建設(shè)工程施工前簽訂合同約定“以房抵債”是否有效？

魯法案例【2026】069

建設(shè)工程尚未開始施工

雙方在簽訂合同時(shí)約定“以房抵債”

抵債房屋的位置、面積及價(jià)格均不明確

該約定是否有效？

（圖片由AI創(chuàng)作）

案情簡(jiǎn)介

2022年9月27日，甲公司與乙公司簽訂《水電施工分包合同》，雙方商定由甲公司負(fù)責(zé)乙公司玻璃城廠房的水電安裝項(xiàng)目。在工程款撥付部分，合同約定在項(xiàng)目全部完工，經(jīng)乙公司質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格后，付至?xí)憾ê贤痤~的70%，首先抵一套房，剩余部分以進(jìn)度款的方式撥付；其余部分經(jīng)建設(shè)方驗(yàn)收合格并審計(jì)完成后付至審定值的95%；剩余5%作為質(zhì)量保證金一年后付清。合同簽訂后，甲公司組織人員施工并于2022年12月底施工完畢，案涉工程于2023年5月交付使用。甲公司多次向乙公司催要工程款，乙公司未予理會(huì)。甲公司無(wú)奈起訴至棗莊市中法院，請(qǐng)求判令乙公司支付工程款。

法院審理

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：甲公司與乙公司雙方在工程施工前簽訂合同約定的“以房抵債”是否有效。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問(wèn)題的解釋》第二十八條第一款規(guī)定，債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)在審理債權(quán)債務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)上認(rèn)定該協(xié)議的效力。甲公司與乙公司之間“以抵一套房的形式付款合同金額的70%”的約定在性質(zhì)上屬于以物抵債。甲公司與乙公司在簽訂案涉合同時(shí)，案涉工程未開始施工，雙方尚未形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，用以抵扣工程款的房屋位置、面積及價(jià)格等基本內(nèi)容均未明確。案涉工程于2023年5月交付使用，此時(shí)視為案涉工程經(jīng)過(guò)了竣工驗(yàn)收且質(zhì)量符合約定，按照約定乙公司應(yīng)撥付給甲公司工程款，但至今未足額撥付且亦未提交證據(jù)證明其已向甲公司交付了房屋。

最終，法院判決乙公司給付甲公司工程款及利息。一審判決作出后，乙公司不服提起上訴，二審法院維持一審判決，對(duì)其上訴主張，未予支持。該判決已生效。

法官說(shuō)法

在建設(shè)工程領(lǐng)域，建設(shè)單位出于緩解現(xiàn)金流壓力的需要，經(jīng)常出現(xiàn)與施工單位達(dá)成以房抵債協(xié)議的情形，按照以房抵債協(xié)議達(dá)成的時(shí)間可以分為工程竣工結(jié)算前和工程竣工結(jié)算后。工程竣工結(jié)算前包括：1.招投標(biāo)階段或簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)；2.建設(shè)工程施工合同履行過(guò)程中，主要指開工后到竣工結(jié)算前。

關(guān)于招投標(biāo)階段或簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)約定的“以房抵債”，在此階段因工程尚未實(shí)際開工，雙方尚未形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，無(wú)法確定工程款的具體抵償金額，若無(wú)法明確抵債房產(chǎn)的具體情況及市場(chǎng)估值，實(shí)踐中一般不會(huì)認(rèn)定此時(shí)以房抵債條款的效力。本案即屬于此種情形，在案涉工程尚未開工的前提下，甲乙公司之間達(dá)成的“以一套房抵工程款”協(xié)議存在不確定性，缺乏明確抵償房產(chǎn)信息和抵償金額等關(guān)鍵信息，約定籠統(tǒng)導(dǎo)致其缺乏可履行性，不宜視作結(jié)算條款。因此，對(duì)于甲公司以房抵債的請(qǐng)求未予支持。

