深圳龍華200億爛尾資產，要被盤活了

文/言叔

最近深圳樓市炸出個大消息，龍華大布頭城市更新項目，終于正式開工了！

說實話，我第一反應不是“終于復工了”，而是——

這盤棋，藏得真深。

這個爛尾了好幾年的項目，放在以前，誰都覺得是塊燙手山芋，沒人敢接。

可現在，它不光順利開工，還成了龍華這幾年少有的、能真正落地的大型舊改。

從當年閩系房企福晟的翻車，到資本大佬劉益謙旗下宸嘉發展接盤翻盤，這背后的故事，遠比項目本身更有看頭。

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此次宸嘉接盤的舊改項目，體量還比較大。

總建筑面積差不多99萬㎡，分四期開發，預計2029年就能完工。

這是宸嘉發展第一次在深圳做城市更新項目，相當于正式官宣進軍深圳市場。

再說說大家最關心的規劃，畢竟買房過日子，配套和規模很重要：

開發用地約10.69萬㎡，計容面積66.36萬㎡，其中住宅就有50.35萬㎡，光商品住宅就44.19萬㎡，還配了保障房、商業、辦公和學校，配套拉滿，不用愁日常起居。

龍華大布頭項目效果圖

單看住宅部分，貨值就超過200億，相當于兩三個普通住宅項目的規模，妥妥的大盤。

可能很多人不知道，這個大盤，最早是閩系房企福晟在2016年拿下的。

說起福晟，老地產人應該都有印象，當年也是地產圈的黑馬，靠著一支叫“飛虎隊”的拿地團隊，在全國瘋狂拿地，擴張得特別快，有點無所畏懼的意思。

他們的玩法很簡單粗暴：

高價搶地、快速周轉，行情好的時候，確實能快速做大，規模噌噌漲，但這種模式特別脆弱，就像空中樓閣，一旦市場變冷，資金鏈很容易斷。

果不其然，2019年房地產調控收緊，福晟扛不住了，資金鏈徹底斷了，旗下多個項目都停擺了，龍華大布頭也沒能幸免，直接爛尾。

據公開信息顯示，福晟最風光的時候，負債超過700億，而手里的現金卻少得可憐，最后因為6億多的債券違約，徹底爆雷，資不抵債。

說白了，就是欠的錢還不上，只能擺爛。

之后，這個項目就幾經轉手，像個沒人要的孩子，最后落到了國華人壽手里，后來又轉給了旗下的宸嘉發展，才算有了轉機。

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說到國華人壽，就不得不提它的老板——

資本大佬劉益謙，很多人都叫他“中國巴菲特”，在投資圈就是個傳奇人物。

上世紀90年代，他抓住證券市場剛興起的機會，賺了第一桶金，眼光毒得很。

現在，他直接或間接持股的A股公司就有20家左右，2024年胡潤全球富豪榜上，身家高達345億，實力相當雄厚，不是一般的資本家。

其實劉益謙早就盯上房地產了，不是一時興起。

據公開數據測算，2009年的時候，他就斥資60億，買了保利、金地這些房企的股票，可惜后來受調控影響，沒賺到錢，只能減持離場。但他沒徹底放棄，一直在等機會，就像獵人盯著獵物，耐心得很。

2020年，房地產行業進入深度調整，很多大房企接連爆雷，恒大、陽光城這些曾經的巨頭，一個個栽了跟頭。

大明成化斗彩雞缸杯，劉益謙用來喝茶

劉益謙覺得機會來了，就通過國華人壽，開始大舉收購那些爆雷房企的優質資產，說白了，就是抄底撿漏，用低價拿好地。

而宸嘉發展，就是他抄底地產的核心平臺，相當于他手里的一把利器。

這家公司2020年11月在香港成立，內地總部在上海，實際控制人就是劉益謙。時間線跟大家理清楚，不繞彎子：

2019年9月，國華人壽旗下的上海霽達，花了約20億收購了深圳福晟65%的股權，成為大股東；到了2021年2月，這部分股權轉到了宸嘉發展名下，相當于宸嘉直接接手了福晟在深圳的多個舊改項目。

只用20億的投入，就撬動了超過千億的潛在貨值，這操作，真的太絕了，不得不服資本的力量。

實際上，宸嘉的玩法跟傳統房企不一樣，不走高杠桿、高周轉的老路，而是走“小股操盤、精準定位”的路子。

簡單說，就是花少量的錢占一部分股權，就能撬動整個大盤的開發，既不用占用太多資金，還能實現高周轉、高回報，風險也小很多。這就是資本的聰明之處，用最少的錢，辦最大的事。

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言叔查了下，現在宸嘉在深圳總共布局著三個項目，還都是舊改項目。

這三個項目，總建筑面積超過380萬㎡，總貨值超過千億，差不多占了它全國總土地儲備的一半以上，可見它有多看重深圳市場。

除了已經開工的龍華大布頭，還有兩個項目也很值得關注：

寶安翻身項目，位置特別好，在大前海核心區，離寶安區政府1公里左右，離前海中心3公里，離地鐵5號線翻身站只有500米，旁邊就是前海壹方城，配套不用愁。

計容面積106萬㎡，有住宅、寫字樓、高端酒店、購物中心，還有藝術中心和九年一貫制學校，妥妥的全能大盤。

龍崗述昌圍項目，計容面積98萬㎡，也是個大盤，雖然位置不如寶安，但貨值很可觀，未來潛力不小。

當然，宸嘉也不是沒有挑戰，天下沒有免費的午餐。

現在房地產行業雖然觸底反彈，但早就不是以前高杠桿、高周轉就能賺錢的時代了，對房企的資金實力、操盤能力和產品力，要求都更高了，稍有不慎就會翻車。

而且深圳的舊改項目，大家都知道，開發周期長、流程復雜，審批環節多，難度很大。

宸嘉手里這么多大型舊改，能不能順利推進，按時完工交付，能不能賺到預期的錢，還得慢慢看，不能太早下結論。

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從福晟的翻車，到宸嘉的崛起，龍華大布頭項目的復工，其實就是房地產行業變革的一個縮影。

現在行業轉型，“資本+專業”的組合，越來越吃香——資本大佬出錢出資源，專業團隊操盤做產品，兩者配合，才能在行情不好的時候站穩腳跟。

宸嘉就是靠著精準的布局和清晰的定位，在深圳高端市場站穩了腳，劉益謙也終于在地產行業，找到了適合自己的玩法，用資本賦能專業，抓住了行業變革的機會。

最后說句實在話：

現在房地產行業的規則，早就變了，以前比誰規模大，現在比誰做得精、做得好。

宸嘉的例子告訴我們，只要能把握市場趨勢，堅守產品品質，整合好資源，就能在行業調整期實現突圍。

未來，隨著這些舊改項目慢慢落地，深圳的城市面貌會越來越好，而像宸嘉這樣的新玩家，說不定會成為未來樓市的重要力量。

至于普通人，看看就好，剛需買房按需上車，投資的話，還是要謹慎，畢竟這輪行業調整，還沒完全結束。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。