安徽第一高端MALL身價42.73億，值嗎？

商業(yè)不動產(chǎn)REITs第一個高端mall

撰文 | 李磊

主編 | 付慶榮

圖片來源 | 除特別標注，均來自項目官方

2026開年，華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金正式向上交所提交申報并獲受理。該基金底層資產(chǎn)為銀泰商業(yè)旗下的合肥銀泰中心一期及二期項目，擬募集規(guī)模42.785億元，2026年及2027年度預測現(xiàn)金分派率分別為4.93%和5.28%。

作為證監(jiān)會正式發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》后，商業(yè)不動產(chǎn)REITs中第一個高端購物中心項目，合肥銀泰中心能否支撐其42.73億估值？

贏商網(wǎng)基于招募說明書，從宏觀經(jīng)濟、區(qū)位價值、運營表現(xiàn)、資產(chǎn)質(zhì)量等維度進行深度解析。

01

合肥的城市能級與消費升級紅利

合肥銀泰中心的價值首先根植于合肥這座城市澎湃向上的發(fā)展動能之中。近年來，合肥以“最強風投城市”的形象闖入公眾視野，但其扎實的經(jīng)濟厚度才是商業(yè)繁榮的真正底牌。

據(jù)招募說明書披露，2024年合肥市地區(qū)生產(chǎn)總值達到1.35萬億元，同時常住人口突破千萬，正式成為全國第16座“雙萬之城”。更關(guān)鍵的是其經(jīng)濟增長質(zhì)量優(yōu)異，以“芯屏汽合”（即集成電路、新型顯示、新能源汽車和人工智能）為代表的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，吸引了大量高附加值企業(yè)與人才涌入。這座城市的能級躍升，為高端消費市場提供了廣闊的增量空間和持續(xù)的購買力支撐。

經(jīng)濟的飛躍直接反映在合肥市民的消費賬單上。2024年，合肥市社會消費品零售總額達5494.24億元，同比增長4.2%，創(chuàng)近3年同期新高。其中，限額以上實物商品網(wǎng)上零售額626.92億元，增長16.0%；新能源汽車零售額344.91億元，增長69.8%，連續(xù)52個月保持兩位數(shù)增長。這些跡象充分表明，合肥居民的消費需求正快速從基礎生活型，向以品牌、體驗和情感價值驅(qū)動的品質(zhì)消費型躍遷，這也是高端購物中心賴以生存的土壤。

然而與快速升級的消費需求相比，合肥的商業(yè)供給結(jié)構(gòu)卻呈現(xiàn)出顯著的“結(jié)構(gòu)性機會”。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，合肥存量購物中心及獨立百貨數(shù)量達98個，總體量約894.66萬㎡，人均商業(yè)面積已接近一線城市水平，市場競爭日趨激烈。但從供給質(zhì)量與層級看，這98個項目中以滿足大眾日常消費的中檔和大眾化項目為主，真正定位高端、具備奢侈品牌聚集能力的項目極度稀缺。

這種“總量飽和，頂端空白”的市場格局，為合肥銀泰中心創(chuàng)造了近乎壟斷的市場地位，使其成為全市高凈值客群品質(zhì)消費與社交體驗的唯一目的地，享受著顯著的“供給錯配”紅利。

02

四牌樓商圈的核心區(qū)位

與多元優(yōu)勢配套

順應城市發(fā)展紅利的基礎上，合肥銀泰中心的成功，更深層次地體現(xiàn)在對區(qū)域商業(yè)格局的精準卡位與不可復制的選址優(yōu)勢上。

合肥銀泰中心坐落于安徽省合肥市廬陽區(qū)四牌樓商圈核心位置，長江中路與淮河路步行街交匯處。這里是合肥歷史最悠久、商業(yè)氛圍最濃厚的核心商圈，也是全市商業(yè)租金最高、空置率最低的優(yōu)質(zhì)地段。

• 圖片來源：招募說明書

截至2025年上半年，四牌樓商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量60.55萬平方米，平均租金550-900元/平方米/月，為全市最高；空置率6.27%，低于全市平均8.5%的水平。這種“高租金、低空置”的特征，是核心商圈強大虹吸效應與價值韌性的量化體現(xiàn)。

此外，在合肥“十五五”規(guī)劃中，明確提出高水平建設國際消費核心區(qū)、推進大四牌樓商圈能級躍升。這意味著，項目所在區(qū)位將從城市級的商業(yè)中心升級為承載區(qū)域消費影響力的戰(zhàn)略支點，持續(xù)獲得政府在城市規(guī)劃、交通疏導、景觀提升等方面的資源傾斜，進一步鞏固其不可動搖的核心地位。

