大爆點！溫州稀缺景觀高地規(guī)劃調整！新增上千畝生態(tài)宅地

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溫州，又要迎來一批島居生態(tài)住宅。

日前，市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《溫州生態(tài)園濕地南單元（3303040302）詳細規(guī)劃批前公告》。

本次規(guī)劃范圍位于茶白片區(qū)東側，東部和北部與三垟濕地相鄰并以河為界，西至甌越大道，南至高教園區(qū)學府北路，規(guī)劃面積約為99.69公頃（約1495畝）。

來源：市自然資源和規(guī)劃局

本片區(qū)功能定位為集品質生活、文旅休閑等為一體的生態(tài)社區(qū)新標桿，主要用地功能包括居住用地、商業(yè)服務業(yè)用地、交通運輸用地、綠地與開敞空間用地、留白用地等。

來源：市自然資源和規(guī)劃局

本片區(qū)城市設計定位為“助力國際濕地城市形象，打造溫州濕地特有生態(tài)生活樣板”。以生態(tài)為導向，強化濕地島居特色，實現(xiàn)濕地的山水相融；通過完善片區(qū)配套，實現(xiàn)城園文旅的互動。

從規(guī)劃圖可以看出，該區(qū)域大部分均為住宅用地，預計會以低密度住宅為主，形成島居特色。

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圍繞三垟濕地的住宅開發(fā)，已經(jīng)持續(xù)了十幾年。

最早的住宅開發(fā)，位于三垟濕地北片，也就是現(xiàn)在的黃嶼板塊。而當時，開發(fā)商普遍將其稱之為濕地板塊，主打三垟濕地的生態(tài)、景觀概念。

曾經(jīng)赫赫有名的橡樹灣、君庭領墅、鉑金府邸、香緹半島、金域中央、京都城、金域傳奇等，都是當時的產(chǎn)物，大多為歐式風格。

黃嶼板塊

其中，君庭領墅真正做出了島居的感覺，其他小區(qū)則只是濱河。

2012年之前，考慮到三垟濕地景觀，這些住宅容積率沒那么高，高度普遍在54米（18層）及以下，以小高層住宅為主。

2012年起，三垟濕地周邊不再限高，建設了大批高層住宅，后來在世紀公園兩側還出現(xiàn)超高層住宅。

近年，三垟濕地以北靠近世紀公園，還有雲(yún)境、第五大道等現(xiàn)代風格的新盤，部分樓幢都能享有南向濕地景觀。

雲(yún)境、第五大道

同樣在2012年，三垟濕地以西的南湖板塊啟動開發(fā)。

盡管濕地景觀房不多，但憑借相通的水系，南湖板塊同樣以水網(wǎng)、島居為特色。

然而，當南湖板塊建設的太多高層住宅，河道似乎成了“水溝”，島居、水鄉(xiāng)特色有所淡化。

南湖板塊

在三垟濕地以南，因附一醫(yī)這座“巨無霸”醫(yī)院的存在，再加上一些外溢醫(yī)療資源，可供開發(fā)的住宅用地有限，商品房僅有天鉅、半島九號，與三垟濕地隔著學府北路。

三垟濕地與南側住宅

至于三垟濕地以東，羅西住宅區(qū)幾乎都是安置房，與三垟濕地隔著文盛路，再加上山體、高速公路等，相對孤立，生活品質也一般。

羅西住宅區(qū)

以上主打三垟濕地的小區(qū)，都與三垟濕地隔著主干道，黃嶼板塊、南湖板塊更是隔著高架橋，在一定程度上存在割裂，并未真正形成高融合度的濕地生活。

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近兩年，在甌海大道、甌越大道、學府北路、文盛路圍合之內，與三垟濕地無縫銜接的地塊，開始出現(xiàn)住宅。

去年9月，溫州中學以東、51中以南的溫州中學街坊A-02地塊掛牌出讓，吸引了多家房企參與爭奪。

最終，經(jīng)過20輪競價，溫州瀾棲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得該地塊，成交總價約1.7605億元，成交單價約18700元/㎡。如今，該地塊推廣名為鷺島灣。

溫州中學、51中與三垟濕地

從該地塊可以看出，這種與三垟濕地無縫銜接的低密度住宅地塊，因其稀缺性而受開發(fā)商、高凈值人群追捧。

這一回，當三垟濕地南單元詳細規(guī)劃出爐，這種與三垟濕地無縫銜接的住宅，規(guī)模將明顯增加。

事實上，在最早的規(guī)劃中，甌越大道以東、學府北路以北，均被納入三垟濕地范圍內，當時稱三垟濕地約13平方公里。

10多年前，規(guī)劃修編后，就將南單元劃出三垟濕地范圍，并稱三垟濕地約11.67平方公里。

三垟濕地規(guī)劃范圍對比

當時就有傳聞稱，這里將建低密度住宅。

2021年，甌海區(qū)曾下發(fā)《甌海區(qū)未來社區(qū)創(chuàng)建五年（2021年-2025年）計劃》，規(guī)劃新建類類別中有陳衙弄未來社區(qū)，規(guī)劃時間2023-2026年。

示意圖（僅供參考）

如今，隨著最新規(guī)劃出爐，盡管還是批前公示，但已基本可以確定，三垟濕地南單元將大面積建設住宅。

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當前的溫州，普通高層住宅過剩，低密度住宅依舊有限，這類與濕地無縫銜接的島居低密宅地，更是稀缺。

這一回，待三垟濕地南單元規(guī)劃確定后，對于追求島居生活、濕地生態(tài)的高凈值人群，是一個好消息，可以有更多、更優(yōu)質的人居選擇。

規(guī)劃范圍實景

但是，對于更多市民而言，當三垟濕地被住宅包圍，則意味著城市公共空間減少。

如果這些地塊真的要開發(fā)，建設博物館、藝術館、度假酒店、街區(qū)商業(yè)等能對市民開放的公共空間，是否會更合適？

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