不要用老眼光看待發(fā)展中的農(nóng)村宅基地

文|莊志明律師

在傳統(tǒng)的眼光里，農(nóng)村宅基地房都是一家一宅，獨(dú)棟的，但近日的一個(gè)新聞事件顛覆了你的固有認(rèn)識(shí)。

近日，一位重慶網(wǎng)友發(fā)布的一段視頻顯示，一套兩層高的農(nóng)村自建房已建成，該棟房子目測(cè)有數(shù)十米長(zhǎng)，引發(fā)不少網(wǎng)友的關(guān)注。2月12日，該套農(nóng)村自建房所在的重慶市大足區(qū)回龍鎮(zhèn)政府相關(guān)工作人員告訴@極目新聞 記者，這套農(nóng)村自建房是六家人在原來(lái)的宅基地上一起重新合建的，有合規(guī)手續(xù)，不過(guò)目前還未驗(yàn)收。#當(dāng)?shù)鼗貞?yīng)村民自建房修得像學(xué)校#

鎮(zhèn)政府工作人員回應(yīng)：“在原來(lái)的宅基地上一起重新合建的，有合規(guī)手續(xù)。”可見(jiàn)，該“連體房”在法律層面上還是可控的，是合規(guī)的。

看看這“連體房”的氣勢(shì)，擱城市里，這叫“聯(lián)排別墅”了。

在網(wǎng)上很多網(wǎng)友詢問(wèn)是不是鄉(xiāng)村學(xué)校改建的，也有網(wǎng)友質(zhì)疑如此大的農(nóng)村自建房是不是違建。按照鎮(zhèn)政府工作人員的回應(yīng)看，這個(gè)“連體房”還真的不是違建，本質(zhì)上仍屬于農(nóng)村宅基地房，只不過(guò)是非典型的農(nóng)村宅基地房。

關(guān)于農(nóng)村宅基地房，土地管理法有明確規(guī)定，土地管理法第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。”

在土地管理法所有條款上，關(guān)于農(nóng)村宅基地房的條款是最長(zhǎng)的，濃墨重彩必有其深刻的道理，因?yàn)檎靥玛P(guān)重要了，關(guān)乎廣大農(nóng)民的切身利益，關(guān)乎國(guó)家的安全和社會(huì)的穩(wěn)定。該六十一條的每一款都是金句。

在我國(guó)關(guān)于宅基地房的制度中，并沒(méi)有要求宅基地房必須一宅一棟，宅基地房的占地滿足“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”即可。一塊宅基地算宅基地，六塊宅基地連一起還是宅基地。

據(jù)新聞報(bào)道，2月12日，幸福村一位村干部告訴極目新聞?dòng)浾撸摋澴越ǚ坑?025年下半年開(kāi)建，是幾戶村民將老屋推翻后重新修建的，屋主中有親兄弟，也有堂兄弟，房屋面積在老宅面積基礎(chǔ)上，根據(jù)新增的戶籍人口有增加，“手續(xù)都是齊全的，已經(jīng)上交好幾個(gè)月了。”

村干部對(duì)本村的宅基地使用情況是比較了解，其說(shuō)法可信度很高。

中國(guó)的農(nóng)民是很有創(chuàng)造性、創(chuàng)新性和革命性的，在我看來(lái)，這種合建的宅基地房對(duì)推進(jìn)共同富裕事業(yè)也是有幫助的。馬克思曾經(jīng)對(duì)我國(guó)歷史上的農(nóng)民起義提出的包含社會(huì)主義因素的口號(hào)非常贊賞，馬克思說(shuō)：“中國(guó)社會(huì)主義之于歐洲社會(huì)主義，也許就像中國(guó)哲學(xué)與黑格爾哲學(xué)一樣。”馬克思充分肯定了中國(guó)農(nóng)民的智慧。

我查了重慶的農(nóng)村宅基地的有關(guān)規(guī)定，中心城區(qū)：每人不超過(guò)25平方米，3人以下戶按3人計(jì)算，4人戶按4人計(jì)算，5人以上戶按5人計(jì)算。

其他區(qū)縣：每人不超過(guò)30平方米，計(jì)算方式同上。

層數(shù)限制：原則上不超過(guò)3層，建筑高度不超過(guò)12米。

回龍鎮(zhèn)幸福村這個(gè)六戶聯(lián)排宅基地的占地面積只要符合以上規(guī)定，就不存在超占面積占地的情況，即使看上去規(guī)模很大（像學(xué)校），也不影響其作為宅基地的認(rèn)定。該合建的六戶農(nóng)民是不是很有創(chuàng)新性？當(dāng)然了，宅基地房的建設(shè)要符合當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃，實(shí)體和程序上符合相關(guān)要求，非經(jīng)典的“特立獨(dú)行”的宅基地房也是可以建設(shè)的。

