新城控股50億項目破產審查

近日，新城控股南京50億項目破產審查。

一、破產審查事件核心事實

時間與法律程序：2026年1月9日，全國企業破產重整案件信息網顯示，新城控股集團股份有限公司旗下子公司南京新城萬博房地產開發有限公司被綠城建筑科技集團有限公司申請破產審查，經辦法院為南京市建鄴區人民法院。

申請人背景：綠城建筑科技集團有限公司作為債權人提出申請，這表明南京新城萬博房地產存在未能清償到期債務的情況。

公司法律狀況：天眼查信息顯示，南京新城萬博房地產目前已被列為被執行人，深陷多起法律訴訟，未履行總金額為1264.36萬元。此外，南京市建鄴區人民法院在2024年2月曾公告該公司涉及裝飾裝修合同糾紛，需向原告支付工程款202萬余元及利息。

二、涉及項目：建鄴吾悅廣場詳情

項目概況：南京新城萬博房地產在南京開發了地標綜合體——建鄴吾悅廣場。該項目總投資超50億元，體量達36萬平方米，聚合了購物中心、主題商街、高端公寓與康養等全維業態。

商業構成：

? 商業部分20萬平方米（含16萬平方米購物中心）

? 自持比例高達80%以上

? 包含4萬平方米主題街區

設計特色：2021年開業之初，建鄴吾悅廣場以國內首創的400米室內水系長廊、7000平方米下沉式演繹廣場及層層退臺的空中花園等創新設計，迅速躋身南京網紅打卡地行列。

運營數據：

? 2023年實現銷售額14.1億元

? 年客流量達1726萬人次

? 穩居建鄴區商業綜合體銷售額第三名

近期運營活動：2025年12月，項目舉辦了“非常暖趴”年終盛典，聯合美團與南京生活方式品牌“還有生活”打造創意市集，成為南京首個“美團神券MALL”，通過線上線下融合提升客流與銷售。

三、新城控股整體經營背景

銷售業績大幅下滑：

? 2025年全年合約銷售金額僅192.7億元，較上年暴跌52.03%

? 較巔峰時期（2020年）縮水超九成

? 2025年前10個月銷售額164.68億元，同比下降52.2%，行業排名掉出前40位

商業運營成為壓艙石：

? 2025年商業運營總收入達140.9億元，同比增長10%

? 完成全年140億元商業總收入目標

? 在營吾悅廣場達178座，持有物業出租率維持97.82%高位

? 商業毛利率超70%，占集團毛利總額的77%

戰略轉型：公司正從“住宅+商業”雙輪驅動轉向“開發+商業+建管”三元結構，主動收縮住宅開發業務，聚焦商業運營與輕資產代建。

四、債務壓力與融資情況

債務規模與結構：

? 截至2025年三季度末，總債務為525億元

? 有息負債543億元，存量公開債務約141億元

? 經營性物業貸占比66%，美元債約10%，開發貸僅20億元（占比約4%）

2026年到期債務高峰：

? 2026年內公開市場待償債務共約69.9億元

? 兌付高峰集中在5月至7月：

? 5月：4.04億美元境外債（約28.9億元人民幣）

? 6月：7.71億元ABS和4億元公司債

? 7月：12.35億元ABS和8.5億元中票

資產抵押情況：

? 賬面價值約1215億元的投資性房地產（主要為吾悅廣場）中，已有約1065億元處于受限狀態

? 抵押比例高達約88%

? 截至2025年三季度末，已抵押商業綜合體吾悅廣場134座，融資余額約440億元，抵押率超40%

融資突破：

? 2025年成功發行全國首單消費類持有型不動產ABS

? 成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企

? 全年如期償還境內外公開債58.55億元，保持“零違約”紀錄

五、對項目運營的實際影響評估

運營現狀：根據西祠房產2026年1月實探，建鄴吾悅廣場購物中心基本是滿租狀態，但主題商街出現了多個店鋪空置的情況，正在招租。

消費者反饋：部分網友反映商場人氣有所滑落，招商品牌遭吐槽：“感覺這個吾悅很迷，總是招一些‘小眾’、沒有品牌力的牌子。新招的餐飲也是看不懂，屬于是根本不會考慮的。”

專業分析：業內人士指出，對于已形成穩定運營體系的建鄴吾悅廣場而言，開發商的破產審查對其日常運營的直接影響相對有限。商業項目的核心價值在于其地理位置、業態組合及運營能力，即便后續進入破產清算程序，對商場來說也可能是一種機遇，有望引入更具實力的投資者或運營方。

持續運營活動：盡管母公司面臨財務壓力，但項目仍在持續運營。2026年1月，魔方城市書房正式入駐建鄴吾悅廣場，融合閱讀、自習、輕辦公等多元功能。

六、行業背景與比較

房地產行業深度調整：2025年千億房企僅剩7家，相比2021年巔峰時期的43家，已全面下滑。近半年內，全國企業破產重整案件信息網公開的地產開發破產重組案件數量高達500起。

其他房企類似情況：

? 碧桂園：旗下13家子公司進入破產程序，如浦江碧桂園房地產開發有限公司資產僅剩250.43元，債務高達114.37萬元

? 合景泰富：臨海合景房地產開發有限公司等3家關聯企業同時進入清算程序

? 萬科：北京住總萬科建筑工業化科技股份有限公司進入破產清算程序，成為萬科體系內首家進入破產清算的公司

南京本土房企困境：

? 南京瑞景房地產開發有限公司被申請破產（2025年11月28日）

? 南京銀城房地產開發有限公司被申請破產審查（2025年10月21日）

? 南京卓景置業有限公司、南京佳佑城房地產開發有限公司等也被申請破產審查

七、未來展望與戰略調整

新城控股2026年戰略：董事長王曉松在2026年度經營工作會議上提出“深耕厚植 守正創新”的核心指導思想。公司計劃：

? 發行各類型、多層次REITs類產品，評估資產總額最多80億元

? 融資用途聚焦置換高成本短久期債務，轉向8-15年期低成本資金或股權類資金

? 繼續深化“經營五步法”，提升商業內容質量

建鄴吾悅廣場的潛在路徑：如果南京新城萬博房地產最終進入破產清算或重整程序，建鄴吾悅廣場作為優質商業資產，可能面臨幾種情況：

1. 資產處置：通過司法拍賣或協議轉讓引入新投資者

2. 運營權轉移：保持資產所有權不變，運營管理權交由專業商業管理公司

3. 債務重組：與債權人達成協議，通過租金收入逐步清償債務

風險與機遇并存：對于消費者和商戶而言，項目運營的連續性是最關鍵的。從目前情況看，建鄴吾悅廣場作為成熟商業項目，其日常運營受到母公司財務問題的影響相對有限，但長期來看，新的資本結構和運營方將決定其未來發展方向。

總體而言，新城控股南京50億項目破產審查事件是房地產行業深度調整期的一個縮影，反映了高杠桿擴張模式難以為繼后，房企通過項目公司破產實現風險隔離的普遍策略。對于建鄴吾悅廣場這一具體項目，其作為南京河西CBD核心商圈的地標商業，基本運營面仍然穩健，但未來資本結構和運營模式的變化值得持續關注。