崔建遠：《民法典》領軍物權規范發展｜中國法學202601

【作者】崔建遠（清華大學譚兆講席教授）

【來源】北大法寶法學期刊庫《中國法學》2026年第1期（文末附本期期刊目錄）。因篇幅較長，已略去原文注釋。

內容提要：《民法典》集物權規范之大成，彰顯中國自主的物權法知識體系，如高揚綠色原則，強調和重視國家所有權、集體所有權，獨創海域使用權制度，獨創土地承包經營權、土地經營權等農地“三權分置”的物權結構，新創集體經營性土地使用權，承認恢復原狀請求權具有雙重性等。由于人的理性有限，立法難以面面俱到，且隨著社會不斷發展，新事物、新問題不時涌現，立法或修法跟進很難及時，裁判、司法解釋甚至指導性案例在解釋、適用《民法典》中發揮著巨大作用，也肩負起填補法律漏洞的重任，貢獻不菲，但仍有提升的空間，包括保持謙抑等。盡管學說對法律規定的解釋僅為學理解釋，但其可為形成有權解釋提供參考素材，或是為有權解釋擴寬視野、思路，或是直接或間接地滌除裁判者原有的不見得妥當的認知，或是為裁判者提供處理個案的方案，或是增強裁判者下決心的勇氣。只有法學才能發展法的具體內容，認識部分與整體的關系。所以，就解釋、檢討、完善《民法典》物權編及相關裁判、司法解釋，推動物權制度向前發展，學界負有義不容辭的責任。

關鍵詞：民法典； 物權編司法解釋； 物權規范； 物權法自主知識體系； 物權法理論

目次 一、《民法典》集物權規范之大成 二、物權編實施的立法、司法情況評述 三、物權編理論完善展望 四、結語

一

《民法典》集物權規范之大成

（一）《民法典》集物權規范之大成的表現形式

《民法典》“第二編物權”（以下簡稱“物權編”）集中國物權規范之大成。所謂集大成，基本上為一形象的說法，并無全部物權、物權的全部規范都聚集于《民法典》之意。沿著立法技術的視角，針對有些類型的物權，《民法典》設置的規范較為詳細、甚至是全面的，能夠擔負起行為規范和裁判規范的重任，居住權（第366—371條）、地役權（第372—385條）、抵押權（第394—424條）、質權（第425—446條）屬于此類。針對另一些類型的物權，《民法典》則僅確立其物權地位，重在設立引致性條款，其物權構成要件和法律效力以及變動規則均交由單行法及司法解釋詳加規定，海域使用權（第328條）以及探礦權、采礦權、取水權、養殖權、捕撈權（第329條）為其典型。其中，海域使用權由《中華人民共和國海域使用管理法》（以下簡稱《海域使用管理法》）設置較為詳細的規則，探礦權和采礦權由《中華人民共和國礦產資源法》及《中華人民共和國礦產資源法實施細則》《最高人民法院關于審理礦業權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》予以全面地調整，取水權則由《中華人民共和國水法》及有關行政規章予以綜合規范，養殖權和捕撈權的行政管理交由《中華人民共和國漁業法》及《中華人民共和國漁業法實施細則》調整；更有甚者，《民法典》連其物權地位都未點明，僅有一條純粹的引致性條款，具體規范完全交由單行法調整，集體經營性建設用地使用權最為典型：《民法典》第361條徑直將該權的全部規范引向《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）（見《土地管理法》第63—66條）。

《民法典》中介于上述模式之間的物權規范有：集體所有權（第260—265條）、建筑物區分所有權（第271—287條）、國有建設用地使用權（第344—360條）、宅基地使用權（第362—365條）、土地承包經營權及土地經營權（第331—342條）?！睹穹ǖ洹肪痛藘H設部分條文，另外的規范交由下述單行法律、行政法規以及司法解釋設置：《土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》（以下簡稱《農村土地承包法》）、《中華人民共和國農村集體經濟組織法》（以下簡稱《農村集體經濟組織法》）、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》，以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》）、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》（以下簡稱《物權編解釋（一）》）、《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（以下簡稱《建設工程施工合同解釋（一）》）。

根據簡潔、每個制度的規范群宜相對集中并處于相對合理之地的立法技術要求，將有的物權關系規定在債法章節中相對合理。此類例子有《民法典》合同編中的第641條第2款、第745條、第783條、第807條。所有這些，均為物權規范的構成部分。

（二）《民法典》凝集的物權規范相較于《物權法》在向前發展

自《民法典》施行以來，《民法典》本身以及《民法典》凝集下的各物權規范較《物權法》有極大的完善和發展，主要列舉如下：

（1）《民法典》所設居住權（第366—371條）、農地“三權分置”（第330—343條），承認的集體經營性建設用地使用權（第361條），創造性地確立土地經營權設立的新穎方式（第339、342條），都是《物權法》所沒有的，值得贊揚。（2）《物權法》把轉移登記納入變更登記的系列，物權編沿襲了這一舊制，其實，將轉移登記與變更登記分別開來，確定各自的構成要件和法律效果，優點更多。2024年修訂的《不動產登記暫行條例》（第3條）及《不動產登記暫行條例實施細則》（第27條），采用了此種更優模式，值得肯定。（3）《物權編解釋（一）》就《民法典》第311條關于善意取得的規定，進一步明確了其中涉及的善意、善意所處階段、對善意與否的舉證證明責任分配、無處分權的表現形式、重大過失的認定（第14—17條），十分必要。（4）《民法典》就擔保權設置了較為詳細的規范，這可贊同，但其中有些需要澄清其意，有些法律漏洞需要填補，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（以下簡稱《擔保制度解釋》）在這方面貢獻不?。ǖ?8條、第37條、第39—42條、第47條、第53—61條、第63—70條）。所謂需要澄清其意，如《民法典》第388條第1款第2句所謂“擔保合同包括……其他具有擔保功能的合同”，其有價值之處是可將所有權保留、融資租賃、應收賬款轉讓等合同納入擔保系列；其缺陷是據其字面意思而言，無法把后讓與擔保合同、違約金約定、誠意金約定、連帶債務約定、債務加入約定、抵銷合意等具有擔保功能的合同排除在擔保之外，但若對它們適用擔保規則，無疑會導致負面后果。將保證金合同一律作為擔保合同也會出現不適當的結果。有鑒于此，必須限縮第388條第1款第2句的適用范圍，使得上述“后讓與擔保合同”等具有擔保功能的合同不適用擔保規則。（5）在編纂民法典過程中，立法機關對于非典型擔保的態度是復雜的：完全確立之，則對其社會效果如何、是否會帶來負面結果等不確定；明確否定它，則對是否沒有滿足社會生活的實際需要，甚至阻礙了社會向前發展，存在擔憂。但十分確定的是，要“擴大擔保合同的范圍，明確融資租賃、保理、所有權保留等非典型擔保合同的擔保功能”。盡管如此，《民法典》在融資租賃合同、保理合同的條款設計方面仍未凸顯擔保規則。有鑒于此，《擔保制度解釋》盡其所能地明確、細化非典型擔保的規則，解釋《民法典》有關擔保的規定，補充《民法典》欠缺的某些規則，于第68條承認了物權讓與擔保及其構成、第69條確立了股權讓與擔保及其構成，使《民法典》第388條第1款中段關于“擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同”的規定落到實處，真正發揮規范作用。（6）在有追索權的保理中，應收賬款債權人自保理人處取得一定數額的款項（按應收賬款的百分比計算所得），相當于借款；應收賬款債權人將應收賬款轉讓給保理人，屬于一種形態的讓與擔保。（7）在物權保護方面，原《物權法》第36條表述為“造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀”，這引起其是否為完整的請求權規范基礎之爭。《民法典》第237條一方面承繼原《物權法》第36條的規定，另一方面在“請求修理……”之前增加“依法”一詞，宣明自己為不完全法條，在個案中須結合另外的法律規定共同構成完整的請求權規范基礎，這使構成要件甚至法律效果更加明確，值得肯定。