實(shí)際上，集中式的農(nóng)村聯(lián)排宅基地作為一種創(chuàng)新的土地利用模式，在節(jié)約用地、便利規(guī)劃以及提升農(nóng)村居住品質(zhì)等方面展現(xiàn)出顯著優(yōu)勢(shì)，確實(shí)是農(nóng)村宅基地改革與發(fā)展的重要方向。

合建的宅基地房通過(guò)橫向或縱向聯(lián)排設(shè)計(jì)，減少宅基地間的道路、綠化等公共空間占用，相比傳統(tǒng)獨(dú)棟宅基地可節(jié)約30%-50%的土地。此類房屋集中規(guī)劃供水、供電、排污等管線，避免重復(fù)建設(shè)，進(jìn)一步降低土地資源消耗。

集中合建的宅基地房可配套建設(shè)共享庭院、綠地、停車(chē)場(chǎng)等，增強(qiáng)鄰里互動(dòng)，提升居住舒適度，是非常不錯(cuò)的做法。

中央一號(hào)文件多次強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格保護(hù)耕地，推進(jìn)農(nóng)村土地節(jié)約集約利用”，合建的宅基地房符合這一導(dǎo)向。從中國(guó)特色的農(nóng)村考量，村里的農(nóng)民基本上是鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親，很多還是沾親帶故，在集中建設(shè)上比陌生人之間要容易得多。鑒于合建，規(guī)模成本會(huì)降低，為農(nóng)民減輕了負(fù)擔(dān)。

所以，今后農(nóng)村宅基地房的建設(shè)方式肯定會(huì)有改變，集中建設(shè)（比如連體式聯(lián)排式）的情況會(huì)越來(lái)越多，這個(gè)確實(shí)符合鄉(xiāng)村規(guī)劃的科學(xué)化和歷史的方向。

農(nóng)村宅基地不僅僅有居住功能，還賦予了極強(qiáng)的養(yǎng)老功能。

正如網(wǎng)絡(luò)大V“風(fēng)的節(jié)奏吹”所言：“農(nóng)民有宅基地，可以自建房，也是財(cái)產(chǎn)，不要老覺(jué)得他們只有養(yǎng)老金200。”

對(duì)于農(nóng)村老年人而言，宅基地上的住房是其安身立命之所，免除承擔(dān)城市的房租或房貸壓力。這種低成本的生活方式，使得農(nóng)民在年老時(shí)能夠維持基本生活，減輕子女贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)。例如，在山東肥城、浙江龍游等地的實(shí)踐中，老人通過(guò)流轉(zhuǎn)土地或退出宅基地，獲得了穩(wěn)定的居住場(chǎng)所和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)了低成本養(yǎng)老。

宅基地的價(jià)值是很大的，可通過(guò)多種方式為農(nóng)民提供經(jīng)濟(jì)支持，助力養(yǎng)老。

比如出租收益：農(nóng)民可將宅基地上的房屋出租，獲取租金收入，補(bǔ)充養(yǎng)老資金。

比如流轉(zhuǎn)或抵押：在符合規(guī)定的前提下，農(nóng)民可對(duì)宅基地及房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)或抵押，盤(pán)活資產(chǎn)，用于養(yǎng)老保障。例如，浙江龍游的“宅基地?fù)Q養(yǎng)老”模式，老人自愿退出宅基地后，可獲得村集體提供的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和老年公寓終身居住權(quán)，醫(yī)療支出降低，慢性病管理得到保障。

再比如拆遷區(qū)域的宅基地使用年限折算養(yǎng)老保險(xiǎn)：在浙江、江蘇等省試點(diǎn)中，宅基地使用年限可折算為養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)年限，提高養(yǎng)老金待遇。

可見(jiàn)，在農(nóng)村里有一個(gè)宅基地是非常有價(jià)值的，也是很自豪的，關(guān)鍵時(shí)刻真的很頂用。但有一點(diǎn)必須提醒，宅基地主要是給農(nóng)民的福利，通常享受一次。準(zhǔn)確說(shuō)，宅基地就是農(nóng)民的“特供”。

根據(jù)法律規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。”“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”農(nóng)民將自己的宅基地房轉(zhuǎn)讓后，再想擁有一次宅基地，那就不可能了。

宅基地（房），擁有了就是擁有了，失去了就永遠(yuǎn)失去了。而之所以這么規(guī)定，是為了保障農(nóng)民的真正的利益，防止土地被“地主老財(cái)”們給兼并了，避免兼并土地后再反過(guò)來(lái)剝削農(nóng)民。