具體到項目本身，其交通可達性與客群基礎構(gòu)成了堅實的基本盤。招募說明書顯示，項目地下直通合肥地鐵2號線四牌樓站，距1號線、2號線大東門站約782米，距2號線、5號線三孝口站約1.6公里；周邊500米范圍內(nèi)有小東門站、市府廣場樞紐站等多個公交站臺，公共交通的便捷性極為突出。

在周邊資源上，項目三公里范圍內(nèi)形成了罕見的優(yōu)質(zhì)客群“復合生態(tài)圈”：

• 覆蓋超10萬高凈值常住人口；

• 匯聚黃山大廈、國元信托大廈、建信大廈等密集的甲級寫字樓集群，提供了龐大的高收入辦公人群；

• 毗鄰合肥市第四十二中學、第四十五中學等多所省市重點中小學，催生穩(wěn)定的高品質(zhì)家庭消費；

• 緊鄰安徽省立醫(yī)院等三甲醫(yī)院，帶來具備高支付能力的特定客流；與城市級文旅地標逍遙津公園隔街相望，共享全年不斷的休閑旅游人流。

這種集高端居住、頂級商務、優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療配套、城市文旅于一體的多元配套結(jié)構(gòu)，為項目帶來了穩(wěn)定、多元且高消費力的基礎客群，構(gòu)成了其業(yè)績穿越周期的堅實流量底盤。

03

安徽唯一高端MALL話語權(quán)

優(yōu)越的區(qū)位之上，項目的成功更依賴于其清晰的戰(zhàn)略定位與強大的運營能力。

合肥銀泰中心以“高端時尚的區(qū)域生活方式中心”為核心定位，是安徽省知名高端時尚生活中心，更是國際高端品牌布局安徽市場的第一站與區(qū)域消費升級的風向標。項目突破傳統(tǒng)高端商業(yè)單一消費屬性，構(gòu)建“高端+首店+體驗+社交”的多元商業(yè)生態(tài)，既打造高端消費場域，又營造兼具文化、潮流與社交屬性的生活新空間。

• 圖片來源：招募說明書

作為全省唯一純粹意義上的國際高端購物中心，項目匯聚了 Louis Vuitton、Gucci、勞力士等超50家安徽首店及國際一線品牌。歷經(jīng)十余年發(fā)展，其“安徽高端商業(yè)標桿”與高端品牌入皖“第一站”的地位從未動搖，牢牢占據(jù)安徽高端消費第一站的心智定位，形成了差異化競爭的壁壘。

這一壁壘的有效性，最直接的體現(xiàn)是其對全省高凈值客群的強大虹吸效應。合肥銀泰中心一期客流常年穩(wěn)居全市購物中心前五，構(gòu)成了其在全市范圍內(nèi)的市場領(lǐng)導地位。

數(shù)據(jù)進一步揭示了其客源的廣泛性：同城10公里以上的客群占比達27.36%，而異地客群占比更是高達38.05%，兩者合計超過65%。這意味著，項目超過六成的客流量來自合肥主城外圍及安徽省內(nèi)其他城市，有力印證了其影響力已輻射全市乃至全省。

高端之下，是一個完整、均衡的高品質(zhì)生活生態(tài)。

據(jù)招募說明書，截至2025年末，合肥銀泰中心在營商戶共計424個。從租賃面積分布看，項目成功構(gòu)建了以服飾（30.77%）、餐飲（28.55%）、國際名奢品（16.73%）及生活體驗配套（12.35%）為核心的業(yè)態(tài)組合。這組數(shù)據(jù)清晰表明，項目已超越傳統(tǒng)重奢商場范疇，成為一個覆蓋時裝、美食、奢品與休閑體驗的完整生活空間，為其“區(qū)域生活方式中心”的定位提供了扎實的支撐。

這一品牌戰(zhàn)略的成功，直接體現(xiàn)在高效的業(yè)績與客流表現(xiàn)上。根據(jù)招募說明書披露的2025年數(shù)據(jù)，合肥銀泰中心一期和二期合計實現(xiàn)銷售額36.91億元，實現(xiàn)客流1521萬人次。其中，國際名品與美妝兩大核心高端業(yè)態(tài)，以不足總經(jīng)營面積20%的空間，共同貢獻了超42%的營業(yè)收入。驚人的坪效直觀印證了項目對高凈值客群的強大吸附力與卓越的商品運營能力。

這種以高端品牌和高效運營為特色的商業(yè)定位，還塑造了其獨特且健康的收入模式。

項目收入主要來源于與品牌銷售業(yè)績深度綁定的聯(lián)營扣率收入（占比約54.54%）和提供穩(wěn)定現(xiàn)金基底的固定租金收入（占比約35.67%）。聯(lián)營模式使其能夠充分分享高端消費市場的增長紅利，而可觀的固定租金收入則構(gòu)成了經(jīng)營風險的緩沖墊，二者共同形成了兼具增長彈性和運營穩(wěn)定性的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)。