（三）彰顯中國自主的物權法知識體系

習近平總書記強調，加快構建中國特色哲學社會科學，歸根結底是建構中國自主的知識體系。2024年11月，習近平總書記對新時代馬克思主義理論研究和建設工程作出重要指示，指出要堅持“兩個結合”，扎根中國大地、賡續中華文脈、厚植學術根基，深入研究以中國式現代化全面推進強國建設、民族復興偉業實踐中的重大問題，加快構建中國哲學社會科學自主知識體系。將習近平總書記的重要指示落實到中國物權制度及學說上，就是要加快構建中國自主的物權法知識體系。

中國自主的物權法知識體系必須有中國獨創的物權制度規則以及相應的物權理論；假如全照搬境外的，則無所謂中國自主的物權法知識體系。事實上，中國物權制度獨有的規則不乏其例，舉其要者如下：（1）《民法典》高揚綠色原則（第9條、第326條、第346條、第509條第3款、第558條），僅物權編中就有第326條和第346條具化宣明，符合潮流。（2）《中華人民共和國憲法》（以下簡稱《憲法》）及《民法典》都強調和重視國家所有權、集體所有權（《憲法》第9條等、《民法典》第246條等），為中國特色社會主義制度奠定堅實的法制基礎。（3）獨創海域使用權制度（《海域使用管理法》第19條以下、《民法典》第328條），開世界立法史上物權制度的先河。（4）獨創土地承包經營權、土地經營權等農地“三權分置”的物權結構（《民法典》第330—342條、《農村土地承包法》第9條等），兼顧了農民的生存權保護，使“種田能手”有作為的舞臺、金融機構放貸有保障，社會效益明顯。此外，《民法典》第339—342條的規定新創了土地經營權產生的機制。（5）新創集體經營性土地使用權，并允許其進入土地交易市場，規定其出讓及最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行（《土地管理法》第63條）?！掇r村集體經濟組織法》再次重申農村集體經濟組織依法代表成員集體“使用集體經營性建設用地或者通過出讓、出租等方式交由單位、個人使用”（第5條第4項），農村集體經濟組織成員大會“對集體經營性建設用地使用、出讓、出租方案等事項作出決定”（第26條第1款第9項）。這與國有建設用地使用權的轉讓性（讓與性）是一樣的，是2019年之前的立法所不具有的，《民法典》第361條將集體經營性建設用地上升到民事基本法的層面進行規定，意義深遠。這可減少甚至避免集體所有土地成為商業性建設用地時須經征收集體土地所有權的現象。（6）未沿襲羅馬法及德國法系國家采取的地上權模式，而是創設宅基地使用權（《民法典》第362—365條、《土地管理法》第62條），以符合農村住宅建設的客觀實際。該制度在立法進程中略有微調：根據2019年修改的《土地管理法》，宅基地使用權只存在于集體所有的土地上，其主體限于本集體經濟組織的成員，以戶為單位配置（第62條）；如今，整體解釋《農村集體經濟組織法》第13條第6項與第17條的規定可知，非本集體經濟組織成員在一定期限內也可擁有宅基地使用權。（7）《民法典》第352條承襲原《物權法》第142條，用法律條文明確建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權歸屬于其所在地的建設用地使用權人，同時設有例外。這既符合法理，又可使百姓大眾易于知曉房地權屬之間的關系，能在社會及經濟層面滿足避免不必要的紛爭、追求效率的要求，絕非畫蛇添足?；诖?，《民法典》第356、357條又專設“房隨地走”“地隨房走”的房地權屬在變動上原則一體的規則，無縫銜接、體系自洽，值得肯定。（8）《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（法釋〔2023〕1號）全力保障商品房消費者以居住為目的購買房屋的權利，使其優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2025〕10號，以下簡稱《審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》）第11條對之予以承繼。這一規定突破了物權優先于債權原則，體現著優先保護生存權、人民至上的理念，在世界法制史上獨具特色。（9）《民法典》第807條及《建設工程施工合同解釋》第35—42條規定了建設工程價款優先受償權，這一權利隨著建設工程施工合同生效和承包人施工結晶而當然產生，無需當事人約定，這對保護農民工實際取得勞動報酬而言極為重要。與此相關的實際施工人地位及權利規則更具有特色。（10）《民法典》第234—238條規定了若干請求權，其中，第234條的物權確認請求權（或稱確認物權的請求權）比較新穎。其雖為保護物權的方法，卻不屬于物權請求權的范疇；《民法典》第237條規定的恢復原狀具有自己的構成要件和法律效果，存在獨自的適用領域，在物權的保護方面發揮著獨特的作用。（11）《民法典》對善意取得設置了嚴格的構成要件，不但要求善意取得只發生在交易領域，而且強調交易的價格合理（第311條第1款），這明顯不同于德國等國家和地區的民法允許在無償行為場合適用善意取得制度的規定。

（四）構建中國自主的物權法知識體系時須防“兩個極端”

構建中國自主的物權法知識體系，必須遵循習近平總書記關于“廣泛借鑒世界一切優秀文明成果，不能封閉僵化，更不能一切以外國的東西為圭臬，堅定不移走中國特色社會主義道路”的指示，應當防止兩種極端：

一種極端是全盤照抄西方的民法及民法學、奉行西方民法及民法學的原教旨主義。眾多的中國民法學者專家都積極反對這種極端。其原因和道理不復雜，法律受制于特定社會的經濟基礎、政治結構、文化傳統和風俗習慣，中國自主的物權法知識體系是新時代中國特色社會主義本質要求的反映，是新時代中國特色社會發展狀態和中華傳統文化及新時代文化的綜合表達，蘊含著中國的文化密碼、價值取向、核心理論，必然有別于西方社會的政治、經濟、文化和法律及法理?！睹穹ǖ洹返?66—371條設計的居住權，以無償為原則，明定不得轉讓、繼承，體現出此類居住權為生活性居住權，這頗有囿于早期羅馬法的模式之嫌。其實，這種模式不敷使用，這在奉行嚴格的物權法定主義的背景下顯得尤為突出。如果立足于中國實際，就應當另外再承認投資性居住權。

