上海七大市區，都有哪些遺憾？

上海黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、楊浦、虹口并稱浦西七區，是上海發展水平最高的地方。

再完美的地方也有一些小遺憾。

01

黃浦區

黃浦是中國第一富人區，號稱全拆光了建豪宅。

已經上市的豪宅有二三十個，你猜有多少在老黃浦？

答案是只有兩個，占比10%都不到。

一個是老樓盤洛克外灘源，一個是新開的嘉里金陵華庭。

黃浦區90%以上的豪宅，都不在老黃浦。

黃浦濱江以前是南市區，新天地以前是盧灣區。

現在黃浦發展最快的地方，世博濱江、老城廂，也都不是老黃浦。

老黃浦主要是精神地標，外灘、人民廣場、南京路。

頂級豪宅不多，頂級辦公不多，開發空間也不大。

外灘是上海名片，但是辦公體量不大，萬國建筑群樓都不高。

人民廣場辦公體量大，大部分樓都老了。

單看老黃浦和老靜安，可能后者反而發展得好。

黃浦發展的好，甩開靜安，主要靠合并部分。

一方面黃浦合并的早，當時還在大拆大建，黃浦濱江很快就成規模。

一方面合并的地方好，老盧灣有沉淀，南市區又吃了黃浦江紅利。

現在黃浦全境融為一體，沒人再去分盧灣、南市。

那次合并，真是上海發展史上的神來之筆，造就了現在全境中央活動區的上海第一區。

論經濟，黃浦人均數據全市獨一檔。

論樓市，黃浦豪宅數據全國獨一檔。

黃浦區的遺憾是，黃浦區發展起來，跟大部分當地人都沒關系了。

當地居民都拆遷去了松江、寶山。

老黃浦拆遷的少，是因為都是保護建筑，要么是商業辦公，居民人數也不多。

黃浦注定是全國人的黃浦。

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02

靜安區

合并的不好的，就是靜安區。

靜安原來是上海的掌上明珠，合并閘北后地位嚴重下滑。

合并閘北前，黃浦牢牢把握住豪宅市場，靜安牢牢把握辦公市場。

能跟南京西路一戰的只有陸家嘴。

現在黃浦辦公市場也跟上了，新天地、老城廂、黃浦濱江頂級辦公樓越來越多。

靜安的遺憾是，合并閘北后，并沒有把閘北真正的開發起來。

蘇河灣一帶合并前就有豪宅了，跟靜安沒關系。

不夜城合并前就是上海十大商圈，跟靜安沒關系。

合并后開發的是西藏北路，始終是中產定位，沒有開發成頂級地段。

現在黃浦已經完全融合，大家不再分黃浦、南市、盧灣，原南市的地方也能建豪宅，大家認。

靜安不行，蘇州河以北還是沒融入到靜安，建豪宅大家不認。

西藏北路、大寧，都只能建普通小區。

南市區開發了很多豪宅，綠城黃浦灣、融創外灘壹號院等等，聲震上海，虹吸全國，提升了黃浦兩個字的含金量。

閘北反過來，打著靜安的旗號開發剛需樓盤，正在稀釋靜安兩個字的含金量。

靜安的金字招牌慢慢的不值錢了。

當時合并的不成功嗎？沒人知道，但結果就是靜安尚未融為一體。

不知道當時為什么不合并普陀，靜安跟普陀長壽路才是真正的融為一體，無縫銜接，接壤面也大。

跟閘北隔了條河，始終有分界線。

03

徐匯區

徐匯很成功，徐匯的成功主要是牢牢的跟國運綁定在一起。

畢竟這里是政治中心，政治覺悟高。

回頭去看，徐匯參與了幾乎所有的上海歷史。

徐匯的名字追溯到明朝，徐光啟，上海古代史有它一份。

近代徐家匯有教堂、大學、第一批醫院、法租界……

建國后徐匯有工業，有漕河涇，有碼頭等等。

上海要搞第八屆全運會，選了徐匯，成就了萬體館那一圈。

上海要搞副中心，徐家匯成了最成功的標桿。

上海要搞世博會，徐匯濱江大拆大建。

上海要搞集成電路、人工智能、生物醫藥，漕河涇集成電路占全市1/4，人工智能占全市1/4。

上海要搞一江一河，徐匯重倉徐匯濱江，不惜掏空漕河涇。

上海要搞舊改，徐匯動遷速度全市第一。

徐匯濱江原先搞文化藝術、金融行業，聽說國家要搞新質生產力，模速空間、西岸數字谷立馬就落地了。

徐匯是最能代表上海的地方，論“長相”，徐匯絕對是上海親兒子。

上海幾乎所有的東西，徐匯都有一小份。

上海的特色是，文化沉淀和高樓大廈，高度宜居和經濟發達。

徐匯都有。

上海也有大片的鄉下，徐匯也有，華涇就是城鄉結合。

現在還叫華涇鎮。

這是優勢，也是缺點。

上海發展不均衡，徐匯發展也不均衡。

資源高度集中在內環，商場、醫院等等。

出了內環，到康健、植物園、長橋什么的，其實配套一般。

另外就是徐匯在內斗，徐家匯和徐匯濱江，都要搞頂級商業、頂級商辦，市場卻沒那么大。

這是全市都面臨的一大難題。

04

長寧區

徐匯非常均衡，什么都有。

長寧反過來，非常有特點。

長寧的特點是，上海涉外氛圍最濃厚。

先是有西郊賓館，國賓路，后有鎮寧路豪宅區，面向的也是華僑等群體。

虹橋經濟技術開發區、古北等等，更是把長寧拔到了一線地段。

那個年代我們跟國外差距太大，外國人集中的地方也變得高高在上，不少上海的70后、80后到現在對長寧還有那種情結。