回顧2023至2025年的經(jīng)營軌跡，合肥銀泰中心在外部環(huán)境變化中展現(xiàn)出了較強的經(jīng)營韌性。核心運營指標保持穩(wěn)健，期末出租率連續(xù)三年維持在96%以上的高位，租金收繳率接近100%，這從側(cè)面反映了租戶結(jié)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)性與租賃合作的穩(wěn)定性。

更值得關(guān)注的是其運營質(zhì)量的實質(zhì)性提升，關(guān)鍵的運營凈收益率（NOI）從2024年的59.32%顯著提升至2025年的67.73%。這一指標的躍升，并非單純依賴于營收增長，更多地體現(xiàn)了管理團隊在成本精準管控、能耗優(yōu)化以及運營流程提效等方面的深入成果，標志著資產(chǎn)內(nèi)在盈利能力的增強。這種在營收規(guī)模波動下實現(xiàn)利潤率提升的能力，是評估資產(chǎn)運營質(zhì)量和管理水平的關(guān)鍵。

04

在確定性機遇與結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)中

尋求平衡

展望未來，合肥銀泰中心的長期價值表現(xiàn)，將取決于其能否把握確定性的機遇，并妥善應對一系列潛在的挑戰(zhàn)。

項目的增長前景與合肥這座城市的發(fā)展紅利深度綁定。作為仍在快速上升通道的“雙萬之城”，合肥以科技創(chuàng)新驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)升級，有望持續(xù)創(chuàng)造和擴大高收入群體，為高端消費提供源頭活水。同時，合肥市“十五五”規(guī)劃中關(guān)于推進大四牌樓商圈能級躍升、建設國際消費核心區(qū)的頂層設計，將從政策與資源層面為項目創(chuàng)造更優(yōu)越的外部環(huán)境。

然而，通往未來的道路也需要正視現(xiàn)實的挑戰(zhàn)。

• 首先，隨著合肥消費潛力的不斷彰顯，高端商業(yè)市場存在吸引新競爭者的可能性，這可能在未來對客流和品牌資源形成分流。

• 其次，項目一期運營已超過十年，部分硬件設施與空間體驗相較于新興的頂級商業(yè)體，面臨著周期性的煥新升級壓力，這需要持續(xù)的資本開支。

• 此外，高凈值客群的需求日益趨向多元化與體驗化，保持品牌新鮮感與客戶忠誠度需要持續(xù)的創(chuàng)新與運營投入。

面對挑戰(zhàn)，項目并非孤軍奮戰(zhàn)。其背后是銀泰商業(yè)龐大的體系支撐。目前，銀泰商業(yè)在全國運營管理超60個商業(yè)項目，總體運營管理面積超490萬平方米，擁有成熟的奢侈品運營專長、強大的品牌關(guān)系網(wǎng)絡和先進的數(shù)字化會員管理系統(tǒng)。這種集團化的賦能，能在品牌資源獲取、運營經(jīng)驗共享、人才輸送、跨區(qū)域營銷聯(lián)動等方面，為合肥銀泰中心提供強大后援，是其應對市場變化、持續(xù)鞏固領(lǐng)先地位的獨特優(yōu)勢。

目前，運營管理機構(gòu)已經(jīng)提出了相應的策略以應對上述挑戰(zhàn)。計劃包括引進更高層級的奢侈品與頂級餐飲以鞏固定位；通過深化VIP服務、拓展政企合作、打造城市級營銷事件來實現(xiàn)客流質(zhì)量的提升；以及對商業(yè)空間進行必要的改造優(yōu)化，以增強體驗屬性。這些策略的有效執(zhí)行，將是未來影響資產(chǎn)價值波動和分派率穩(wěn)定性的關(guān)鍵變量。

綜合而言，合肥銀泰中心的估值支撐來源于對合肥城市發(fā)展紅利的嵌入、在核心商圈及全省高端市場的壟斷性優(yōu)勢地位，以及經(jīng)過完整周期驗證的運營穩(wěn)健性與盈利韌性。

最終其長期價值能否兌現(xiàn)，不僅依賴于宏觀環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢的延續(xù)，更取決于運營方應對競爭、完成資產(chǎn)煥新、持續(xù)引領(lǐng)高端消費潮流的能力。這份在機遇與挑戰(zhàn)中動態(tài)平衡的能力，正是市場化定價機制對每一宗不動產(chǎn)資產(chǎn)長期價值的核心拷問。

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