另一種極端是“閉門造車”，排斥一切西方的民法及民法學，“孤芳自賞”。這不符合習近平總書記關于打造融通中外的新概念、新范疇、新表述的指示精神；也違背馬克思主義關于經濟基礎決定上層建筑的基本原理，因為市場經濟有其自身的、內在的規律，反映市場經濟本質要求的交易法已經且應當具有共通性；還背離了列寧關于“馬克思主義同‘宗派主義’毫無相似之處，它絕不是離開世界文明發展大道而產生的故步自封、僵化不變的學說”的論斷，無法滿足中國社會的本質要求。絕大多數中國民法學者專家也不贊同這種極端。閉門造車致立法瑕疵的例子之一是，修理、重作、更換本為合同領域的救濟方式，《民法典》卻將之作為物權保護措施（第237條）。這非常需要反思：其一，如果物權繼續存在于被損壞之物上，那么重作之物、更換之物上存在的物權實屬新設立的物權，該物權與原物權并列，只不過物權人是同一個主體罷了。新設物權沒有“醫治”原物權的“創傷”，而是另立門戶，即不是對受侵害的原物權的救濟，因此，這種場合的重作、更換不是原物權的救濟方式，不是保護原物權的方法。其二，如果被損壞之物上已無物權存續，那么，重作之物、更換之物上存在的物權同樣屬于新創設的物權，完全異于原物權。既然原物權已經不復存在，那么重作之物、更換之物上存在的物權就不是在救濟受侵害的原物權，而是相同的當事人雙方新為之交易。自主知識體系的建構不排斥借鑒、吸收一些有積極意義的境外民法規則及理論，并努力發展出中國特色，《民法典》設置的善意取得制度、物權對抗效力，都具有代表性，值得發揚。

鑒于善法應當是各項制度及規則相互銜接、內部自洽的法律，物權法學說應當是符合特定物權制度本質要求、彌補甚至消除某個或某些缺陷的規則的、闡釋周延的理論總匯。中國物權法學說借鑒境外的物權制度及理論必須滿足這些要求，方與中國自創的規則及理論契合無間。也只有依此標準吸納進來的境外的物權制度及理論，才可以構成中國自主的物權法知識體系的有機部分。那種游離于中國物權法學說體系之外的、僅為裝點門面的境外的物權法學說，不應成為中國自主的物權法知識體系的組成部分。可取的理念和路線是，立足于中國實際，解決中國社會的問題，把新時代中國特色社會主義的本質要求“翻譯”成中國物權制度及規則，汲取中國傳統文化和現代文化的精髓，同時借鑒域外已被證明是合適的物權規則及學說，最終形成中國自主的物權法學說及體系。

二

物權編實施的立法、司法情況評述

（一）立法的擔當

沒有黨中央編纂民法典的決定，沒有全國人民代表大會啟動立法程序，就不會有《民法典》；《民法典》的可歌可贊，是對立法機關的充分肯定。就此說來，立法機關確有擔當、貢獻巨大。但如此評價不意味著既有立法沒有改進的余地。例如，在已經具備物質、技術手段的背景下，對國有自然資源有必要改為權屬登記制度。又如，寺廟財產數額龐大，其歸屬卻不清，利用權的界分也不統一，《民法典》第92條第2款不能擔負起全面調整的重任。再如，《民法典》未設典權規則，弊大于利。典權為中國獨特的不動產物權制度，保留典權有利于維持中華優秀傳統文化，充分彰顯中華民族崇敬祖先及濟弱扶貧的道德思想，貫徹習近平總書記關于“繼承和弘揚中華優秀傳統文化”的要求。

（二）裁判、司法解釋在解釋和適用《民法典》中貢獻甚巨

立法者提出的法律規范只是一個核心，僅有立法者依程序制定的法律規范是不夠用的，這些規范需要有次要規范來明確解釋和補充。隨著社會及經濟的發展，法律在客觀上難免具有滯后性，人的理性有限亦使法律難以達至完善，只能通過個案的法律適用妥當分配權利義務于訴爭當事人之間，從而在實質上完善法律。最高人民法院出臺司法解釋以及整理指導性案例，都是在解釋和適用法律。

這些司法解釋和裁判在解釋和適用法律方面貢獻甚巨，在法律規定適合社會關系時，符合規范意旨和社會關系要求的解釋和裁決可以宣傳法治、推動社會物質生活和精神生活不斷向前；在法律規定容易產生歧義時，它們澄清紊亂、揭示真意，助力法律與社會的契合；存在法律漏洞時，通過個案判決、指導性案例或是司法解釋可予以填補，使法律體系健全、社會發展健康。例如，依據《民法典》第229條規定，人民法院、仲裁委員會的法律文書生效時徑直引發物權變動，但若對各種類型的法律文書都賦予這樣的效果，就有些過度避開物權公示原則之嫌，不見得是最佳的設計。有鑒于此，《物權編解釋（一）》特設第7條，其基本精神和解釋目的是將直接引發物權變動的法律文書限縮至形成性法律文書，依此，給付判決、確權判決的生效本身尚不足以引發物權變動，這是正確的。再如，《擔保制度解釋》第65條第2款的規定，將本訴和反訴合并處理，可一并解決租賃物折舊后的價值與租金數額之間的平衡關系，同等對待各方的利益，體現了效益原則、意思自治原則和公平合理的精神。

（三）司法應當謙抑

所謂司法謙抑，是指司法機關必須遵守《立法法》關于立法權限分配的強制性規定，司法機關無立法權，只有法律解釋權，且只有在法律規定的射程內解釋法律、適用法律，才具有正當性；假如其解釋超越了《立法法》的授權范圍，就不應被允許，甚至不能發生法律效力。當然，所謂司法謙抑并不是說司法只得拘泥于法律條文的字面意思適用法律，“不得越雷池一步”，致使不完善的法律制度及規則依然如故，甚至自覺不自覺地擴張了固有弱點，導致無法妥當地處理當事人之間的糾紛、背離公平正義、不利于社會及經濟的健康發展。司法謙抑要求司法不得僭越立法權，不得篡改《民法典》的基本規則。據此衡量，有些司法解釋不符合《立法法》的要求，謙抑不夠，主要列舉如下：

1.《物權編解釋（一）》第7條

雖然如上文所述，《物權編解釋（一）》第7條有值得夸贊之處，但其將“在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的……調解書”納入《民法典》第229條所稱法律文書之中存在以下問題：（1）該條所言調解書并未將給付性調解書、確權性調解書排除在外，而是籠而統之地規定調解書直接引發（其指向的不動產或動產的）物權變動。這與給付性調解書、確權性調解書的實際功能不符；（2）和解協議產生債權債務，只有在履行債務、實現債權時才會發生物權變動，而不是和解協議直接引發物權變動。這種產生債權債務的和解協議即使采取調解書的形式，也不會質變為形成性文書，故此類調解書不應徑直引發物權變動。

