深圳樓市：這種房子最容易被套牢…

櫻花樹下，站誰都美。

樓市普漲時代，什么樣的房子都不愁賣，于普通人而言：買房無技巧，全憑買得早。

進入存量分化時代，購買力在分化，板塊與板塊、房子與房子之間的差距越來越大。

很多人買房只看價格低、藍圖規(guī)劃宏偉，卻忽略了流動性——某種意義上，巨難賣的房子，再便宜也是負擔。

今天，我們就來盤點一下深圳那些最容易被套牢的房子。看清這些坑，或許比尋找下一個熱點更重要。

01

遠郊概念盤

新板塊的發(fā)展往往包含一定的概念成分，其價值兌現(xiàn)周期也存在不確定性。如今我們所見到的成熟片區(qū)，都經(jīng)歷了從荒蕪到完善的成長過程。

一個板塊的完整生命周期，通常沿著“地皮—概念—配套—供需”的軌跡演進。

新區(qū)距離主城區(qū)越遠，其發(fā)展周期往往越漫長；反之，距離越近則越容易快速成型。

在新板塊發(fā)展的這四個階段中，價格與價值并非始終同步。如果概念階段的價格過早超過配套完善甚至供需穩(wěn)定階段的實際價值，就很可能出現(xiàn)橫盤、陰跌、流動性下降等現(xiàn)象，導致資產(chǎn)變現(xiàn)困難。

就拿龍華觀瀾來說。

當深圳北站樞紐帶動紅山、上塘崛起時，更北部的觀瀾卻因距離福田就業(yè)區(qū)超過20公里，而深度“睡城化”。

加上片區(qū)面貌老舊，工業(yè)廠房與農(nóng)民房交織，城市更新速度緩慢。即便有大型企業(yè)基地落戶，也未能從根本上改變板塊的能級。在深圳，「距離」依然是衡量房產(chǎn)價值最殘酷的標尺之一。

目前貝殼二手平臺上，觀瀾片區(qū)整體掛牌均價4.4萬/㎡，與龍華中心區(qū)整體掛牌均價基本一致。不管是對比同區(qū)域，還是其他更有成長潛力的剛需板塊，觀瀾都沒啥競爭力。

02

存量廝殺片區(qū)

對一個板塊來說，最可怕的是未來沒有發(fā)展前景。

比沒啥發(fā)展前景更可怕的，是片區(qū)二手市場競爭大。

典型如橫崗。

一個小小的片區(qū)，聚集了數(shù)十個住宅小區(qū)，供需嚴重過剩。

缺乏產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)學區(qū)加持，購買力持續(xù)外流，導致二手房議價空間深不見底，房價體系非常脆弱。

還有那些缺乏核心競爭力的大體量社區(qū)，如壹成中心也有著類似的通病：內(nèi)部競爭激烈，任何一個急售業(yè)主大幅降價，都會拉低整個小區(qū)的價格錨點。板塊能級本身的天花板，更是直接限制了其上行空間。

03

40年產(chǎn)權的公寓

很多年輕人會被市面上的精裝小公寓吸引，總價低、不限購、裝修時尚，仿佛是在城市里擁有了一個屬于自己的精致小窩。但你看到的“餡餅”，很可能是開發(fā)商的“陷阱”。

公寓和住宅，完全是兩類物種。40年產(chǎn)權公寓，有幾個難以解決的硬傷：

第一，生活成本高。商水商電，沒有燃氣，物業(yè)費也貴，每個月的居住成本遠高于住宅。

第二，居住體驗差。通常是三梯十幾戶甚至更多，人員嘈雜，私密性和安全性都堪憂。通風采光往往也不盡如人意。

第三，金融屬性弱，而且未來轉(zhuǎn)手時的稅費極高，增值部分的很大部分都要交稅，導致流動性極差。

第四，基本與學區(qū)無緣。

這種房子，看著便宜很美，住著很累，想賣出去更是難上加難。它更適合作為一種純粹的收租工具，對于普通購房者來說，絕對是「美麗陷阱」。

04

文旅地產(chǎn)

堪稱房產(chǎn)投資天坑。

以梅沙片區(qū)為例——

除了節(jié)假日和特定季節(jié)，平時這里幾乎空城。

拋開地段，景觀溢價在樓市中極其脆弱，東部華僑城天麓別墅房價從12萬/㎡腰斬到4萬/㎡左右，掛牌幾年賣不掉，法拍房一堆無人問津。

風景很美，情懷很貴。在這里買房，約等于做慈善。

05

“過氣”豪宅

它們曾是市場的明星，風光無限。但時至今日，像過氣的明星，只剩回憶。

最大的問題是，全面過時。包括當年超前的園林設計，現(xiàn)在看已經(jīng)頗為土氣；戶型格局不符合現(xiàn)代居住需求；硬件設施老化，維修成本高昂等。

更重要的是，這類房產(chǎn)的目標客群——高凈值人群追求的是新穎的設計、頂級的物業(yè)、稀缺的地段與資源。

深圳不缺新豪宅，從深圳灣到前海寶中，新產(chǎn)品層出不窮。有錢人憑什么放棄“新貴”，去接盤一個“過氣貴族”？

在當下的深圳樓市，選擇比努力重要。買房的第一要義，永遠是流動性與安全性。

與其在外圍板塊賭一個不確定的未來，不如牢牢錨定核心價值；

與其守著持續(xù)貶值的老破舊，不如專注更有市場的品質(zhì)改善盤。

記住，買房就是買城市、買產(chǎn)業(yè)、買配套、買效率。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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