土地狂歡落幕：中國30年土地財政，正式進入還債時刻

很多人以為地方賣地是為了掙錢，但在政府的賬本上，賣地的錢其實是用來還債，而不是收益。過去30年，我們的寬馬路、大公園、城市基建，本質上都是靠土地這張“信用卡”刷出來的。年輕時還能靠高速增長還債，可到了現在，增長放緩、債務高企，這張卡不僅刷爆了，連利息都快還不上了。從2025年開始，這場持續30年的土地狂歡，正式進入必須還錢的時刻。

債務的根源，其實就是過去的增長模式。我們依靠行政發包和晉升錦標賽，讓地方全力推進工業化與城市化，創造了舉世矚目的建設奇跡，但任何模式長期高負荷運轉，都會積累巨大的債務壓力，而現在，正是處理這筆歷史欠賬的關鍵節點。

2025年，支撐城市化30年的土地出讓金繼續大幅下滑，預計降至4.15萬億元，這已經是連續第四年兩位數下跌，同比降幅達到14.7%。和2021年8.7萬億的歷史峰值相比，短短四年時間，土地收入腰斬，降幅超過50%。地方最重要的財源直接被砍半，直接打破了過去“賣地—借錢—基建—再賣地”的循環，形成了可怕的負反饋：土地賣不動→財力收縮→基建放緩→土地更不值錢，越走越難。

很多人直到現在才明白，土地從來不是收益，而是融資。在土地公有制下，地方賣地本質上是提前透支未來70年的公共服務價值，用土地做抵押，撬動銀行貸款，推動城市擴張。只要地價上漲，這個游戲就能循環下去?？扇缃竦貎r漲不動了，這套信用體系開始動搖。

更殘酷的是，賣地收入看似很多，實際可用的利潤極少。大約四分之三都要用于拆遷、補償、土地整理和前期基建，真正能自由支配的凈收入只有四分之一。當總收入下降，剛性支出卻一分不少，地方的實際財力縮水遠比表面數字更嚴重。

為了穩住地價，地方只能拼命縮供地：2025年全國住宅用地供應計劃再減20%，二線城市更是銳減31%。這不是策略，是自救。如果地價暴跌，依托土地建立的城投融資體系會直接崩塌，92.6萬億的政府債務會引發系統性風險?？s量供地，是在債務和生存之間做最后的極限維持。

截至2024年末，全國政府債務總余額已達92.6萬億元，其中中央債務34.6萬億，地方法定債務47.5萬億，還有10.5萬億隱性債務。整體負債率達到68.7%。隱性債之所以危險，就在于它利息高、期限短、不透明，像埋在地下的炸彈，一旦資金鏈斷裂就會引爆。

過去這套模式能轉起來，靠的是房價地價上漲。地方把土地注入城投公司，用土地抵押借錢，地價越漲，能借的錢越多。但現在房地產下行，土地估值縮水，銀行不再敢放貸，借新還舊轉不動了，債務風險直接暴露。

更深層的原因，是官員激勵機制出了問題。在晉升錦標賽下，官員只關心任期內的GDP和政績，債務往往留給下一任，總覺得最后會有兜底。這種心態讓地方對利率完全不敏感，哪怕10%的高息資金也敢借，大量錢投到低效甚至無效的項目上，最終留下一地債務。

現在土地收入斷崖式下跌，債務利息剛性支付，地方財政被擠到墻角，一邊要還債，一邊要保工資、保民生、保運轉，在一些薄弱地區，已經到了精打細算每一筆開支的地步。

比債務更可怕的，是通縮。居民資產中60%是房產，房價下跌，等于家庭財富直接縮水。大家看到資產變少，第一反應就是不敢花錢、減少消費，內需進一步走弱。宏觀上，GDP平減指數連續六個季度為負，PPI長期在負值區間，企業利潤被壓縮，降薪、裁員壓力加大，稅收減少，又反過來拖累財政，形成負循環。

面對這場危機，國家推出了近年來力度最大的化債組合拳，核心就是一套“6+4+2”萬億的置換方案。通過6萬億債務限額置換隱性債，加上每年8000億專項債和2萬億棚改債務，整體規模達到12萬億。

這套操作的本質，就是用中央信用，把地方那些高息、短期、不透明的隱性債，置換成低息、長期、公開的法定政府債。光是利息，每年就能省下幾千億，為地方爭取喘息空間，先把“三保”穩住。

但代價也很明確：過緊日子成為常態。2025年中央本級支出扣除重點項目后實現零增長，嚴控樓堂館所、辦公經費、差旅費，終身問責、倒查機制，徹底堵死違規舉債的口子。

到這里，整個邏輯已經非常清晰：中國經濟這臺發動機，已經到了必須徹底換裝的時刻。過去靠土地財政、晉升錦標賽、軟預算約束狂奔的模式已經終結，再走下去只會被利息和債務拖垮。

現在的強行冷卻、化債、壓支出，就是要把地方政府從“包工頭”的角色里拉出來，重新回到服務型、法治型、專業化的資產管理角色上。過去的土地是資產，現在的土地是負債；過去舉債是發展，現在舉債是風險；過去追求大干快上，現在追求活下去、穩得住。

舊的燃料已經耗盡，舊的賽道已經封閉，未來的增長，只能依靠新的動力：產業升級、硬核科技、先進制造、有效生產力，而不是繼續靠地產和基建的幻覺。這是一場痛苦的轉型，也是一場必須完成的轉型。