2.《擔保制度解釋》第62條

借鑒《合同編通則解釋》第1條第1款關于“以詞句的通常含義為基礎”來確定詞句含義的理念及思路，《民法典》第447條第1款所謂“債務人的動產”，首先是指債務人所有的動產，其次是債務人擁有處分權的動產。但是，《擔保制度解釋》卻未如此解釋，其第62條第1款關于“債務人不履行到期債務，債權人因同一法律關系留置合法占有的第三人的動產，并主張就該留置財產優先受償的，人民法院應予支持。第三人以該留置財產并非債務人的財產為由請求返還的，人民法院不予支持”的規定，蘊含著“第三人所有的動產”亦為“債務人的動產”之含義。這種對《民法典》第447條第1款規定的解釋并不妥當，其理由不僅在于它不符合“債務人的動產”的通常含義，而且在于它處理債權人、債務人與動產所有權人之間的權益關系時嚴重失衡，過度地犧牲了第三人的所有權，背離了所有權神圣、所有權絕對、保護“靜的安全”諸原則。其實，通說關于留置權成立要件之一是債權人合法占有債務人的動產，若是留置權成立于債權人合法占有第三人的動產之上，則應增加下面的構成要件：債權人不知其合法占有的動產非屬于債務人，且債權人對該不知沒有重大過失。這種模式較好地顧及了債權人、債務人、第三人之間的利益關系，更加合理。

《擔保制度解釋》第62條第1款的失當還表現在其思維方式及解決個案的路徑上，它誤把個別情形當作一般規則來對待。該款形成所依賴的典型案型是：港口、碼頭的倉儲者明知其倉儲的貨物非屬倉儲人，可該貨物的所有權人又遲遲不來付費，委托人也欠債不予償付。這十分不利于倉儲人，為改變這種局面，便賦權債權人留置債務人以外的第三人的動產，即使債權人明知此種事實也是如此。其實，就此作例外規定完全能夠解決問題。從理念、信仰的層面思考，這實質上關涉對法律的態度，若遵循法釋義學蘊含的精神，就自然尊崇法律。由此決定，處理特例時，應當盡可能地尋覓既有制度規則以及法理并據此裁判，或是借助于舉證責任的分配來達到保護無辜權利人的目的，或是通過惡意抗辯不具有法律效力來獲得妥當的結果，或是援用基本原則作出有利于無辜權利人的裁判，而不是置它們于不顧，新創一個與普遍現象不符且會帶來負面結果的一般規則。

3.《擔保制度解釋》第64條

《擔保制度解釋》在落實《民法典》第641、642條設計的所有權保留規則的前提下，還增加了程序性和實體性的規定（第64條第1款但書、第2款后段），可謂有利有失。其不足表現在：無正當性地弱化甚至消除了所有權的法律效力，不符合《民法典》的設計，這顯然超越了司法權限。由此帶來的后果是：當拍賣、變賣所得價款低于買賣物的實際價值時，若在出賣人不急于出賣該物、欲等待有利時機，則會不利于無辜的出賣人，在買受人賠償能力不足的情況下更是如此；而且拍賣程序復雜、耗時費力，遠沒有出賣人徑直取回買賣物有效率。

4.《擔保制度解釋》第66條第1款

《擔保制度解釋》第66條第1款落實《民法典》第761—769條規定的保理規則，明確規定同一應收賬款同時存在保理、應收賬款質押和債權轉讓時，參照《民法典》第768條規定確定優先順序，即登記的優先；均已登記的，先登記的優先；均未登記的，最先收到債權讓與通知的債務人位序優先；既未登記也未通知的，按比例取得應收賬款。考慮到《民法典》第768條尚有完善的空間，《擔保制度解釋》第66條參照適用的規定欠妥。

三

物權編理論完善展望

法典“無論是現在還是將來都有不完善之處，因而增補制定法是理所當然的任務。完成這項任務的必要前提是‘對法的材料進行自由的法學處理’，以使法學只有在理論及實踐中才能豐富法的內涵”；“法學對法典不僅有輔助作用，還有補充作用”。退一步說，即使法律是完善的，也只是調整一定范圍的關系，“法學家在其中可以進行創造性活動，以尋求合乎正義的解決辦法”。盡管學說對法律規定的解釋僅為學理解釋，但其為形成有權解釋的參考素材，或為有權解釋擴寬視野、思路，或直接或間接地滌除裁判者原有的不妥當的認知，或為裁判者提供處理個案的方案，或增強裁判者下決心的勇氣。“只有法學才能發展法的具體內容，認識部分與整體的關系?！彼?，解釋、檢討、完善《民法典》物權編及相關裁判、司法解釋，推動物權制度向前發展，學者負有義不容辭的責任。

（一）嚴格的物權法定主義宜被緩和

《民法典》奉行嚴格的物權法定主義（第116條），但現有法定物權種類有限，實務已證明這不敷使用，有必要緩和之：一是放寬“法”的規格，把全國人民代表大會及其常務委員會授權國務院制定的有關物權的行政法規納入其中；二是承認有關司法解釋基于《民法典》精神而創設的擔保權具有物權效力，如將《擔保制度解釋》第70條第1款規定的保證金賬戶質權，甚至第53條承認的概括性描述符合擔保物權的標準時的擔保作為物權對待；三是由法律確認習慣法甚至習慣認可的“物權”。就此，亟待解決卻頗為困難的問題是：習慣有無創設物權的效力？如果裁判認可習慣創設物權，那么，這是違反了《立法法》，還是屬于在權限之內解釋和適用《民法典》？筆者認為，將其理解為制定法內的法律續造，更為妥當。

（二）物的重要成分、物權權能不會發生物權變動的效果

實務中不時出現不動產收益權轉讓合同，為數不少的裁判及專家學者認為受讓人據此取得收益權，但筆者持不同見解。依物權法及其原理，物權的權能、有體物的重要成分，都不會發生物權變動，受讓人不可能取得物權的權能，也不可能取得物的重要成分。借鑒《德國民法典》第93條“重要成分不得為獨立權利的客體”這一強制性規定，以及當事人之間的另外約定僅僅具有債法效力之說，根據《民法典》第597條第1款的規定，應認可不動產收益權轉讓合同的效力不因標的物系物的重要成分、物權權能而受影響；受讓人基于不動產收益權轉讓合同取得債權，而不是取得物的重要成分的所有權，也不是取得收益權等權能；受讓人基于該債權可請求物權人將案涉收益轉交給自己，或代物權人之位請求應當支付收益的義務人把案涉收益徑直交付給自己。如此，受讓人及相關人應當立足于該新產生的債權而非收益權而主張抗辯或行使抗辯權、確定訴訟時效制度的適用、主張抵銷等。

