房貸利率，又要降了！有銀行把積存金的活期利率，直接調(diào)到了0%！

這兩天，寧波銀行發(fā)了一則公告。

把積存金的活期利率，直接調(diào)到了0%…

這意味著，把黃金存在銀行，沒有利息，甚至未來還可能倒貼“管理費”。這雖然是個別產(chǎn)品，但它釋放了一個強烈信號：

高息時代徹底結(jié)束，我們正在跑步進入低利率，甚至“零利率”的長周期。

現(xiàn)在很多人還在盯著房價的漲跌。但實際上，2026年比房價更重要的指標，是資金成本。

房價是資產(chǎn)的價格，而利率是錢的價格。當錢變得越來越便宜，資產(chǎn)的定價邏輯就會發(fā)生根本性的重構(gòu)。

今天，我們透過央行的數(shù)據(jù)和高層的信號，把這背后的信貸趨勢拆解清楚。

我們先看一組數(shù)據(jù)。2026年1月，國有大行的活期利率已經(jīng)趴在0.05%。定期存款，哪怕存三年、五年，利息也就勉強維持在1.3%-1.8%。

為什么銀行不想要你的錢了？

因為錢太多，而優(yōu)質(zhì)的借款人太少。

在過去二十年，國家高速發(fā)展，遍地是機會。企業(yè)要擴張，開發(fā)商要拿地，個人要買房。大家都在搶錢，所以利率高，你存錢能拿到4%、5%的回報。

現(xiàn)在邏輯變了。

經(jīng)濟進入高質(zhì)量發(fā)展階段，增速放緩。企業(yè)不敢盲目借錢擴張，居民忙著提前還貸。銀行手里拿著大把的存款，貸不出去，還得剛性兌付利息。存款，變成了銀行的“負債”。

為了生存，銀行只能做兩件事：

拼命降低存款利率，把人們的錢趕出來，去消費，去投資。

拼命降低貸款利率，求著優(yōu)質(zhì)客戶把錢借走。

這就是2026年的金融大背景：資產(chǎn)荒，資金溢。

在這個背景下，房貸利率的走向非常清晰。

沒有最低，只有更低。

央行最新數(shù)據(jù)顯示：2025年第四季度，全國新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率降至3.06%。這是歷史最低值。

回顧一下：

2021年，房貸利率還在5%-6%的高位。2023年，降到了4%。2025年，跌破3%。短短幾年，資金成本腰斬。

為什么說這個趨勢不可逆？因為息差。

這里有一個核心公式：

房產(chǎn)價值=租金回報率/資金成本。

在過去，房價上漲預(yù)期強，大家不在乎租金低（1.5%左右），能接受高房貸（5%）。因為只要房價漲，利息都能覆蓋。

現(xiàn)在，房價預(yù)期穩(wěn)了，不漲了。如果房貸利率還是4%，而租金回報率只有1.5%。買房就是純虧錢。理性的資金會選擇提前還貸，而不是買房。

為了穩(wěn)住樓市，為了讓大家愿意背債，房貸利率必須向租金回報率靠攏。只有當房貸利率降到2%甚至更低，接近或低于租金回報率時，房產(chǎn)才重新具備持有價值。只要這個平衡點沒達到，降息就不會停止。

其實前段時間的高層會議，已經(jīng)明牌了。今年的關(guān)鍵詞就是：

適度寬松、降準降息。

高盛預(yù)測，2026年一季度，中國央行會有一次雙降。降準50個基點，釋放長期資金。降息10個基點，直接降低借錢成本。三季度，可能還會再降。

這意味著什么？意味著國家在給全社會的債務(wù)減負。無論你是企業(yè)主，還是背著房貸的個人，利息負擔(dān)會越來越輕。

對于購房者，這是2026年確定性的利好。等降了再上車。

以200萬貸款、30年期為例：利率從4.2%降到3.0%，月供能少還1500元左右。總利息能省下50萬。這50萬，是實打?qū)嵉恼娼鸢足y。相當于房價變相打了折。

在低利率時代，普通人的生存策略必須改變。

以前是存錢吃利息，以后是借錢買生息資產(chǎn)。

我們要學(xué)會利用剪刀差。

比如置換高息債務(wù)。

如果你手里還有4%以上的房貸，或者5%以上的經(jīng)營貸。在2026年，首要任務(wù)是債務(wù)置換。利用現(xiàn)在的低息政策，把高息負債換成低息負債。不管是商轉(zhuǎn)公、抵押JYD，還是跨行置換（如果政策允許），或者是提前還款后再抵押。把資金成本降下來，就是賺錢。

再比如核心資產(chǎn)的債券化。

當銀行存款利率只有1%時，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，屬性變了。它不再是單純的搏暴擊的工具，而是一種帶杠桿的高息債券。

舉個例子：如果在上海、北京的核心區(qū)，一套房子的租金回報率能做到3%。而未來的房貸利率降到了2%甚至1.8%。這就出現(xiàn)了正利差。你用銀行的錢（低息）買房，收的租金（高息）不僅能覆蓋利息，還有盈余。同時，房子本身不僅抗通脹，還能享受城市發(fā)展的紅利。這在金融學(xué)上，相當于無風(fēng)險套利。

但是，切記一點。

低利率是普惠的，但資產(chǎn)分化是殘酷的。資金越便宜，越會涌向好資產(chǎn)。

一線城市、強二線城市的核心資產(chǎn)，會被低成本資金推高價格，或者至少鎖死跌幅。而三四線城市、老破小、遠郊盤，哪怕利率降到0%，也依然是負資產(chǎn)。因為它們租金回報太差，沒有流動性，只有折舊。便宜的錢，救不了爛資產(chǎn)。

面對不可逆的利率下行，我們該做什么？

第一，別存死期。除非你極度厭惡風(fēng)險。否則，把大量現(xiàn)金存在銀行，是在看著財富縮水。現(xiàn)在從上到下，只有一個目標，就是拼命沖向通脹，同時也一定會跑贏存款利息。

第二，關(guān)注LPR調(diào)整。今年1月LPR雖然沒動，但年后3月大概率會調(diào)。這是房貸利率的錨。一旦下調(diào)，存量房貸也會跟著降。

第三，利用公積金。現(xiàn)在的公積金利率極低（首套2.6%）。這是普通人能從國家手里拿到的最便宜的錢。能用公積金，絕不用商貸。能貸滿，絕不全款。在通脹預(yù)期下，負債本身就是一種抵抗通脹的手段。雖然未顯現(xiàn)，但五年之后就知道這句話的含金量了。

第四，重新審視房產(chǎn)。以前買房看漲幅，現(xiàn)在買房看租售比。算一筆賬：這套房子的年租金，能不能覆蓋利息？如果能，且地段核心，那就是2026年的好資產(chǎn)。如果不能，還不是核心地段（潛在房價漲幅），那就是巨大的負擔(dān)。

總之，今年的分化更激烈，低增長的0利率的時代，已經(jīng)到來。

在這個時代，現(xiàn)金為王是短期的避險，資產(chǎn)為王是長期的邏輯。但這個資產(chǎn)，必須是能產(chǎn)生現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

當然利率降到0%，不是末日，而是規(guī)則的改變。看懂規(guī)則的人，在置換債務(wù)，在優(yōu)化配置，在利用廉價資金抄底核心資產(chǎn)。看不懂規(guī)則的人，還在死守著縮水的存款，或者背著高昂的舊債。

趨勢不可逆，順勢而為。

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