地產成本人，最容易栽在這件事

先直接把那層窗戶紙捅破：苗木成活率在結算里，其實是一場甲方成本部和乙方綠化分包之間的“心理暗戰”。

別看合同上寫得四平八穩，到了結算報審階段，分包吐出來的每一句苦水，其實都是在為那堆枯死的樹枝要錢。

咱們聊聊成活率是怎么把結算賬本攪混的。

先說說成活率這事兒，為什么這么關鍵？

景觀苗木成活率，簡單說就是栽下去的樹苗、花草活下來的比例。

標準呢？根據行業規范，比如《園林綠化工程施工質量驗收規范》（上海版和深圳版都類似），喬灌木的成活率得達到95%以上，珍貴樹種甚至要98%。

為什么這么高？

因為綠化工程不是一次性買賣，驗收時成活率不過關，就得補種，直到達標。

影響成活率的因素一大堆：土壤條件、栽植季節、苗木質量、運輸損耗、后期養護。正常季節栽植，成活率容易控制在95%；

反季節呢？

比如夏天或冬天硬上，成活率可能掉到80%以下，那補植成本就翻倍了。想想看，一棵大喬木從采購到栽植，花的錢可不是小數，死了再來一輪，誰的錢包受得了？

成活率低，對結算成本到底有多大沖擊？數據說話

園林綠化工程的結算，不是簡單加加減減，得按定額算。點擊了解，精準投資不超概

參考《安徽省園林綠化工程計價定額》和北京的綠化預算規范，一個典型綠化項目的成本結構大致是這樣：

1. 苗木預算價：這是大頭，占總成本的50%-70%。比如一棵胸徑10cm的喬木，預算價可能在500-1000元不等（視樹種和地區）。

2. 種植費：大樹10%、小樹7%。這包括挖坑、回填、支撐等人工和機械費。

3. 成活率期養護費：正常季節12%、反季節18%。這個是關鍵！養護期通常1-2年，澆水、施肥、病蟲害防治全包。如果成活率低，養護費得額外加，因為要反復補救。

4. 管理費和利潤：管理費3%，利潤2.5%。這些是固定比例，但成本基數大了，它們也跟著漲。

5. 苗木損耗和差價：損耗率= (1 - 成活率) × 100%。假設成活率95%，損耗5%；如果掉到90%，損耗10%，補植的苗木錢直接多出一倍。

6. 獨立費和稅金：這些雜費占5%-10%，但總成本一漲，全跟著水漲船高。

舉個數據例子：一個10萬平米的綠化項目，苗木總預算500萬元。如果成活率95%，損耗25萬元（補植+養護）；成活率掉到85%，損耗直接飆到75萬元，外加額外人工和運輸，結算總成本至少多出20%-30%。我見過項目因為反季節栽植，成活率只有80%，最后結算超支了近百萬，甲方和乙方鬧得不可開交。

再細拆一下，為什么“成活率”決定了你的利潤？咱們算筆賬（以一個普通500萬造價的綠化標段為例）：

? 正常水平：成活率98%，補植費幾乎為零，養護人工平穩。

? 失控水平：成活率跌到85%。這15%的死樹不僅意味著75萬的初次投資打了水漂，更意味著你需要投入接近100萬的資金去清理、重新采購、重新栽植。

加上因景觀凋敝導致的營銷工期拖延、客戶投訴退房的潛在損失，這15%的死亡率，足以讓整個標段的綜合成本上升40%以上。

所以，苗木結算絕對不是數數剩下幾棵樹，而是在算風險溢價。

分析下來，低成活率的影響是連鎖的：先是直接補植成本（苗木+人工），然后是延長養護期（多澆水、多施藥），最后是延誤工期罰款。

尤其是市政或地產項目，驗收不過，尾款拖著，現金流一斷，項目就黃了。

反之，高成活率能省錢：用鄉土苗木，適應性強，成活率高，后期養護費降到最低。

前面聊了成活率的基本邏輯、行業標準和成本結構影響，下面扒一扒成活率是怎么把結算賬本攪混的。這些坑，我自己踩過，也幫不少同行避過。

1、所謂的“不可抗力”

在結算桌上，分包最常用的套路就是把死樹歸咎于“極端天氣”或者“甲方指令”。

比如，去年夏天連續一個禮拜高溫，或者你為了趕工期逼著人家在三伏天種樹。分包會拿著當時的氣象記錄和你的催辦函說：“這不是我不專業，天氣不好，是你們非要種，這補植費得甲方出。”