（三）停車位是否為獨立之物及其法律后果

停車位糾紛并不鮮見，能否妥當地解決紛爭與停車位是否為獨立之物緊密相關。筆者贊同借用《建筑物區分所有權解釋》第2條第1款關于一個獨立之物必須符合“具有構造上的獨立性，能夠明確區分”“具有利用上的獨立性，可以排他使用”“能夠登記成為特定業主所有權的客體”這“三性”的規定，作為停車位是否系獨立之物的判斷標準。但另有觀點主張，只要具備前兩個獨立性，停車位就是一個獨立之物。這種“兩性說”存在如下弊端：（1）從國有建設用地使用權與停車位之間的關系看，在停車位剛修建完畢、尚未單獨登記為一個不動產時，它只是國有建設用地使用權的成分或者是建筑物或構筑物的成分，顯然不宜將其認為是建設用地的成分，因為建設用地屬于國家所有，停車位作為建設用地的成分便歸屬于國家了。（2）從相似的事物相同對待的平等理念看，“土地”這個概念“并不等同于土地與土壤在自然界中的清晰分類，而應自法技術的角度，依據土地登記簿內容來對其進行理解。故而，土地是指在被當作‘土地’而登記于土地登記簿中的地表的一部分”；“這樣，一個相互聯系在一起的（自經濟角度來觀察的）‘土地’，可由多個法律意義上的土地組成；反過來，多個（一般語言習慣上所說的）土地，也可以在土地登記簿中作為一項土地來登記”。這表達出民法上的土地需經登記才被特定化的思想，換言之，構成土地這個不動產，需要具備“三性”，僅僅具備“兩性”不夠。兩相類比，停車位這個不動產也應具備“三性”。（3）“兩性說”與不動產物權公示要求不相符合。根據《民法典》的要求，不動產物權應盡可能公示，尤其在基于法律行為而發生的不動產物權變動領域更是如此（第209條第1款、第214條、第216條第1款等）。（4）停車位轉讓或抵押，必須適用《民法典》第232條的規定，先辦理停車位的登記（宣示登記），然后再辦理轉移登記或抵押登記。無宣示登記，不發生停車位轉讓、抵押的效力。這反證著單獨登記的停車位才是一個獨立之物的觀點。（5）從消極的方面觀察，在開發商自己使用停車位的場合，堅持停車位未予登記即為獨立之物，沒有積極意義。由于第三人侵害物的成分也成立侵權責任，堅持停車位必須具備“三性”方為獨立之物，并不減損權利人的利益。出現停車位糾紛時，未予登記的，可能因四至不清而不易平息糾紛，不如采取經過單獨登記的停車位才是一個獨立之物的觀點。

按照“兩性”說，停車位雖未登記也是一個獨立之物，可被買賣、贈與、互易、以物抵債，并能發生停車位所有權的轉移。但依“三性”說，停車位只要未予登記，就僅為物的重要成分，即使存在買賣等合同，也不會發生物權變動，停車位所有權不會轉移至買受人。如此根本性的差異，不得不辨，不得不予以重視。

（四）輸氣、供熱管道的物權歸屬

有些PPP合同約定，民企出資建造供熱（氣、水、油）管道，合同期滿時政府收回經營管理權。但若PPP合同尚未屆期而被解除，案涉供熱（氣、水、油）管道歸屬于誰？對此意見不一。在德國法上，取暖設施，即使是后來安裝上去的，也是建筑物的重要成分，亦為土地的重要成分；熱泵也是如此。當然，也有觀點認為，供應管道（如燃氣管道、自來水管）僅是其所位于的土地的表見成分；作為動產，它們是供應公司的土地的從物。上述兩種思路對于中國法固然有其參考價值，但在解釋論上，也不應忽視下面的路徑：將供熱（氣、水、油）管道作為《民法典》第352條，《不動產登記暫行條例》第5條第2項、第19條第1款第1項及《不動產登記暫行條例實施細則》第2條第2款、第5條第2款所言構筑物看待。那么，它便既不與土地附合，也不與建設用地使用權附合，還不與建筑物附合，而是以獨立的不動產出現。針對如此處理可能出現的有關當事人不合理地要求拆除可用甚至必用的供熱（氣、水、油）管道的弊端，當事人可以援用禁止權利濫用原則予以對抗，裁判者應該駁回不合理的訴求。

（五）物權期待權及其規格要求

物權期待權不時地出現于判決、裁定和學術論文中，贊同和反對的觀點同在。物權期待權受到相當于所有權的法律保護，物權人享有返還請求權、排除妨礙請求權、妨害預防請求權。權利人可據此權對抗強制執行。之所以如此，原因之一是，在不動產物權變動僅僅取決于登記、受讓人卻無從控制登記時間的場合，理應對受讓人進行保護。這表明物權期待權問題已經超出了單純的學術論爭的范圍，影響著各方當事人之間的權益關系。既有裁判和學說在物權期待權的構成、成熟度上的把握不統一，甚至有裁判和觀點認定尚未進入登記程序的受讓人享有物權期待權，導致對受讓人的保護過度。因此，學界必須重視物權期待權，對其展開研討?，F在亟待解決的問題至少有物權期待權的構成。換言之，當事人的期待于何時、何種程度才會被法律認可為物權期待權。

由于我國現行法未界定和確立物權期待權，只能借助于學說勾勒物權期待權的構成。筆者贊同下述見解：期待權已經具備了物權的“預先效力”——法律確保權利人的法律地位不因他人單方意思而遭到破壞，且有適當的救濟措施；同時，期待權具有權利的獨立機能——其可被獨立轉讓、繼承、設定負擔或作為破產清償或強制執行的客體。在德國，土地物權領域物權期待權成立，需要取得人已作出有約束力的物權合意表示（土地所有權讓與合意）且登記同意表示也已作出，此時，只要向土地登記局提出登記申請（登記申請亦可由取得人提出），物權變動就必須被登記入土地登記簿。在登入土地登記簿之前的取得人的法律地位，即為物權期待權。

將以上理念及制度設計略加改造，可為我國所用。其道理在于：理性的當事人對其所處的法律關系尤其是交易關系抱有期待，乃自然之事。期待因其所處階段、環節、關系中的不同而有不同的價值，法律對其態度亦應有區別?；诒Ｕ辖灰椎恼ｉ_展、平衡當事人各方權益的考量，法律不宜對當事人的各種期待都加以保護；予以保護的，也應區分情形而設置不同的保護力度及手段。觀察實證法的設計可發現，對非交易關系中的當事人期待，法律大多不予關心，不設保護措施；而對交易當事人的期待，法律給予重視，視當事人的期待處于交易進程的不同階段、當事人的期待是草率的還是必要的而有不同的態度和對策方案：有些屬于法外空間，有些則被納入法律保護的行列。展開說明如下：

其一，輕率、草率地準備，屬于違背事理常情的期待。如，要約人發出要約時就準備實際履行合同，通過民間借貸籌措貨款或租賃倉庫等，付出代價，甚至獲知受要約人不情愿予以承諾時依然如故。此種期待合同未成立并履行，不值得法律保護。再如，甲和乙訂立合同，又陸續與丙、丁、戊訂立同樣交易的合同，僅為防備與乙的合同落空。后幾個合同期待不應由違約的乙負責賠償。其二，合同已經成立但未生效階段的期待，如在附停止條件的合同場合，期待具有基礎，因為合同極有可能邁入實際履行的階段，當事人因實際履行特別是適當履行而實現交易目的。對于此種信賴施以法律保護，手段可以僅是準予信賴利益的損害賠償，甚或適用《民法典》第159條關于“不正當地阻止條件成就的，視為條件已經成就”的規定，從而既可有信賴利益的損害賠償，也可選擇履行利益的損害賠償。其三，合同成立且生效，但義務履行的條件尚未成就或期限尚未屆至，該階段的期待較之第二階段的信賴更加現實和固定，必須予以保護，既可準予信賴利益的損害賠償，也可允許比照履行利益的損害賠償，但宜扣除期限利益。其四，合同步入實際履行階段，此階段的期待最應受到法律保護，可給受讓人以履行利益的損害賠償與信賴利益的損害賠償的選擇機會。其五，合同履行接近尾聲，對價完全兌現，甚至標的物已經轉移占有。

