上海樓市，也開(kāi)始著急了

文/言叔

開(kāi)工第二天，上海就扔了個(gè)大炸彈。

非滬籍外環(huán)內(nèi)買(mǎi)房，社保直接從5年縮到1年；滿3年還能在外環(huán)內(nèi)多買(mǎi)一套；

最狠的是，居住證滿5年+合法穩(wěn)定就業(yè)住所，直接給一張房票，不再額外要求社保不用個(gè)稅。

五部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，隔天就執(zhí)行。

不到兩年，上海第四次這么大力氣放松限購(gòu)。

01

說(shuō)實(shí)話，我第一反應(yīng)不是"哇松綁了"，而是——不對(duì)勁。

因?yàn)榘蠢咸茁罚瑯鞘姓叨际?冷了救，熱了收"。

可現(xiàn)在上海樓市，真的冷嗎？

剛出的數(shù)據(jù)，2026年1月，上海二手住宅成交2.03萬(wàn)套，連續(xù)三個(gè)月破2萬(wàn)套了，同比大漲26.69%。

這明明是暖冬行情。

結(jié)果市場(chǎng)剛有起色，非但沒(méi)收力，反而一腳油門(mén)直接踩到底。

反常。

但反常里，藏著真心思。

我扒了數(shù)據(jù)才發(fā)現(xiàn)：這波成交量，全是用價(jià)格換回來(lái)的。

2025年，上海二手房成交價(jià)同比大跌近20%。跌幅比掛牌價(jià)還大——房東是真在割肉讓利。

更扎心的是，撐起這兩萬(wàn)套成交的主力軍，不是豪宅，是"老破小"。

現(xiàn)在上海買(mǎi)房的主力，是打拼多年的務(wù)工人員。

總價(jià)跌到一百多兩百萬(wàn)，一算賬，月供和租金差不多，咬咬牙就上車(chē)了。

普陀內(nèi)環(huán)一套39平老破小，掛牌155萬(wàn)，租金能到4000塊，租售比3.1%。

300萬(wàn)以下的房子，占了成交的63.86%，創(chuàng)6年新高。

但對(duì)上海來(lái)說(shuō)，光靠老破小撐熱度不夠。它要的是新房，是改善盤(pán)，是讓整個(gè)鏈條轉(zhuǎn)起來(lái)。

02

可能有些粉絲比較關(guān)心：上海為什么這么急？

外環(huán)外新房庫(kù)存壓得喘不過(guò)氣，占了全市近八成，外環(huán)外多數(shù)板塊去化周期超18個(gè)月（全市約14個(gè)月）。

前幾輪松了外環(huán)外，效果不夠，這次只能直接砍外環(huán)內(nèi)門(mén)檻，往里引購(gòu)買(mǎi)力。

還有個(gè)時(shí)間點(diǎn)很微妙。

2021年那波限售的房子，今年3月起陸續(xù)解禁，4月起逐步放量，全年預(yù)計(jì)3.2萬(wàn)套，實(shí)際預(yù)計(jì)掛牌拋售約1600套。

2月底出政策，正好卡在"金三銀四"前，趕緊加把火，用新增購(gòu)買(mǎi)力對(duì)沖即將到來(lái)的拋壓。這波時(shí)機(jī)拿捏，確實(shí)挺絕。

再說(shuō)深一層，上海是什么地位？

全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。

上海要是撐不住，長(zhǎng)三角乃至全國(guó)都得跟著往下滑。所以上海必須頂在前面，把跌勢(shì)掐死。

更值得留意的，是最近全國(guó)同步的一股風(fēng)。

上海、佛山、廣州、重慶……好多地方突然開(kāi)始整頓樓市自媒體。某百萬(wàn)粉絲大號(hào)，就因?yàn)檎f(shuō)了幾句不吉利的話，直接被關(guān)小黑屋。

這不是針對(duì)個(gè)人，是統(tǒng)一行動(dòng)，核心就一個(gè)：不許惡意"唱空"，要穩(wěn)預(yù)期。

70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也顯示，跌幅正在收窄。2026年1月，一線城市二手房環(huán)比-0.47%，降幅收窄0.41個(gè)百分點(diǎn)，上海跌幅同步收窄。

說(shuō)白了，這輪救市不是為了炒房?jī)r(jià)，而是穩(wěn)住房地產(chǎn)這條超長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，保住千千萬(wàn)萬(wàn)普通人的飯碗。

03

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，樓市不大漲不大跌，能安心住、放心換、有穩(wěn)定收入，就是最好的結(jié)果。

但問(wèn)題是，光靠政策能托多久？

看看現(xiàn)在的成交結(jié)構(gòu)，300萬(wàn)以下的老破小占了半壁江山，能真正拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的新房、改善盤(pán)，還在苦苦支撐。

外環(huán)外的新房庫(kù)存占了近八成，多數(shù)板塊去化周期超18個(gè)月。

開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，只能繼續(xù)降價(jià)促銷(xiāo)，形成惡性循環(huán)。

更麻煩的是，今年3月起，大批5年限售房將解禁，全年預(yù)計(jì)超3萬(wàn)套入市，實(shí)際預(yù)計(jì)掛牌拋售約1600套。即便實(shí)際拋售僅幾千套，對(duì)市場(chǎng)心理的沖擊依然不容小覷。

上海這次新政，非滬籍購(gòu)房門(mén)檻大幅降低，粗略估算可新增數(shù)十萬(wàn)級(jí)潛在購(gòu)房人群。

但這些新增購(gòu)買(mǎi)力，能否對(duì)沖即將到來(lái)的拋壓？

答案可能要等到"金三銀四"才能揭曉。

不過(guò)有一點(diǎn)可以肯定：這輪救市，上海是認(rèn)真的。作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，它穩(wěn)住，長(zhǎng)三角乃至全國(guó)才有底。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在可能是個(gè)不錯(cuò)的窗口期。政策底已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)底也在逐步確認(rèn)。

尤其是那些真正有自住需求的剛需族，趁著利率低、選擇多，不妨多看看。

但如果是投資，還是要謹(jǐn)慎。

畢竟，這輪救市的核心邏輯是"穩(wěn)"，不是"炒"。想要靠房子一夜暴富的時(shí)代，可能真的過(guò)去了。

最后說(shuō)句實(shí)在話：樓市不大漲不大跌，能安心住、放心換、有穩(wěn)定收入，對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，就是最好的結(jié)果了。

其他的，就交給時(shí)間吧。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。