貨項目在建成運營后的?6年內，累計銷售額不得低于300億元人民幣?。這一指標直接與土地出讓條件掛鉤，未達標將面臨違約風險。

越秀地產在做馬場土地一級整理的時候就已經在和北京SKP接觸，引進應該難度不大，但是建成運營6年內，累計銷售額不低300億，相當于平均每年50億元的銷售額，這對于越秀地產來說，將是不小的挑戰(zhàn)。

第二個要求也十分苛刻，?強制建設并自持高端酒店及公寓。必須在地塊內建設一家?計算容積率建筑面積不低于45,000平方米的國際知名五星級酒店?，并配套建設同品牌的酒店式公寓?，而且要求該酒店及公寓在運營6年內的累計經營產值不得低于20億元，項目建成后，?所有商業(yè)和商務物業(yè)（約20.9萬平方米）必須由開發(fā)商全自持?，持有年限與土地出讓年限一致，不得出售或分割轉讓。

這不僅考驗越秀地產的酒店運營能力，而且考驗其資金壓力。目前天河區(qū)內，就有十余家五星級酒店，其競爭壓力不小。

同時，拍賣要求開發(fā)商總投資額不低于60億，且要求馬場地塊商業(yè)和住宅同步建設，以縮短開發(fā)周期，避免爛尾風險。

另外還要求開發(fā)商需承諾長期持有核心商業(yè)資產，不得散售；并設定最低年度稅收貢獻額，未達標時需補足差額或接受處罰。

從前期的土地整理開始，越秀地產就對馬場地塊志在必得。普睿數智廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認為，在本次土拍鏖戰(zhàn)的最后幾個小時，越秀地產幾乎每次都在對手出價之后立刻加價回應，所用時長不超一分鐘，充分顯示其有備而來，信心滿滿。至于本次土拍所附加的嚴苛條件，例如高端商業(yè)和酒店的引入，相信其早已在拍地之前已和相關主體達成合作意向。拿下馬場地塊，意味著未來一段時間廣州樓市仍是越秀、保利雙雄爭霸的格局，第一之爭懸念繼續(xù)。

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