馬場成全國總價地王，一場安排好的復蘇show

文｜鄧浩志

經過9個小時的鏖戰，整整240多輪廝殺，廣州馬場地塊最終被越秀地產以總價236億元拿下。

這次拍賣在廣州樓市歷史上創了多個紀錄，在全國也有多個歷史紀錄。比如： 地價總價歷史第二（第一也是廣州的，是2010年的亞運城地塊，總價255億）。請注意：如果不算大規模非房地產開發的配建內容，只按開發口徑計算，馬場地塊則是新的全國總價地王，超過了2024年12月深圳南山地塊185億的錄。

還有馬場地塊樓面地價是廣州歷史第一，也是廣州唯一一塊樓面地價站在8萬以上的地塊。上一個紀錄是琶洲的越秀華樾（75670元/㎡）。另外，馬場地塊單價在全國也排第八。還有拍賣持續時長全國歷史第二（第一是杭州蕭山2018年的紀錄）

為什么刷新了這么多紀錄？這里有客觀因素，也有主觀的安排。

是否就此認為土地市場，或者樓市復蘇？我認為并不是。

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下面說說原因：

刷新眾多紀錄，是刻意安排的結果，是市場造勢需要。

比如說，2月11日該地塊發布補充公告，允許競買人使用保函替代現金繳納37.28億元的競買保證金，僅需證明有充足資金即可。說白話就是沒保證金也可以來參與。于是盡管起拍價高達186億，居然有8家企業參加。其中里面就有四家市屬國企基本是不會，或極少通過市場化手段拿地的。他們的參加，讓拍賣"熱鬧"了不少。

另外，每次加價幅度僅為2000萬。對于186億起拍的項目，等于每次加價幅度僅僅千分之一多一點，所以拍賣的時間也被拉得好長好長。

另外拍賣時間也定在大年初九，剛好放假回來，熱點不多，可以搶占頭條。再加上地塊位置超級好，規模大，總價高等客觀因素，刷新一堆紀錄也就不足為奇了。

總體上，很多東西都是被安排過的。目的就是讓這塊地多創紀錄，能成為輿論關注的焦點，能作為房地產回暖的引導市場的素材。 實際上，此次土拍到中后段，就剩兩個單位在出價，一家是保利，一家是越秀。他們才是真實的終極目標買家。個別參拍企業，就目前其資金狀況，真拿下，也肯定沒錢付尾款的。

對當下的樓市行情不會有影響，近期樓市依然低迷

外行看熱鬧，內行看門道。如果你從來或不怎么關心樓市新聞，單看這一條新聞，可能會產生土地市場紀錄不斷刷新，市場十分熱鬧的感覺。但實際上，過去大半年，無論是廣州樓市還是全國樓市都在低迷中前行。比如70大中城市房價仍然持續下跌，而且1月一線城市跌幅在擴大；再比如今年春節樓市成交遠比去年低迷；還有市場期待的諸如購房貼息，降低房貸利率等"大招"遲遲沒有出現等等。

所以，這次土拍，業內只當成一次特例看待，和市場大趨勢并沒有什么關系，更多是刻意安排，各種因素湊一起的結果。 至于如果問，為什么在這么低迷的市場下，房企還愿意拿這么多錢拿地？其實是目前仍在運行的房企，每年都要拿地，以維持土地儲備，保證后續企業的規模。目前樓市低迷，房企普遍聚焦在市場確定性比較高的一二線城市，而城市核心地段確定性最高，自然成為大家最謹慎的資金投向。如果馬場地塊能拆分成若干小地塊出讓，估計會有更多公司有興趣，樓面地價可能會比這次更高。只不過新聞效應會弱許多而已。

房地產市場還沒見底，但也快了。樓市是否見底，是很多人關心的話題。雖然這次創多項紀錄的土拍并不代表土地市場或樓市復蘇，但我認為樓市見底已經不遠了。

我們拋開近期樓市糟糕的表現，從大趨勢上看，全國房價跌幅已經超過40%，樓市回調超過四年，無論是時間和空間，都比較充分，風險大部分已經被釋放。

另一方面，從地方到管理層都在積極扶持樓市，比如這次馬場地塊土拍，就是精心準備的給樓市鼓勁的一場"秀"。再加上考慮到中國人口總規模龐大，老房折舊更新的需求，居住升級需求等因素。樓市雖不能預測具體反轉時間，但已經接近周期切換的臨界點了。簡單說，現在有很多人想換更大的房子，很多家庭想有更舒適的居住空間，市場不缺需求，缺的是信心與撬動市場的第一筆資金。