上海“滬七條”落地：樓市迎來結(jié)構(gòu)性修復(fù)窗口

2026年2月25日，上海正式發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，市場簡稱“滬七條”。在2025年“滬六條”基礎(chǔ)上，本輪政策圍繞限購優(yōu)化、公積金提額、多子女家庭支持以及房產(chǎn)稅政策調(diào)整等方面進行系統(tǒng)性升級，力度明顯超出市場預(yù)期。

此次調(diào)整并非簡單“托市”，而是一次面向特定群體、精準(zhǔn)發(fā)力的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，核心目標(biāo)在于打通剛需與改善需求的置換鏈條，穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)交易、穩(wěn)信心。

一、限購政策結(jié)構(gòu)性松動，非滬籍購房門檻明顯降低

本輪政策最受關(guān)注的，是對非滬籍群體購房限制的明顯放寬。

首先，外環(huán)內(nèi)購房社保年限大幅下調(diào)。此前非滬籍家庭購買外環(huán)內(nèi)住房需連續(xù)繳納社保或個稅滿3年，新政調(diào)整為滿1年即可購買1套。這意味著一批已在滬穩(wěn)定就業(yè)的青年群體和新市民，將獲得進入中心城區(qū)的資格，城市吸引力進一步增強。

其次，針對長期繳納社保的群體給予“增購?fù)ǖ馈薄Ｉ绫；騻€稅滿3年的非滬籍家庭，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。這是上海首次在核心區(qū)域?qū)用嫦蚍菧后w開放改善型需求，具有標(biāo)志性意義。

更具突破性的是，對持有《上海市居住證》滿5年的群體單列購房資格通道，不再單純以社保繳納為唯一標(biāo)準(zhǔn)。這一調(diào)整使長期在滬生活但社保關(guān)系不在上海的群體獲得購房資格，體現(xiàn)了政策對“穩(wěn)定居住人口”的認(rèn)可。

整體來看，限購政策從“行政限制導(dǎo)向”逐步轉(zhuǎn)向“居住屬性導(dǎo)向”，在堅持總量可控的前提下，提高制度包容度。

二、公積金與稅收政策協(xié)同發(fā)力，直接降低置業(yè)成本

如果說限購調(diào)整打開了“入場通道”，那么金融與稅收政策則進一步降低了“入場成本”。

公積金貸款額度顯著提高——首套房最高額度由160萬元提升至240萬元，疊加多子女家庭（上浮20%）及綠色建筑（上浮15%）政策后，單筆最高可達324萬元。該額度在全國一線城市中處于領(lǐng)先水平。

同時，公積金執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即貸款結(jié)清后再次購房仍可按首套或相關(guān)政策申請公積金貸款。這對改善型家庭尤為關(guān)鍵，將有效提升置換效率。

多子女家庭支持政策也進一步擴展至二套房，疊加貸款額度上浮，使改善型需求獲得更強金融支撐。

在稅收端，滬籍家庭成年子女購買唯一住房可暫免征收個人住房房產(chǎn)稅，降低青年家庭首次置業(yè)負(fù)擔(dān)，并有助于釋放家庭內(nèi)部的住房分化與獨立需求。

三、政策意圖：打通置換鏈條，夯實“小陽春”基礎(chǔ)

2025年以來，上海二手房成交量已逐步回升，但結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在——部分業(yè)主有強烈置換意愿，但受限于購房資格與資金壓力，交易鏈條存在堵點。

此次政策調(diào)整，有望在三個層面產(chǎn)生積極影響：

第一，激活首次置業(yè)需求。社保年限下降與居住證購房資格放開，將直接擴大剛需客群規(guī)模。

第二，釋放改善型需求。增購政策與公積金提額疊加，有利于中心城區(qū)改善型項目去化。

第三，打通“賣舊買新”循環(huán)。政策配合此前國企參與“以舊換新”的試點措施，將有助于緩解二手房掛牌壓力，穩(wěn)定價格預(yù)期。

今年1月上海二手房成交量已達2.28萬套，市場情緒出現(xiàn)回暖跡象。此次政策落地時間節(jié)點明確、節(jié)奏迅速，市場信號清晰，有望提前鎖定3月“小陽春”行情。

四、示范意義：精準(zhǔn)調(diào)控或成階段性樣本

作為全國房地產(chǎn)市場的重要風(fēng)向標(biāo)，上海此次政策調(diào)整的意義并不局限于本地市場。

其一，體現(xiàn)“分梯度、保剛需、促改善”的精準(zhǔn)調(diào)控思路，在行業(yè)轉(zhuǎn)型階段提供可參考路徑。

其二，通過激活二手房置換鏈條穩(wěn)住存量市場，為其他城市優(yōu)化政策提供可復(fù)制經(jīng)驗。

其三，向市場傳遞明確的穩(wěn)定預(yù)期信號，有助于增強行業(yè)信心。

總體來看，“滬七條”既擴大需求增量，又疏通存量循環(huán)，在保持調(diào)控框架穩(wěn)定的同時釋放彈性空間。短期看有助于成交量回升，長期則有利于形成更加平衡、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展格局。

在行業(yè)進入深度調(diào)整周期的背景下，上海此次政策組合拳，更像是一場結(jié)構(gòu)性的“精準(zhǔn)修復(fù)”——既穩(wěn)當(dāng)前，也為未來留出空間。