青春期的記憶最深刻。

后來日韓企業衰退，長寧優勢下滑，虹橋、古北都沒落了。

幸好長寧抓住了一把互聯網，維持著最近的高速增長。

下一波新質生產力的紅利，長寧參與的不夠。

一方面是缺少基礎，一方面是沒空間了。

六普到七普這十年，市區人口增長的，只有徐匯和長寧。

虹口、靜安人口流失嚴重，很多是動遷去了郊區。

長寧沒有舊改，沒有動遷，人口就沒有流失。

最近長寧好容易騰出來兩塊地，都建了住宅，還賣不動。

后面拼全面舊改，長寧很難。

05

虹口區

虹口區地位下滑很嚴重。

原來虹口是“中只角”，北四區老大哥。

四川北路是上海一線商圈。

1997年時，四川北路、魯迅公園附近房價高達8000元/平，比大寧貴兩倍。

現在基本扯平了。

虹口人口密度太高，20年前沒辦法開發，導致經濟發展落下了。

現在虹口經濟總量還不如奉賢。

虹口曾經都地標四川北路，后來因為電商崛起，郊區商業崛起，這種大眾化商業無限分流。

四川北路也沒落了。

除了虹口足球場，虹口在上海沒太大影響力。

虹口到了最失落的時刻。

現在北外灘來了，要幫虹口找回場子。

北外灘、陸家嘴、外灘三角區是上海頂級地段，能建成絕對的呼風喚雨。

2020年北外灘出了新規劃，總體量840萬方，商辦面積超過陸家嘴。

定位也高，一線商務區，重點打造航運金融。

不巧的是這兩年航運不太行，外部環境比較緊張。

金融也不太行，連續受到打壓，別說增量，不少公司還在裁員。

北外灘的辦公樓全部建好、全部填滿，還有很大風險。

北外灘0.8平方公里核心區共12塊空地，目前只出讓了4塊（北外灘中心、上海華貿中心、上實90街坊與綠城潮鳴外灘），其中一個還是改成住宅出讓的。

剩余8塊地沒出讓，不知道什么時候建成。

北外灘要是全面建好了，虹口有可能回到當年的地位。

虹口區的遺憾就是這個，商辦市場最輝煌的年代它沒發力，現在商辦市場過剩，它供應量來了。

上海有兩百多個板塊，分化十分復雜

貴的地方太便宜，便宜的地方太貴

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06

楊浦區

比虹口下滑嚴重的是楊浦。

上世紀七八十年代楊浦工業產值占全市四分之一，貢獻了全國超過5%的財政收入。

跟現在浦東的地位差不多。

現在浦東也只貢獻了全國不到2%的財政收入。

現在呢？楊浦經濟總量已經不如長寧。

2014年楊浦經濟總量是長寧1.6倍，現在被長寧反超。

楊浦運氣太差了，改革開放后的幾次大風口都沒抓到。

剛開始外資為王，長寧、浦東是主角，楊浦當時正在搞國企下崗。

后來搞副中心，五角場也不錯，但是不如徐家匯。因為徐家匯有一號線。

原來二號線規劃的走楊浦，后來為了開發浦東，領導讓二號線去了浦東。

現在一條地鐵不算什么，二十年前可不是，當時地鐵直接決定了資源投入方向。

后來搞房地產，楊浦沒太多空地，也沒參與太多。

互聯網發展的末尾，楊浦用力抓了一把，美團、字節過來了。

互聯網企業確實貢獻了數據。2024年楊浦數字經濟企業稅收貢獻占比超40%，營收占比約60%。

其中軟件和信息技術服務業營收達3259億元，同比增長13.4%。

2025年1-9月，這個數值已經達到了2890.7億元，同比增長27.4%。

問題之一，這個勢頭能持續多久。

企業搬過來肯定有增量，后續得看企業發展情況。

問題之二，對上海而言這個沒太大意義。

美團原來在長寧，字節原來在徐匯，現在都搬到楊浦區。

搬不搬都不影響他們發展，不影響他們對上海的貢獻。

上海想要的集成電路、人工智能、生物醫藥，楊浦目前布局的不夠。

這些才是上海未來的增量產業。

這個遺憾虹口、楊浦都有，就是抓不住上海發展最快的行業。

現在楊浦主打量子城市，是否能引領上海產業發展，還得看落地情況。

07

普陀區

普陀區被誤會很多。

經常有人說普陀區不行，這里不如黃浦，那里不如靜安。

其實不是普陀不行，是對比對象錯了。

普陀起點本來就跟黃浦靜安徐匯不一樣，沒什么好比的。

老普陀原先只有蘇州河以南部分，也就是長壽路。

建國后拓展到內環，后來普陀不斷合并寶山、嘉定的土地。

普陀三分之二的土地，都是1984年后才合并過來。

合并的土地都是寶山、嘉定的邊緣地帶，起點很低。

內環外的地方，應該跟寶山、閔行放一起對比，這樣看普陀是不是還可以。

有真如，有桃浦，有很多地鐵，至少不算差。

普陀的問題也在這。

說他是市區吧，發達程度確實一般，沒有中央活動區。

說他是郊區吧，他位置又很好，大片的土地在外環內，大家習慣稱為市內七區之一。

這樣的尷尬位置，產業上就很難做。

跟市區競爭高端服務業，比不過徐匯靜安黃浦，發展程度還是差了。

跟郊區競爭第二產業，比不過閔行、浦東，空地沒那么多。

所以普陀最好的發展方式就是現在，多建住宅，房價不貴，上班還方便。

給了市區客戶一個好去處。

想要房價潛力，就離這里遠些。