全國第一個，房價“大漲”的城市，出現了？

2026年開年，全國樓市傳出個好消息，70個大中城市的房價，降幅終于收窄了。

可你別高興太早，這好消息背后，藏著一個扎心的事實：大部分城市只是“跌得慢了”，而有座城市，人家是真漲了。

根據國家統計局2月13日剛出爐的數據，1月份只有5個城市的新房價格環比上漲，大連漲了0.2%領跑全國。但你再看香港，2025年全年樓價累計反彈了3.25%，終止了連續3年的下跌趨勢，最近更是連漲9個月。

就在這兩天，高盛直接把2026年香港樓價的漲幅預測，從5%一口氣上調到12%。憑什么？當全國還在泥潭里掙扎的時候，香港是怎么做到率先爬上岸，甚至開始奔跑的？今天咱就把它扒個底朝天。

咱們先看一組扎扎實實的數據。香港差餉物業估價署的數字顯示，2025年12月私人住宅售價指數已經沖到298.6點，從3月份的谷底算起，一口氣反彈了4.81%。

這還沒完，蛇年全年樓宇買賣登記量預計沖到88200宗，比龍年暴漲31%，創下近4年新高。一手住宅更是夸張，成交量飆升41%。而在二手房市場，蛇年也錄了50464宗買賣，同比漲了24%。成交量上去了，價格自然跟著走。這說明什么？說明這不是虛火，是真金白銀在往里沖。

那問題來了，香港這波回暖，底是誰在掏錢？我給你拆三層看。

第一層，也是最直接的，叫“政策撤辣”，把門檻砸了。去年2月香港《財政預算案》干了兩件大事：一是把400萬元以下物業的印花稅直接降到100塊，二是全面撤銷所有樓市“辣招”。這一下可捅了馬蜂窩了。

過去一年，光300萬到400萬這個價位段的一手房，成交量就飆升了118.5%。發展商趁勢猛推細價新盤，大埔、屯門、十四鄉這些地方的新盤賣得飛起。你想啊，以前買套300多萬的房子，光印花稅就得交幾萬甚至十幾萬，現在只要100塊，這跟白送有什么區別？門檻一降，剛需和投資客全被炸出來了。

第二層，叫“人才涌入”，把需求撐起來了。根據教資會的最新數據，這個學年香港8間資助大學的非本地生首次突破3萬人，同比增長14%。再加上高才通、投資移民這些計劃，一波又一波的內地和海外人才涌進香港。這些人來了第一件事是什么？租房啊。美聯物業的“租金走勢圖”顯示，今年1月私宅平均呎租沖到38.82港元，再次突破歷史新高。

更嚇人的是，1月是傳統租務淡季，可今年1月卻是2018年以來首次錄得租金環比上升。需求有多猛？有“港漂”跟記者吐槽，她在灣仔租的一套兩房，2022年月租3.3萬，2024年漲到3.5萬，去年12月房東直接跳到4.3萬，逼得她只能搬家。

第三層，也是最有意思的一層，叫“租金倒逼”，把買家逼進場了。高盛的報告點出了一個關鍵邏輯：租金強勁增長，加上按揭利率下行，會讓越來越多人選擇“轉租為買”。你想啊，一個月租金四五萬，一年下來五六十萬打水漂。如果利息降了、月供跟租金差不多了，誰還愿意幫房東還貸？

利嘉閣的研究也提到，不少趁樓價回穩而轉租為買的個案，正在成為樓市的生力軍。這就形成了一個閉環：人才涌入推高租金，租金上漲倒逼租房者買房，買房需求又推高房價，房價上漲再吸引更多投資客。

這場回暖對普通人的體溫感受，那可太直接了。

第一類是已經上車的人，開心了。香港2025年樓價漲了3.25%，對于那些在低谷期咬牙買房的人來說，賬面浮虧終于收窄甚至轉正。

第二類是還沒上車的人，焦慮了。租金還在漲，房價也開始漲，上車的門檻越來越高。那些剛來香港的人才，眼看著房租從3萬漲到4萬，再看著房價從跌轉漲，心態很容易崩。

第三類最慘，是租房住的本地年輕人。本來攢首付就難，現在租金還在漲，存錢速度被通脹吃掉一大截，上車夢越來越遠。

這就引出一個更深的思考：當香港樓市率先回暖，它釋放的信號對內地意味著什么？我覺得有三點值得細品。

第一點，政策松綁的力量，比想象中猛。香港撤辣之后，成交量能翻倍漲。內地很多城市雖然也在放松，但力度和香港比，還差著量級。這給了一個重要啟示：只要政策到位，需求是有的，信心是可以修復的。

第二點，人口流入是樓市的命根子。香港這波回暖，核心動力是人才涌入。沒有增量人口，光靠本地剛需，翻不出多大水花。內地哪些城市能持續吸引年輕人，哪些城市的樓市才有真正的底。

第三點，租金是房價的先導指標。香港租金連漲三年，房價才開始跟漲。現在內地很多城市的租金還在跌，說明房價還沒到底部。什么時候租金開始漲了，房價的底也就差不多了。

所以，如果你現在考慮買房，不管是自住還是投資，有幾點策略可以參考。

第一，盯緊政策工具箱。香港的經驗證明，印花稅這種交易成本的大幅下降，能瞬間激活市場。如果哪天你所在的城市也出類似力度的政策，那可能就是窗口期。

第二，盯緊人口流向。別再只看城市級別，要看真實的人口凈流入數據。人才涌向哪，樓市的熱度就在哪。

第三，盯緊租金走勢。如果連續幾個月租金止跌回升，說明真實的居住需求在積聚，房價的底部就不遠了。

香港用一年的時間，從谷底爬了上來。它做對的三件事：政策松綁、搶人、讓市場自然出清。這些經驗，也許正是其他城市正在尋找的解藥。