信號(hào)太強(qiáng)烈！上海松綁、廣州地王，深圳13宗地蓄勢(shì)待發(fā)

核彈級(jí)信號(hào)來(lái)襲，即將開(kāi)啟3月小陽(yáng)春。

今年以來(lái)，樓市向好信號(hào)出現(xiàn)。

尤其農(nóng)歷新年后，樓市利好“一棒接著一棒”！

劃重點(diǎn)：在一線城市“展開(kāi)”。

先是上海，松綁樓市調(diào)控；再是香港，調(diào)高豪宅印花稅，而廣州，馬年土拍第一棒拍出樓面價(jià)歷史新高；與此同時(shí)，深圳馬年第一宗宅地也已掛牌。一線樓市“多點(diǎn)爆破”，市場(chǎng)此起彼伏……

01.

一線城市先“啟動(dòng)”

上海/香港/廣州傳出三大信號(hào)

先看上海：”滬七條”核彈——樓市調(diào)控再放松。

2月25日，上海發(fā)布“滬七條”重磅新政，主要從松綁限購(gòu)、優(yōu)化公積金貸款額度及認(rèn)定情況、免征唯一住房房產(chǎn)稅三個(gè)維度放松樓市調(diào)控。

值得注意的是，這是近兩年里上海第四次大幅優(yōu)化樓市調(diào)控、放松限購(gòu)。

雖然從近1年來(lái)上海的二手房成交量來(lái)看，目前的上海樓市成交態(tài)勢(shì)向好，今年1月成交量同比還上漲了26.69%。

但看價(jià)格就能發(fā)現(xiàn)，上海目前二手房成交價(jià)是下行的趨勢(shì)。換句話說(shuō)，成交量的穩(wěn)，和價(jià)格下行有一定的關(guān)系。

而今年的4月，上海將有超3萬(wàn)套限售房源解禁入市（2021年3月上海出臺(tái)限售政策，網(wǎng)簽備案開(kāi)始算限售5年，今年4月約有3.2萬(wàn)套房源解禁）。

在這個(gè)關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，出新政，目的很直接，除了大基調(diào)——去庫(kù)存，還有就是——穩(wěn)房?jī)r(jià)。

新政出臺(tái)之后，上海買(mǎi)房人也開(kāi)始動(dòng)起來(lái)了，率先可以在新房市場(chǎng)上看到：

外環(huán)內(nèi)的外灘*府、閔行顓橋的保利等項(xiàng)目展廳，出現(xiàn)人擠人的盛況。

新政24小時(shí)，招商蛇口上海公司成交總金額超174516697元。

招商蛇口海報(bào)，圖源：網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

回歸到政策本身來(lái)看，目前一線城市，廣州全域取消限購(gòu)?fù)猓本⑸虾！⑸钲谶@三個(gè)城市部分限購(gòu)，而從目前的限購(gòu)政策來(lái)看，上海的“限購(gòu)政策最松”。

中國(guó)知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員、財(cái)經(jīng)自媒體“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”主理人劉曉博在@劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)中提到：上海此次樓市新政的力度比較大，而且有制度創(chuàng)新：雖然沒(méi)有在部分區(qū)域徹底取消限購(gòu)，但開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)新玩法：把“居住證滿N年” 作為獨(dú)立購(gòu)房資格，替代社保（個(gè)稅）的政策。目前內(nèi)地住房仍然有限購(gòu)的，只有北京上海深圳海口三亞了。估計(jì)接下來(lái)，深圳、海口、三亞可能也會(huì)出臺(tái)新政。深圳目前只有核心區(qū)（福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)的新安街道）還有限購(gòu)，其他地區(qū)基本上取消了。接下來(lái)，深圳大概率會(huì)有所動(dòng)作，出臺(tái)進(jìn)一步的政策。

再看香港：豪宅印花稅上調(diào)，市場(chǎng)火熱下的“反向”操作。

2月25日，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在《財(cái)政預(yù)算案2026》中提到，將調(diào)整價(jià)值1億元或以上住宅的印花稅稅率，由原先的4.25%上調(diào)至6.5%，2月26日生效。

以一套總價(jià)1.1億的住宅為例，原先印花稅款是467.5萬(wàn)，現(xiàn)在是715萬(wàn)，購(gòu)入成本增加了247.5萬(wàn)。

去年香港住宅全年成交量近6.3萬(wàn)宗，相較之下總價(jià)1億以上一手豪宅成交不過(guò)101套（數(shù)據(jù)參考：美聯(lián)物業(yè)）來(lái)看，影響并不大。

