建設工程施工前簽訂合同約定“以房抵債”是否有效？

魯法案例【2026】069

建設工程尚未開始施工

雙方在簽訂合同時約定“以房抵債”

抵債房屋的位置、面積及價格均不明確

該約定是否有效？

（圖片由AI創作）

案情簡介

2022年9月27日，甲公司與乙公司簽訂《水電施工分包合同》，雙方商定由甲公司負責乙公司玻璃城廠房的水電安裝項目。在工程款撥付部分，合同約定在項目全部完工，經乙公司質檢部門驗收合格后，付至暫定合同金額的70%，首先抵一套房，剩余部分以進度款的方式撥付；其余部分經建設方驗收合格并審計完成后付至審定值的95%；剩余5%作為質量保證金一年后付清。合同簽訂后，甲公司組織人員施工并于2022年12月底施工完畢，案涉工程于2023年5月交付使用。甲公司多次向乙公司催要工程款，乙公司未予理會。甲公司無奈起訴至棗莊市中法院，請求判令乙公司支付工程款。

法院審理

本案爭議焦點為：甲公司與乙公司雙方在工程施工前簽訂合同約定的“以房抵債”是否有效。

法院經審理認為，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第二十八條第一款規定，債務人或者第三人與債權人在債務履行期限屆滿前達成以物抵債協議的，人民法院應當在審理債權債務關系的基礎上認定該協議的效力。甲公司與乙公司之間“以抵一套房的形式付款合同金額的70%”的約定在性質上屬于以物抵債。甲公司與乙公司在簽訂案涉合同時，案涉工程未開始施工，雙方尚未形成債權債務關系，用以抵扣工程款的房屋位置、面積及價格等基本內容均未明確。案涉工程于2023年5月交付使用，此時視為案涉工程經過了竣工驗收且質量符合約定，按照約定乙公司應撥付給甲公司工程款，但至今未足額撥付且亦未提交證據證明其已向甲公司交付了房屋。

最終，法院判決乙公司給付甲公司工程款及利息。一審判決作出后，乙公司不服提起上訴，二審法院維持一審判決，對其上訴主張，未予支持。該判決已生效。

法官說法

在建設工程領域，建設單位出于緩解現金流壓力的需要，經常出現與施工單位達成以房抵債協議的情形，按照以房抵債協議達成的時間可以分為工程竣工結算前和工程竣工結算后。工程竣工結算前包括：1.招投標階段或簽訂建設工程施工合同時；2.建設工程施工合同履行過程中，主要指開工后到竣工結算前。

關于招投標階段或簽訂建設工程施工合同時約定的“以房抵債”，在此階段因工程尚未實際開工，雙方尚未形成債權債務關系，無法確定工程款的具體抵償金額，若無法明確抵債房產的具體情況及市場估值，實踐中一般不會認定此時以房抵債條款的效力。本案即屬于此種情形，在案涉工程尚未開工的前提下，甲乙公司之間達成的“以一套房抵工程款”協議存在不確定性，缺乏明確抵償房產信息和抵償金額等關鍵信息，約定籠統導致其缺乏可履行性，不宜視作結算條款。因此，對于甲公司以房抵債的請求未予支持。

關于建設工程施工合同履行過程中簽訂的“以房抵債”協議，其性質和效力在實踐中存在一定的爭議。主要原因在于施工合同履行過程中，隨著工程的逐步趨于竣工、工程款付款期限的臨近，建設單位與施工單位簽訂的以房抵債協議約定不夠明確，不同的約定（比如只是約定了抵債的總數額，涉及房屋的位置，對于債務的數額沒有經過結算等）引發的法律后果也不同。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第二十八條第二款的規定，1.簽訂的以房抵債協議若約定在竣工后、付款期限屆滿后，抵債房產的所有權直接歸施工單位（債權人）。此時以房抵債協議屬于流押條款，應當認定為無效，但是不影響以房抵債協議中其他部分的效力評價。2.簽訂的以房抵債協議若約定在竣工后、付款期限屆滿后，施工單位（債權人）請求對抵債房產進行拍賣、變賣、折價以實現債權的，應當認定該約定有效。3.簽訂以房抵債協議時，已經將抵債房屋財產權利轉移至施工單位（債權人）名下，此時形成讓與擔保，可以根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第六十八條的規定就抵債房產進行拍賣、變賣所得價款進行優先受償。

關于竣工結算完畢，付款期限屆滿后達成的以房抵債協議的效力在實踐中爭議不大。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第二十七條第一款的規定，債務人或者第三人與債權人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議，不存在影響合同效力情形的，應當認定該協議自當事人意思表示一致時生效。竣工結算后，建設工程施工合同履行所產生的債權債務數額和抵債物的價值已經基本確定。雙方當事人的意思表示真實，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，“以房抵債協議”即為有效。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第四百零一條 抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第二十七條債務人或者第三人與債權人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議，不存在影響合同效力情形的，人民法院應當認定該協議自當事人意思表示一致時生效。

債務人或者第三人履行以物抵債協議后，人民法院應當認定相應的原債務同時消滅；債務人或者第三人未按照約定履行以物抵債協議，經催告后在合理期限內仍不履行，債權人選擇請求履行原債務或者以物抵債協議的，人民法院應予支持，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

前款規定的以物抵債協議經人民法院確認或者人民法院根據當事人達成的以物抵債協議制作成調解書，債權人主張財產權利自確認書、調解書生效時發生變動或者具有對抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。

債務人或者第三人以自己不享有所有權或者處分權的財產權利訂立以物抵債協議的，依據本解釋第十九條的規定處理。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第二十八條債務人或者第三人與債權人在債務履行期限屆滿前達成以物抵債協議的，人民法院應當在審理債權債務關系的基礎上認定該協議的效力。

當事人約定債務人到期沒有清償債務，債權人可以對抵債財產拍賣、變賣、折價以實現債權的，人民法院應當認定該約定有效。當事人約定債務人到期沒有清償債務，抵債財產歸債權人所有的，人民法院應當認定該約定無效，但是不影響其他部分的效力；債權人請求對抵債財產拍賣、變賣、折價以實現債權的，人民法院應予支持。

當事人訂立前款規定的以物抵債協議后，債務人或者第三人未將財產權利轉移至債權人名下，債權人主張優先受償的，人民法院不予支持；債務人或者第三人已將財產權利轉移至債權人名下的，依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第六十八條的規定處理。

《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十五條當事人在債務履行期屆滿前達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，因此種情況不同于本紀要第71條規定的讓與擔保，人民法院應當向其釋明，其應當根據原債權債務關系提起訴訟。經釋明后當事人仍拒絕變更訴訟請求的，應當駁回其訴訟請求，但不影響其根據原債權債務關系另行提起訴訟。

轉自：山東高法