若以上合同實際履行指向標的物及其物權，那么，上述前三個階段，不應有物權期待權；第四個階段，依不少專家、學者以及一些判決的意見，可產生物權期待權，但依嚴格把控的觀點，不宜承認物權期待權產生；第五個階段，在受讓人已向不動產登記機構提交轉移登記申請及配套材料的情況下，應有物權期待權，若尚未提交申請，則不宜認為享有物權期待權。因為物權期待權指的是取得物權的某些條件已經實現，而另外個別條件還未成就的情形。它強于某一單純的取得期望，但又弱于完全權利。承認它的重要價值是將物權期待權納入適用于（所要取得的）完全權利的規則之中。在不動產物權領域就是對取得不動產物權的期待權給予接近于（所要取得的）不動產物權那樣的保護，如取得A房所有權期待權的買受人可以對抗出賣人的債權人基于民間借貸合同項下的還本付息請求權，而申請強制執行A房。

此處務必注意區分法律對債權的保護與對物權的保護的不同——二者方式不同，輕重有別。假如承認前四個階段的“交易”中存在物權期待權，降低物權期待權成立的門檻，就至少模糊了債權和物權的界限及法律保護措施的差異布局，容易誘使人們不采用高成本的方式設立物權，而采取訂立轉讓合同這種低成本的途徑來取得物權期待權。

此外，《民法典》賦予了預告登記以強勁的法律效力：預告登記具有否定其后于債權標的物上成立的物權的效力，未經預告登記的權利人同意，出賣人或轉讓人處分該不動產的，不發生物權變動的效力（第221條第1款）。換言之，權利一經預告登記就強化了自身的法律效力，能夠對抗第三人。這為已經預告登記的受讓人享有物權期待權提供了法律基礎。特別是《審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第19條規定：案外人（受讓人）以已依書面合同約定支付價款且已辦理了合法有效的不動產預告登記，符合物權登記條件為由，請求排除強制執行的，人民法院應予支持。這與承認物權期待權有異曲同工之妙，甚至可將其解讀為變相地承認了物權期待權。

（六）不動產登記的公信原則僅適用于交易領域

從維護社會秩序的層面講，既存的物權關系以及人格權關系、身份關系、知識產權關系、信息數據關系等法律關系形成社會秩序，這種“靜態關系”處于重要的甚至是優先受到保護的位階。從社會發展進程觀察，先有所有權關系，而后產生其他物權關系，再后有交易關系，并且，前者是后者的基礎，無前者或前者不清晰、確定，難有井然有序的后者。這也顯示出物權關系及其法律保護的重要性。羅馬法有“任何人不得以大于自己所有的權利讓與他人”，以及“我發現我自己之物之處，我得取回之”的法諺，其落實在地便有絕對保護所有權的效果，在轉讓人無權處分的場合，受讓人不會取得雖由轉讓人占有但屬于第三人的標的物。這就是注重“靜的安全”，且為普遍適用的原則。有恒產者有恒心，道出了“靜的安全”的底層邏輯。由于羅馬法實行實體與程序合為一體的模式，主審法官在確定債務人占有的動產、不動產實際上歸屬于第三人時，就不會允許債務人的債權人通過強制執行來取得第三人的動產或不動產。

但若絕對保障“靜的安全”，則交易相對人欲確保自己不因公示錯誤而受損失，就勢必被迫投入相當的人力、物力盡職查清真實的物權關系，以免因名實不符而遭受不能取得標的物物權的損失。這必然會使交易成本大為增加，特別是有些場合無法展開盡職調查，其結果是大大挫傷人們進行交易的積極性、制約財產的流轉、降低社會價值。為改變這種局面，包括德國民法在內的一些立法例為了滿足交易安全（即“動的安全”）及效率原則的要求，賦予不動產物權的登記以絕對的效力，以保護信賴此類登記的善意相對人。當此類登記所彰顯的不動產物權關系與真實的不動產物權關系不一致時，承認基于此類登記所為的不動產物權變動的關系，并結合善意取得制度，使善意的交易相對人取得該不動產物權。這就是公信原則/公信力得以確立的理據。對動產物權基于法律行為而發生的變動，也大體如此處理，只不過在善意取得的構成方面增加了一些要件而已。我國《民法典》第216條第1款及第311條等在實際上也確立了公信原則/公信力。

至此可知，公信原則僅僅適用于交易領域，以保障“動的安全”；在非交易領域，則應繼續確?！办o的安全”這個基本原則。在我國，這不但可保障百姓大眾、法人的財產，也可穩固和保護全民所有制和集體所有制。所謂確?！办o的安全”，包括不適用善意取得制度，在案外人舉證充分、確鑿執行標的歸其所有的情況下，不得強制執行登記在被執行人名下的標的物等。

不得不提及的是，與羅馬法奉行實體與程序合體的理念、規則及操作的范式不同，薩維尼以羅馬法上的訴權（actio）為藍本提出了純粹司法訴權學說，溫德沙伊德則有針對性地提出了混合私法訴權學說，抽象出民法上的請求權理論。隨著公法理論的發展和引入，彪羅抽象公法訴權說，瓦赫則倡導具體公法訴權說。這導致德國民法與民事訴訟法的分立。中國法亦然，并進而引出民事訴訟法及強制執行法要不要與民法物權制度相向而行的大問題。有若干裁判、學說重視公示而忽略公信原則及其適用領域，倡導強制執行具有獨立價值、不受善意取得制度的制約，認為登記在被執行人名下但實屬案外人的財產一般都可被強制執行。與此不同，筆者主張：

（1）在交易領域，即債權人申請強制執行的標的系依約受讓的標的物的場合，只要該標的物非屬轉讓人的，就應以滿足善意取得的構成作為強制執行的先決條件，否則，就難免出現下述違背公平正義的結果：其一，債權人請求名義物權人轉移標的物權屬的請求被真實物權人以不滿足善意取得的構成為由對抗時，債權人轉而通過強制執行程序取得非屬被執行人的財產；其二，債權人徑直借助強制執行程序取得非屬被執行人的財產，真實物權人舉證充分、確鑿也無濟于事。無論何者，都背離了公信原則、善意取得制度。

（2）在非交易領域，不適用公信原則及善意取得制度，只要真實物權人舉證充分、確鑿，證明執行標的屬其財產而非被執行人的財產，就不得強制執行該項財產。理由如下：

第一，從強制執行申請人的交易成本與所有權絕對、所有權神圣、“靜的安全”之間的比例關系看，債權人為申請強制執行付出的成本主要是查閱不動產登記簿而付出的費用及與此相關的活動所付出的費用，再就是耗費了時間。而真實物權人喪失執行標的物權卻事關所有權絕對、所有權神圣、“靜的安全”的大問題，在其對名實不符無過錯的情況下，更應側重“靜的安全”，故不應（至少不宜）支持強制執行非屬被執行人的財產。

第二，執行標的不是強制執行申請人所享有的債權直接指向的標的物，而是利用“民事責任的效力及于被執行人的全部責任財產”這一機制，把債權標的物之外的被執行人財產作為執行標的。對此類債權保護的力度不應強于對交易關系中的債權保護。若該執行標的確屬被執行人所有，其被強制執行符合法理和事理；但若非屬其財產，就必須再滿足其他要求（如構成善意取得），強制執行才合理，也才有正當性。而執行標的已被真實物權人舉證證明歸其所有的，便不在民事責任的效力邊界之內，強制執行缺乏法理依據。