值得注意的是，過(guò)去一年香港樓市整體向好——成交量、價(jià)齊漲：

2025年香港整體樓宇買(mǎi)賣(mài)合約量約6.28萬(wàn)宗，同比上漲約18.3%，為2021年來(lái)新高；2025年香港樓價(jià)上升3.3%，結(jié)束連續(xù)三年的跌勢(shì)。

而在本月，先是高盛將香港2026年房?jī)r(jià)上升幅度的預(yù)測(cè)由5%調(diào)高至12%，緊跟著是摩根大通，同樣將香港房?jī)r(jià)的上升預(yù)期由原來(lái)的5-7%調(diào)高至10-15%。

市場(chǎng)向好、預(yù)期向好之下，香港上調(diào)豪宅印花稅，一定程度可以看做市場(chǎng)向好的信號(hào)。

還有廣州：地王狂歡，243輪競(jìng)拍一度干崩系統(tǒng)。

同樣是在2月25日，廣州“上演”了馬年土拍大戲。

2月25日上午10點(diǎn)，廣州備受關(guān)注的珠江新城馬場(chǎng)地塊正式出讓，8家開(kāi)發(fā)商報(bào)名、7家參與競(jìng)價(jià)（保利、越秀、華潤(rùn)、廣州城投、廣州建筑、珠江實(shí)業(yè)、廣州地鐵）經(jīng)過(guò)近9個(gè)小時(shí)鏖戰(zhàn)、243輪激烈競(jìng)價(jià)、中間一度把系統(tǒng)干崩了！最終由越秀集團(tuán)以總價(jià)236億拿下，折合成交樓面價(jià)約8.54萬(wàn)/平，創(chuàng)下廣州歷史樓面價(jià)新高，成為廣州新的樓面價(jià)地王。

圖源：越秀地產(chǎn)官方微博，僅供參考

據(jù)說(shuō)，拍地時(shí)，越秀的挖機(jī)已經(jīng)開(kāi)到了馬場(chǎng)地塊旁邊，拿下地立馬就開(kāi)干的氣勢(shì)，也可見(jiàn)越秀就對(duì)這宗地“勢(shì)在必得”。

馬場(chǎng)地塊片區(qū)效果圖，圖源：越秀地產(chǎn)官方微博，僅供參考

但廣州馬場(chǎng)地塊成功出讓的背后，更重要的是市場(chǎng)信心的回歸。

在“短期看政策、中期看土地、長(zhǎng)期看人口”的地產(chǎn)分析框架中，土拍市場(chǎng)的火熱一定程度是房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的信號(hào)。

@丁祖昱樓評(píng)提到，馬場(chǎng)一期地塊這樣的全國(guó)性的地王級(jí)項(xiàng)目出現(xiàn)，它的意義甚至已經(jīng)超出廣州城市的范疇，對(duì)于全國(guó)樓市都是一個(gè)信號(hào)明確的風(fēng)向標(biāo)。在行業(yè)深度調(diào)整、房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎的當(dāng)下，頭部央國(guó)企不惜血本爭(zhēng)奪核心地塊，本質(zhì)上是對(duì)一線城市基本面的篤定，更是對(duì)2026年樓市復(fù)蘇的信心投票。

上海樓市新政，意在進(jìn)一步撬動(dòng)市場(chǎng)，加速去庫(kù)存，并穩(wěn)房?jī)r(jià)，而目前市場(chǎng)已然開(kāi)始啟動(dòng)；香港在2025年樓市成交量?jī)r(jià)齊升的背景下提升豪宅印花稅，同樣是釋放市場(chǎng)向好的信號(hào)；廣州方面，土拍市場(chǎng)也起了個(gè)好頭，三大一線城市一同奏起小陽(yáng)春前奏曲。

02.

深圳緊隨其后

馬年第一看點(diǎn)：13宗宅地

在上海、廣州之后，深圳也“啟動(dòng)”了。

當(dāng)然，于深圳而言，新年樓市的“第一看點(diǎn)”聚焦土拍市場(chǎng)。

2026年開(kāi)局不足兩月，全市已有13宗住宅用地被爆料計(jì)劃年內(nèi)出讓，供地節(jié)奏顯著提速。

首發(fā)地塊為羅湖H302-0107地塊。2月12日，該地塊正式掛出，將于3月20日正式出讓，是深圳今年首宗住宅用地掛牌，也是羅湖近年來(lái)少有的出讓宅地。

從地理位置來(lái)看，區(qū)位條件優(yōu)越，項(xiàng)目緊鄰地鐵7號(hào)線筍崗站，等17號(hào)線建成后，將升級(jí)成為雙地鐵口物業(yè)，旁邊就是寶能環(huán)球匯和萬(wàn)象食家，商業(yè)配套也很成熟。

