上海打響“第一槍”，樓市要抄底了？

昨日中午，上海樓市新政的消息總算是出臺(tái)了。

說實(shí)話，這次政策到來得還不算太過于突然，從前日上午開始，消息就在各類群里瘋傳, 到了中午官方一公布，大家反倒有了一種果然是這樣的感覺，距離上一次2024年9月的重磅政策，恰好過了一年半。

我用大實(shí)話給大伙兒講講這次的關(guān)鍵內(nèi)容，實(shí)際上就有三類。

第一類是限購放寬。

非滬籍的人社保或者個(gè)稅從3年改成1年就能夠買外環(huán)內(nèi)，滿3年的，外環(huán)內(nèi)還可以再買一套，最厲害的是, 居住證滿5年的非滬籍，在全市范圍內(nèi)直接擁有一份買房的資格。

第二類是公積金提額。

首套房公積金貸款最高從160萬提升到240萬, 如果是多子女家庭并且購買綠色建筑，加起來最高能達(dá)到324萬，二套房現(xiàn)在也是認(rèn)房不認(rèn)貸了，多子女家庭買二套還可以再上浮20%。

第三類是房產(chǎn)稅微調(diào)。

滬籍家庭子女成年后，只要所買的房子是他唯一的住房, 就免征房產(chǎn)稅，以前未成年時(shí)和父母共有的房子，現(xiàn)在不被算進(jìn)審查范圍了。

政策看上去比較熱鬧，不是嗎，但我一直有一個(gè)樸實(shí)的看法，房地產(chǎn)政策分為兩類，一類是降低門檻, 一類是降低成本。

降低門檻說的是什么？

就是放開限購、放松資格審核，讓你可以買，降低成本說的是什么，是降低利率、減少稅費(fèi)、提高額度, 讓你買得起。

現(xiàn)在存在的問題是，大家缺的是購房資格嗎，是缺錢。

這次的政策, 限購調(diào)整是降低門檻的，公積金提額以及房產(chǎn)稅微調(diào)是減少成本的，就降低門檻那部分來說，說實(shí)話，作用不會(huì)太明顯，對(duì)于減少成本這部分，肯定是有用的，但到底有多大作用，需要好好分析分析。

直接下結(jié)論，短期內(nèi)兩三個(gè)月內(nèi)，成交量肯定會(huì)往上升，甚至有可能超過每個(gè)月3萬套，房價(jià)也能穩(wěn)定一段時(shí)間，可是從長遠(yuǎn)來看, 這次政策改變不了上海房價(jià)的根本走向，想要靠這個(gè)讓房價(jià)穩(wěn)定并回升，是比較難的。

為什么這么講？說兩個(gè)原因。

第一，有之前的例子能參考。

上海在2024年出臺(tái)過兩輪重要政策，一次是5月27日，一次是9月29日，5月那一波，房價(jià)穩(wěn)定了也就兩個(gè)月, 之后接著下跌，9月那一波要好一些，穩(wěn)定了半年左右，到2025年下半年又開始往下跌。

這便是典型的政策市藥效過了，該是什么樣還是什么樣, 每次新政出臺(tái)，房東心里先安穩(wěn)一陣，議價(jià)的空間收一收，掛牌的數(shù)量縮一縮，乍一看是有了好轉(zhuǎn)，可等這批急著買的人用完了，市場該怎么發(fā)展還是怎么發(fā)展。

按照這樣的經(jīng)驗(yàn)，這次新政之后，短期房價(jià)應(yīng)該是可以穩(wěn)住的, 成交量也會(huì)有一波反彈，但能不能一直穩(wěn)下去，并不是這次政策能決定的。

第二，這次政策根本就不是那種能改變局勢的大政策。

什么是大政策？

大幅降低購房成本的政策，才能算是大政策, 比如說大幅降息，比如說貼息，比如說讓房貸利率真的降到你心動(dòng)的程度。

當(dāng)下的核心問題是什么，是兩個(gè)方面。

一個(gè)方面是房價(jià)本身存在泡沫。

上海的租金回報(bào)率當(dāng)下是多少，僅僅只有1.8%左右，這是什么意思，一套價(jià)值1000萬的房子，一年的租金收入也就18萬罷了。在國際上，一線城市的租金回報(bào)率一般要比10年期國債利率高，最好還要比貸款利率高，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，那就得朝著3%去努力, 就算不考慮房產(chǎn)稅（雖然有這樣的預(yù)期），2.5%是底線。

另一個(gè)方面是經(jīng)濟(jì)下行，房租也在降低。

這才是最為關(guān)鍵的，要是房租能夠保持穩(wěn)定，2.5%的回報(bào)率還能夠接受，要是房租上漲，回報(bào)率低一點(diǎn)也還可以，因?yàn)榉績r(jià)有上漲的預(yù)期，可現(xiàn)在是什么情況, 房租在下跌，那就意味著租金回報(bào)率得更高一些，才能保持當(dāng)前的房價(jià)。

說白了，房子已經(jīng)從成長股變?yōu)榱怂{(lán)籌股，以前大家買房，關(guān)注的是未來能漲多少，現(xiàn)在得看每年能收多少租金，估值邏輯變了，要是還照著過去的市盈率去套用, 那就會(huì)出現(xiàn)戴維斯雙殺。

這次新政之后，要是你正處在糾結(jié)買不買、賣不賣的狀態(tài), 不妨問問自己兩個(gè)問題。

其一, 算出你要買的那套房子的租金回報(bào)率。老破小，得往3%靠，次新房，至少得有2%，要是連這個(gè)數(shù)值都達(dá)不到，那你買的就不是房子，是信念，不，其實(shí)真的就只是信念了。

其二, 判斷未來5年的租金走向。要是你覺得房租還要下跌，那么只要有人出價(jià)，能賣就賣掉吧，要是你覺得房租能保持穩(wěn)定甚至上漲，回報(bào)率也超過了我剛才說的那個(gè)線，那么上車也沒什么問題。

香港為什么會(huì)成為全國唯一房價(jià)穩(wěn)住并且開始回升的城市，不是因?yàn)檎叱雠_(tái)得有多厲害，而是價(jià)格確實(shí)降到底了，租金回報(bào)率提高了，資本是非常實(shí)際的, 哪里有回報(bào)，錢就往哪里去。

這一次新政實(shí)施之后，上海樓市的小陽春很有可能出現(xiàn)，但是小陽春之后又會(huì)怎么樣？我們就等著看吧。