第三，從債權與物權之間的法律地位及效力強弱方面看，通過上文分析可知，被執行人對執行標的所享有的權利為第二性權利層面的債權。與此不同，真實物權人對執行標的享有的是物權。債權與物權在實現時發生沖突，應當優先保護物權，除非存在債權優先的法律明文或其他充足的理由。

第四，所謂為追求效率故而可強制執行登記在被執行人名下的不動產的觀點，忽視了下面的事實：此種效率僅僅體現在實現強制執行申請人的債權這一個環節中，卻增加了拍賣標的物、真實物權人向名義物權人追償、真實物權人提起執行異議之訴，甚至還有執行回轉這些環節中的成本和不效率，換言之，社會效率更低。這不符合兩害相權取其輕的理念，有些“撿了芝麻掉了西瓜”之味。此其一。登記在被執行人名下卻實際屬于他人的不動產被強制執行，時常是通過司法拍賣的方式變價，而拍賣款大多偏低，這會直接給真實物權人造成損失。真實物權人轉而向名義物權人（被執行人）追償；若奏效，則這種損失落在了名義物權人（被執行人）頭上。而只要強制執行在這方面與《民法典》保持一致，這些負面后果就可以避免。在此，應當重視這樣的意見：“公法規范若與‘所有權’‘用益物權’‘質權債權人’等私法概念相聯系時，則在具體個案中，對這些條件是否存在之回答，應以民法規定為準”。此其二。對強制執行申請人一側而言，有權從被執行人的全部責任財產（包括登記在被執行人名下卻在實質上不屬于他的不動產）中選擇某部分作為實現其權利的物質基礎，可算機會多、選擇性大；而對真實物權人一側而言則不然，只要執行標的存在且繼續登記在被執行人的名下，真實物權人的權利實現僅限于執行標的，其實現方式只能是請求不動產登記機構予以更正登記，將執行標的更正登記在自己名下。與此有別，在實質上非屬被執行人的不動產被強制執行的情況下，無論是第三人拍定該不動產還是該不動產作價歸于第三人，真實物權人就只得請求被執行人負責損害賠償。如此迂回曲折的“折騰”，社會效率明顯低下。此其三。

務必重視的還有，根據《審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第11條、第13條第1款、第14條第1款規定，在具備若干條件（如訂立有合法有效的買賣合同、已付房款等）時，作為買賣物的不動產的物權雖未轉移登記在買受人的名下，也能對抗登記名義人的債權人申請的強制執行。舉重以明輕，案外人系真實物權人時就更應受到法律保護，有權對抗登記名義人的債權人申請的強制執行。

（七）宣示登記與設權登記的分工和銜接

《民法典》第232條規定“處分依照本節規定享有的不動產物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力”，其中所謂的“依照法律規定需要辦理登記”，實際上包括兩種類型的登記：第一類是勝訴方依據生效的法律文書將取得的不動產物權更正登記在自己名下的登記、新建房屋所有權的首次登記、繼承人將其所繼承的不動產物權登記在自己名下的繼承登記之類的登記；第二類是勝訴方將生效法律文書指向的不動產轉讓給他人、新建房屋的所有權人將該房屋出賣給他人、繼承人將其所繼承的不動產轉讓給他人時，受讓人取得該等不動產物權需要完成的轉移登記。第一類登記在性質上屬于“宣示登記”，第二類登記在性質上為“設權登記”。權利人處分依照《民法典》第229—231條規定享有的不動產物權，需要首先辦理“宣示登記”，再辦“設權登記”，才會發生不動產物權變動的效力?！靶镜怯洝辈煌凇睹穹ǖ洹返?09條第1款中的“設權登記”。換句話說，“此項登記并未創設物權的效力，不過在于宣示已經發生的物權變動而已”?！睹穹ǖ洹返?32條所謂“未經登記，不發生物權效力”中的登記，不屬于宣示登記，而是設權登記——“未經登記，不發生物權效力”，準確地說，是不發生物權變動的效力。例如，甲繼承了A樓，在尚未辦理宣示登記的情況下，把A樓出賣與乙，登記機構不會給乙辦理A樓的轉移登記，乙不能取得A樓的所有權。只有甲先辦理了宣示登記，登記機構才會給乙辦理A樓的轉移登記，乙才能取得A樓的所有權。

（八）交易相對人是否負有查詢不動產登記簿的義務

在德國民法上，交易相對人無查詢土地登記簿的義務。中國民法學者對此意見不一。一種意見認為，不應令交易相對人負有查詢不動產登記簿的記載的義務，因為查詢與否都是以不動產登記簿的記載為準來確定善意取得與否。對此，筆者不予贊同。其一，不動產物權登記的公信力之意為，在法律行為方式的土地權利交易中，信賴土地登記簿的內容者，其信賴受法律保護，“公信力客體為土地登記簿的內容（Inhalt）”。既然是信賴不動產登記簿的內容（記載），在登記名義人與交易相對人訂立買賣某不動產合同時，交易相對人不查詢不動產登記簿對該不動產及其權屬的記載能信賴什么？信賴登記名義人的描述，還是信賴登記名義人這個人，甚或信賴自己想象的不動產登記簿記載的不動產物權人就是當下處分該不動產物權之人？如果是信賴這些，則不但過于輕率，也顯然不是在信賴不動產登記簿的內容（記載），也就自然不屬于不動產登記簿對該不動產物權記載的公信力的范疇。其二，中國現行規定沒有直接推定交易相對人為善意，而是明確“受讓人受讓不動產……時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意”（《物權編解釋（一）》第14條第1款）。如此，認定交易相對人對不知轉讓人無處分權無重大過失，必須以注意義務的違反為基礎作判斷。此處所謂注意義務，包括查閱不動產登記簿記載的義務。在作為交易標的物的不動產物權歸屬于第三人的判決書、已被征收的決定文件附于不動產登記簿中被征收不動產所在簿頁的情況下，或者在轉讓人僅為登記名義人而非真實的物權人、第三人已就某不動產轉讓合同項下的債權申辦了預告登記的場合，交易相對人不查詢不動產登記簿，無以了解這些情形，也就無法就此認定其為善意。換言之，在此類情況下不可發生善意取得。其三，無論是交易相對人親自申辦其受讓不動產物權的權屬轉移登記，還是由開發商或律師事務所代為辦理，只要不動產登記機構的工作人員指出轉讓人不是交易標的物的登記名義人，交易相對人或其代理人就需要對此予以識別、確認。此時，交易相對人或其代理人實際就是在查閱不動產登記簿的記載。其四，假如交易相對人不負查閱不動產登記簿記載的義務，在不動產登記機構的工作人員因其疏忽大意或其他原因錯誤地將交易標的物轉移登記在交易相對人名下時，難謂交易相對人非善意（因其沒有、也無義務查閱不動產登記簿的記載），于是發生交易相對人善意取得交易標的物物權的效果。這對真實的不動產物權人實在過苛。其五，讓交易相對人負有查詢不動產登記簿記載的義務，可督促其積極、及時地查閱不動產登記簿的記載，幫助其至少發現處分人對交易標的物的描述存在破綻，并將之作為線索進一步盡職調查，以至查清存在無權處分；在一些情況下，受讓人查閱不動產登記簿記載的“房”“地”信息，結合自己已經掌握的若干信息綜合分析，再進一步盡職調查，以至發現冒名登記或其他種類的錯誤登記，盡早確定轉讓人欠缺處分權，即可立即終止交易，避免深陷“泥潭”，降低交易成本，從而使社會效益最大化。