圖源：深圳交易集團(tuán)&百度地圖

其次，光明將迎來(lái)大規(guī)模供地。被爆有5宗宅地將要出讓，分別是光明城高鐵站附近2宗、鳳凰城地鐵站旁2宗、虹橋公園地鐵站旁1宗，地理位置都很優(yōu)越。

鳳凰城02-13地塊與D3-1-9一路之隔。坐擁成熟的城市配套， 周邊有萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng)、藍(lán)鯨世界、緊鄰地鐵6號(hào)線、13號(hào)線。

此前有消息指出，02-13地塊或?qū)⒂?strong>華潤(rùn)操刀，旨在打造對(duì)標(biāo)“北站超核潤(rùn)府”的標(biāo)桿項(xiàng)目。

光明城站的北拓區(qū)01-16地塊、01-22地塊相連，緊挨著13號(hào)線德雅路站。兩地塊都由一類工業(yè)用地調(diào)規(guī)而成，周邊多以居住用地為主，西側(cè)是南方科技大學(xué)附屬鳳凰學(xué)校，南側(cè)是中建觀玥小區(qū)。

11-10地塊緊挨虹橋公園，附近還有光明高爾夫球場(chǎng)，整體生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)，旁邊就是地鐵6號(hào)線華夏路站，交通也很便利。

圖源：百度地圖

寶安區(qū)亦有大動(dòng)作。

近期，寶安區(qū)松崗街道華美工業(yè)園土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目土地整備單元規(guī)劃（草案）對(duì)外公示，將原有的4塊一類工業(yè)用地調(diào)規(guī)為二類居住用地，規(guī)劃居住街坊容積率不超過(guò)3.1。

4宗地塊呈"L"形分布，位于華美路與田園路交匯處。雖周邊目前以工廠為主，但緊鄰五指耙公園，生態(tài)基底良好，未來(lái)隨著城市更新推進(jìn)，城市面貌有望煥然一新。

圖源：深圳政府在線

除上述區(qū)域外，核心區(qū)還有多宗重磅宅地蓄勢(shì)待發(fā)。

去年，南街坊地塊 由華潤(rùn)+招商聯(lián)合體以86.4億元的總價(jià)強(qiáng)勢(shì)摘得 ，成為去年的總成交價(jià)的地王。

今年，與南街坊一路之隔的北街坊地塊，傳聞已納入一季度土拍計(jì)劃，即將正式亮相。

該地塊住宅建面約17萬(wàn)㎡，相較南街坊體量更為精巧。 雖同享寶中核心區(qū)位與頂級(jí)配套， 但因容積率和景觀條件與南街坊存在差異，產(chǎn)品定位可能更側(cè)重于剛需和改善市場(chǎng)。

目前， 該地塊已進(jìn)行土地平整，具備快速啟動(dòng)條件。

圖源：百度地圖

除了上述區(qū)域外，網(wǎng)傳前海同樣將有2塊宅地掛出。

一塊位于一灣臻邸的東南側(cè)，該地原規(guī)劃為 行政管理用地，近期網(wǎng)傳擬調(diào)整為居住用地，今年上半年或?qū)⑷胧校嫉孛娣e約2萬(wàn)m2，但官方還未明確公布具體信息。

單從地塊位置來(lái)看，周?chē)h(huán)境優(yōu)越，樓下就是前海運(yùn)動(dòng)公園、城市綠地，一路之隔還有九年學(xué)校規(guī)劃。

圖源：百度地圖

另外一宗地是與招商海晏府相鄰的T201-0125地塊。

該地塊與海晏府本同屬一個(gè)綜合開(kāi)發(fā)單元，早在2019年計(jì)劃一起出讓，但因某些原因，出讓計(jì)劃暫停。直到去年，海晏府地塊重新上線，T201-0125地塊的供應(yīng)計(jì)劃也或?qū)⒅貑ⅰ?br/>

目前，該地塊已是平地狀態(tài)。網(wǎng)傳規(guī)劃為低密高端住宅，容積率預(yù)計(jì)3.1，限高80米，可能規(guī)劃200套左右房源，預(yù)計(jì)一季度上線拍賣(mài)。

圖源：規(guī)劃一張圖

在廣州地王掀起一波市場(chǎng)熱潮之后，深圳13宗宅地蓄勢(shì)待發(fā)，同樣值得期待。

03.