關(guān)于建設(shè)工程施工合同履行過(guò)程中簽訂的“以房抵債”協(xié)議，其性質(zhì)和效力在實(shí)踐中存在一定的爭(zhēng)議。主要原因在于施工合同履行過(guò)程中，隨著工程的逐步趨于竣工、工程款付款期限的臨近，建設(shè)單位與施工單位簽訂的以房抵債協(xié)議約定不夠明確，不同的約定（比如只是約定了抵債的總數(shù)額，涉及房屋的位置，對(duì)于債務(wù)的數(shù)額沒有經(jīng)過(guò)結(jié)算等）引發(fā)的法律后果也不同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問(wèn)題的解釋》第二十八條第二款的規(guī)定，1.簽訂的以房抵債協(xié)議若約定在竣工后、付款期限屆滿后，抵債房產(chǎn)的所有權(quán)直接歸施工單位（債權(quán)人）。此時(shí)以房抵債協(xié)議屬于流押條款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，但是不影響以房抵債協(xié)議中其他部分的效力評(píng)價(jià)。2.簽訂的以房抵債協(xié)議若約定在竣工后、付款期限屆滿后，施工單位（債權(quán)人）請(qǐng)求對(duì)抵債房產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定有效。3.簽訂以房抵債協(xié)議時(shí)，已經(jīng)將抵債房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移至施工單位（債權(quán)人）名下，此時(shí)形成讓與擔(dān)保，可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第六十八條的規(guī)定就抵債房產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣所得價(jià)款進(jìn)行優(yōu)先受償。

關(guān)于竣工結(jié)算完畢，付款期限屆滿后達(dá)成的以房抵債協(xié)議的效力在實(shí)踐中爭(zhēng)議不大。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問(wèn)題的解釋》第二十七條第一款的規(guī)定，債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，不存在影響合同效力情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該協(xié)議自當(dāng)事人意思表示一致時(shí)生效。竣工結(jié)算后，建設(shè)工程施工合同履行所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)數(shù)額和抵債物的價(jià)值已經(jīng)基本確定。雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，“以房抵債協(xié)議”即為有效。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零一條 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問(wèn)題的解釋》第二十七條債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，不存在影響合同效力情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該協(xié)議自當(dāng)事人意思表示一致時(shí)生效。

債務(wù)人或者第三人履行以物抵債協(xié)議后，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定相應(yīng)的原債務(wù)同時(shí)消滅；債務(wù)人或者第三人未按照約定履行以物抵債協(xié)議，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行，債權(quán)人選擇請(qǐng)求履行原債務(wù)或者以物抵債協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

前款規(guī)定的以物抵債協(xié)議經(jīng)人民法院確認(rèn)或者人民法院根據(jù)當(dāng)事人達(dá)成的以物抵債協(xié)議制作成調(diào)解書，債權(quán)人主張財(cái)產(chǎn)權(quán)利自確認(rèn)書、調(diào)解書生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)或者具有對(duì)抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。

債務(wù)人或者第三人以自己不享有所有權(quán)或者處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利訂立以物抵債協(xié)議的，依據(jù)本解釋第十九條的規(guī)定處理。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問(wèn)題的解釋》第二十八條債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)在審理債權(quán)債務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)上認(rèn)定該協(xié)議的效力。

當(dāng)事人約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對(duì)抵債財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定有效。當(dāng)事人約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，抵債財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無(wú)效，但是不影響其他部分的效力；債權(quán)人請(qǐng)求對(duì)抵債財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。

當(dāng)事人訂立前款規(guī)定的以物抵債協(xié)議后，債務(wù)人或者第三人未將財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債權(quán)人主張優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ翰挥柚С郑粋鶆?wù)人或者第三人已將財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下的，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第六十八條的規(guī)定處理。

《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第四十五條當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，因此種情況不同于本紀(jì)要第71條規(guī)定的讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。經(jīng)釋明后當(dāng)事人仍拒絕變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。

轉(zhuǎn)自：山東高法