成本人怎么破？

你得看過程證據。真正的專業分包，反季節栽植會有一套標配：遮陽網搭了沒？樹干裹布纏了沒？大吊針掛了沒？如果這些動作都沒做，或者只是為了應付檢查象征性掛了兩個空瓶子，那這種“不可抗力”就是偽命題。

結算時，要把這些技術措施的落地證據跟補植費掛鉤，沒做動作，哪怕是天上下火，死樹的錢也得乙方自己扛。點擊了解，精準投資不超概

2、二次進場費

很多成本新人覺得，死一棵3000塊的烏桕，結算時扣掉3000塊不就得了？

錯。

在施工現場，換一棵樹的動靜遠比種一棵樹大。要動用吊車、要保護已經鋪好的精裝路面、要外運死樹死土、要重新回填營養土。

分包會把這些雜七雜八的費用編成各種“點工簽證”或者“機械租賃費”。

如果你不留神，這些“隱形成本”加起來可能比樹本身還貴。

所以，結算分析時必須建立一個“閉環單價”的概念。

合同里就要鎖定：補植單價已包含起挖、運輸、吊裝、清障及養護所有費用。別讓分包在結算時把一棵樹拆成五項來報。

3、苗木質量的“早衰”——過了質保期才發現的坑

地產界有個詞叫“假活”。

很多苗木因為起挖時斷根嚴重或者泥球散了，靠著樹干里的一點水分撐著，驗收時看著綠油油，等一年質保期一過，嘩啦啦全死。

這時候，成本人員如果已經把結算款付了，質保金也退了，那就真成冤大頭了。

實操建議：在結算分析里，要加入“成活質量分級”。

對于那些胸徑超過20公分的大喬木，不能只看“活沒活”，得看“長得旺不旺”。

結算時，可以跟物業聯合驗收，針對那些長勢衰弱的苗木，強制要求分包延長質保期，或者在結算款里多壓一筆“觀察金”。

這比等樹死了再去追責有效得多。

來看兩個真實案例，血淚教訓和成功經驗

案例一：北京某住宅小區綠化項目（失敗教訓）

這個項目綠化面積2.4萬平米，總造價1670萬元。設計時用了不少外來樹種，栽植季節選在秋冬交接，反季節操作。結果呢？成活率只有88%，主要是土壤不適和運輸損耗大。分包試圖用“不可抗力”推責，但證據不足：沒搭遮陽網，吊針也只是應付。補植階段，多出了近200棵喬木和500株灌木，補植成本直線上升：苗木采購多花了80萬元，額外養護（包括冬季保溫）加了50萬元，外加二次進場費的簽證水分。結算時，總成本超支15%，甲方扣了乙方的利潤點，還鬧上法庭。

教訓：別貪圖景觀效果，用不適應的苗木，成活率低，成本炸鍋！

案例二：上海濱江森林公園生態恢復項目（成功經驗）
這個是正面例子，項目重點是紅樹林修復。選了本土適生苗木，成活率控制在97%以上。通過病蟲害防治和補植優化，養護期縮短了半年。總成本控制在預算內：苗木損耗只占3%，養護費省了20%。結算時，指標全達標，項目還拿了獎。關鍵是前期規劃好，選對苗木，成活率高，成本自然低。數據顯示，這樣的生態恢復項目，如果成活率每提高5%，總結算能省10%的錢。從這個案子看，成功的關鍵是避開了“假活”的坑，聯合物業分級驗收，長勢不旺的直接壓觀察金。

從這兩個案子看，成活率不是運氣，是管理。

失敗的往往是忽略了土壤測試和季節因素，成功的則是提前算好損耗，選對苗木。

最后，給點實操建議。

想控制成本？從源頭抓起：1. 選苗時看供應商資質，優先鄉土種，成活率高，采購價低。2. 栽植避開反季節，實在不行，加保溫措施。3. 養護期多巡查，早發現問題早補救。4. 結算時，用數據說話，成活率報告、補植記錄全備齊。

以后審景觀結算，別只看那幾張苗木單價表，多去翻翻養護日志。

如果養護日志上每天都是一樣的勾選，沒寫哪天施了肥，哪天修了剪，那基本就是造假。

一個養護不走心的工地，成活率絕對是注水的。

最后說句糙話：景觀結算，就是一場關于“責任心”的定價。

分包想省事、想偷工減料，最終都會體現在那堆枯樹葉上。

作為成本人，你的刀子得快，要在合同和過程中就把這些“枯枝敗葉”給剪掉，結算單才能干凈。

來源：宏觀地產成本

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