三道紅線放松，利好接連不斷

多重刺激之下，3月樓市小陽(yáng)春即將開(kāi)啟

不僅農(nóng)歷新年后樓市接連“炸”出重磅利好，早在2026年元?dú)v新年后，樓市利好就接連不斷。

比如，三道紅線的“放松”。

1月28日，多家房企表示其所在公司已不被監(jiān)管部門(mén)要求每月上報(bào)“三條紅線”指標(biāo)，這意味著“三道紅線“的監(jiān)管趨于放松。

圖源：財(cái)聯(lián)社，僅供參考

要知道，自2020年8月“三道紅線”進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后，房企的財(cái)務(wù)狀態(tài)被分為“紅橙、黃、綠”四檔，雖本質(zhì)是為防范房企出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障資金鏈安全，但“三道紅線”對(duì)“重資產(chǎn)+高杠桿”的房地產(chǎn)行業(yè)影響很大——踩中紅線的房企，融資受影響。（2020年9月，諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：100家房企中有86家房企踩中紅線，僅14家房企為“綠檔”，紅線率去到了86%。）

@上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，如今“三條紅線”指標(biāo)不再上報(bào)，代表著監(jiān)管重心的轉(zhuǎn)移。說(shuō)明房地產(chǎn)金融的核心目標(biāo)已經(jīng)從“強(qiáng)制去杠桿”轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險(xiǎn)、促交付與構(gòu)建發(fā)展新模式”，也意味著今年各地房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管將進(jìn)入一個(gè)更貼近市場(chǎng)實(shí)際的新階段。

再有，官方對(duì)保障性住房的“出手”。

2月2日，上海啟動(dòng)“收購(gòu)二手房、用作保租房”的工作，浦東、靜安、徐匯為首批試點(diǎn)區(qū)域，具體流程為：二手房業(yè)主先選擇意向新房，鎖定房源與價(jià)格后，由第三方機(jī)構(gòu)對(duì)該二手房進(jìn)行評(píng)估，后業(yè)主憑新房網(wǎng)簽合同，辦理舊房交易過(guò)戶。

從各區(qū)試點(diǎn)方案來(lái)看，收購(gòu)二手房的主體為政府（各區(qū)公租房公司），優(yōu)先收購(gòu)業(yè)主置換意愿強(qiáng)烈、地段好、總價(jià)低的“老破小”。

乍一看，以為上海要對(duì)二手房出手，實(shí)際上是通過(guò)牽頭收購(gòu)二手房的形式，來(lái)推動(dòng)業(yè)主“以舊換新”，只不過(guò)在這背后，還能增加一些保租房供應(yīng)、照顧到更多居住需求，一舉多得。

廣州南沙

2月24日，廣州南沙發(fā)布《南沙區(qū)商品房作為安置房源采購(gòu)項(xiàng)目（CZ2026-0149)招標(biāo)公告文件》，提到要采購(gòu)南沙區(qū)商品房用作保障性住房。

圖源：招標(biāo)文件截圖，僅供參考

劃重點(diǎn)：面積最大可以去到180平。

政府收購(gòu)商品房做保障性住房早已不是新鮮事，但以往都是收小面積的新建商品房（比如廣州市面上的安置房，建面普遍在60-90平之間），像南沙這樣，收單套面積最大能去到180平，側(cè)面透露出兩個(gè)信號(hào)：

1、保障性住房的“收房門(mén)檻”正在放松；

2、未來(lái)保障性住房也能擁有大空間。

還有，多城樓市利好政策的陸續(xù)出臺(tái)。

佛山

2月26日，佛山住建局發(fā)布《佛山市關(guān)于推進(jìn)“好房子”建設(shè)的實(shí)施指引》，重新定義佛山好房子標(biāo)準(zhǔn)的同事，也將陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積展現(xiàn)18%提升至20%，同事取消單個(gè)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深和面積限制，進(jìn)一步優(yōu)化住宅的“空間使用率”，同時(shí)提及居民使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)“好房子”，貸款額度宜按一定比例上浮。

南京江寧

2月26日，南京江寧區(qū)發(fā)布人才購(gòu)房新政。2026年3月1日起，給出2000萬(wàn)的資金池，40周歲以下碩士學(xué)歷，在江寧創(chuàng)業(yè)就業(yè)并繳納社保/個(gè)稅，買(mǎi)新房至少拿到13萬(wàn)房票外房?jī)r(jià)還能在現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上直接再減5萬(wàn)，一套房至少便宜18萬(wàn)。同時(shí)明確，使用青年人才房票買(mǎi)適用新商品房的，住房公積金貸款額度也上調(diào)至160萬(wàn)/人，200萬(wàn)/戶。

下一個(gè)城市，會(huì)是深圳嘛？

一線城市率先啟動(dòng)，利好刺激多維度，新房、二手房、保障房全方面覆蓋。

你覺(jué)得2026會(huì)成樓市重大轉(zhuǎn)折年嗎？

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