（九）《民法典》第229條“人民政府的征收決定等”中“等”的內涵與外延

《民法典》第229條“人民政府的征收決定等”中“等”的內涵與外延有待明確。例如，國有建設用地使用權招拍掛之前，某市政府內部會議決定將A建設用地使用權出讓給甲公司，但在招拍掛的過程中A建設用地使用權被乙公司摘牌。甲公司以該市政府內部會議的決定屬于第229條“人民政府的征收決定等”中“等”為由，主張依第229條的規定，A建設用地使用權應當歸屬于自己。筆者不贊同此論，分析如下。

首先須澄清的是：解決系爭案件涉及《民法典》第229條規定的，應是其“因……人民政府的征收決定等，導致物權……消滅的，自……征收決定等生效時發生效力”的部分。觀察其表達，應是關于征收決定等何時產生案涉不動產物權歸屬于國家的規則，從另一側面理解，就是案涉的不動產物權于何時消滅。如果甲公司在征收決定等生效之前是A建設用地的使用權人，則不涉及其因征收決定等取得A建設用地使用權的問題，不適用第229條的規定。只有甲公司在征收決定等生效之前不是A建設用地的使用權人，而是擬通過出讓方式取得A建設用地使用權之人，才涉及《民法典》第229條所謂“等”包含什么，以及是否包含甲公司主張的某市政府內部會議所作決定的問題。

其次，就《民法典》第229條所謂“等”的理解，應注意以下幾點：第一，從《物權法》到《民法典》，都規定人民法院、仲裁機構的法律文書或人民政府的征收決定的生效直接引發物權變動，即便其未予公示也是如此；沒有擴張至無需公示就發生物權變動的情形，也沒有把法律文書、征收決定以外的政府決定作為直接引發物權變動的法律事實之意?！段餀嗑幗忉專ㄒ唬返?條限縮《民法典》第229條關于法律文書徑直引發物權變動的規定的適用范圍，也佐證了這個結論。簡言之，原《物權法》第28條、《民法典》第229條中的“等”是“虛等”，而非“實等”。事實上，全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會民法室的釋義書均未斷言是“實等”；且筆者基本上全程參與了由法制工作委員會組織的物權法草案、民法典草案的研討，亦未聞知此處之“等”為“實等”。這有其道理，物權公示應為重要原則，符合物權為對世權的品格要求，不強求公示僅為特例，只在有限的領域內才被允許，以加速物權變動。再者，原《物權法》第28條、《民法典》第229條的設計借鑒了我國臺灣地區的“民法”第759條關于“因繼承、強制執行、征收、法院之判決或其他非因法律行為，于登記前已取得不動產者，應經登記，始得處分其物權”的規定，該條無除“征收”以外的“政府決定”可以徑直引發物權變動的意涵。第二，國土資源部、監察部聯合下發的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（國土資發〔2004〕71號）要求全國各地自2004年8月31日始，國有土地使用權出讓實行招拍掛程序。系爭案件也應如此，未經招拍掛程序，僅因某市政府內部會議決定，甲公司無法取得系爭國有建設用地使用權。第三，從合同法的視角觀察，市政府內部會議決定至多屬于國土資源管理局作為出讓方的內部意思形成過程中的文件，未正式送達給甲公司，即無表示行為。換言之，就國有建設用地使用權出讓合同而言，出讓方尚無訂立合同的意思表示，何談國有建設用地使用權出讓合同的成立？無合同成立，又何談受讓方取得系爭國有建設用地使用權？

四

結語

《民法典》集物權規范之大成，彰顯中國自主的物權法知識體系。由于人的理性有限，立法難以面面俱到；而由于社會在不斷發展，新事物、新問題不時冒出來，立法或修法跟進很難及時。裁判、司法解釋甚至指導性案例在解釋、適用《民法典》中發揮著巨大作用，也肩負起填補法律漏洞的重任，貢獻巨大。不過，它們也有提升的空間。盡管學說對法律規定的解釋僅為學理解釋，但其會為形成有權解釋提供參考素材，或是為有權解釋擴寬視野、思路。只有通過法學，才能更好地認識部分與整體的關系、發展法的具體內容。所以，解釋、檢討、完善《民法典》物權編及相關裁判、司法解釋，推動物權制度向前發展，學者負有義不容辭的責任。

社會和法律及法學發展到今天，雖然也需要宏大敘事，但作為民法學學者，應該把更多的力量用于理論聯系實際的，能為立法、修法、司法解釋、個案裁判提供有堅實的理論基礎和精細化的問題解決方案上。因為，具體物權關系的健康發展和糾紛的妥善解決需要絲絲相扣的規則和理論，空洞的、完全是邏輯推演的、高高在上的玄學無助于法律規范的形成、完善，以及個案的妥當了斷。

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《中國法學》2026年第1期目錄

【黨的二十屆四中全會精神研究闡釋】

1.“建設更高水平的社會主義法治國家”筆談

江必新、莫紀宏、陳光中

黃進、王明遠、陳柏峰（5）

【習近平法治思想研究】

2.法治中國建設開創新局面

——習近平法治思想提出五年來的歷史性成就考察

張文顯（38）

【《民法典》實施五周年】

3.民法典編纂是貫徹習近平法治思想的生動實踐

——《民法典》實施五周年之際的回顧與展望

黃薇（60）

4.《民法典》領軍物權規范發展

崔建遠（79）

5.《民法典》合同編的創新、發展與續造

李永軍（99）

6.《民法典》人格權編的實施與未來展望

王利明（121）

7.《民法典》婚姻家庭編實施五周年：制度發展與理論深化

王軼（144）

8.《民法典》繼承編實施五周年之回顧與展望

楊立新（165）

9.《民法典》侵權責任編的特色創新、發展適用與未來展望

張新寶（186）

【學術專論】

10.論中國調解自主知識體系之發展

廖永安（207）

11.行政性失信懲戒基本制度的設定與規范

王克穩（225）

12.“自洗錢”入刑的法理基礎與規范展開

張偉（245）

13.少年刑事司法基本原則之重構

王穎（265）

14.對外援助立法論綱

曹俊金（285）

《中國法學》是中國法學會主管、主辦的法學學術期刊，創刊于 1984 年，是國家社科基金重點資助的優秀期刊，連續三屆獲得“全國百強報刊獎”，連續四屆獲得國家期刊獎（或提名獎）。本刊始終堅持正確的政治方向，堅持理論聯系實際，關注重大理論與現實問題，嚴守學術規范，追求理論創新，促進法學研究繁榮發展。進入新時代，本刊堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入研究闡釋習近平法治思想，加強法治理論研究，服務全面依法治國實踐。

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責任編輯 | 郭晴晴

審核人員 | 張文碩 范阿輝

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