高盛最新研報：10%跌幅斬殺線，決定樓市的最終走向

如果以平均值計算，樓價距離2023年的價格高點下跌了20%左右

如果以城市能級計算，二三線城市的樓價回潮至2016年前后，平均跌幅超過30%

如果以城市區域劃分，絕大多數三線以上城市的跌幅超過40%

然而，內地樓市為什么沒出現大規模斷供潮？

2026年2月12日，Goldman Sachs Asia Economics Research高盛亞洲經濟研究部門發布了最新的中國房地產市場研究報告

報告核心觀點——

如果再下跌10%，樓市很可能遭遇殘酷的斬殺線

這份報告給出的結論，比很多唱空派想象得冷靜，也比很多樂觀派以為的危險得多。

如果以30%的平均首付比例，當房價下跌超過三成的時候，已經事實上的0資產；而超過40%，業主持有的房地產將資不抵債；

然而，這里的樓市并沒有出現像西方那樣大規模的斷供潮，且即便銀行的凈息差已經低于1.8的警戒線，國內銀行的表現依舊穩健；

高盛報告指出，真正能夠引爆房地產系統性危機的，從來不是房價下跌本身，而是負資產。

高盛選取了北上廣深和天津成都六個城市作為樣本；數據顯示，從各自高點到2025年，六城平均房價跌幅已經接近30%，其中天津接近腰斬，北京、上海、廣州、深圳普遍在25%到35%之間，成都相對穩定但也出現兩位數回調。這已經不是“技術性調整”，而是一輪典型的大周期下行。

既然價格跌幅深度超過了平均首付，為什么斷供潮沒有出現呢？

核心原因在于2021年之前的高首付比例。

高盛樣本數據顯示，2021年之前買入的，雖然房價已經大幅回調，但平均仍保有至少20%左右的凈資產緩沖空間，遠未進入系統性負資產區間；

真正壓力最大的，是2021年至2023年高位入場者，這一群體已經被價格回落吞噬了大約三分之二的首付價值，但在多數城市仍處于“接近歸零而尚未普遍為負”的狀態。

這不是解釋過去，而是對未來樓市走向的直接推演。

高盛構建了不同情景下的價格變化對樓市的影響——

如果2026年房價再下跌5%，負資產比例變化極為有限，對系統幾乎不構成沖擊；

如果跌幅擴大至10%，多個城市的負資產家庭比例將開始明顯躍升；

一旦下跌15%到20%，負資產群體將出現陡峭式增長，不再是緩慢爬坡，而是跳躍放大。

10%，成為樓市極大可能存在的風險線。

在過去樓市深度調整的五年間，房地產的估值泡沫已經被擠凈，下跌的三成是資產的重新定價和價格向價值的回歸；

而接下來的10%，才是決定是否進入負資產區域空間。

如果樓市價格能穩住，房地產將進入漫長的調整空間，資產價格重新被定義，錨定物和長期國債收益率的平衡；

如果失守10%，樓市的修復之路可能更久一些；

資產價格長期承壓、財富效應消退、年輕人購房預期改變、地方財政與銀行體系修復周期可能更長。

2026，決定了樓市向上，還是向下。

跌幅收窄，可能是今年最好的結果。