中國一線城市二手房成交回升，分析指樓市拐點尚不明確

北京、上海今年1月二手房成交量升至近五年同期最高水平，深圳、廣州二手房交易量也出現(xiàn)環(huán)比回升。圖為碧桂園在上海的一處在建住宅項目。（路透社）

2026年開年以來，中國一線城市二手房市場提前出現(xiàn)一波“小陽春”。北京、上海1月二手房成交量升至近五年同期最高水平；深圳、廣州二手房交易量也出現(xiàn)環(huán)比回升。

部分市場分析據(jù)此判斷，中國樓市已迎來“大拐點”，全國房價止跌的信號也初步顯現(xiàn)。不過，受訪分析師普遍對這一說法持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為當(dāng)前成交量雖處于修復(fù)過程中，但價格仍未止跌。市場回暖能否持續(xù)、是否會向更多城市擴(kuò)散，仍有待進(jìn)一步觀察。

具體來看，京滬房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，上海二手房網(wǎng)簽成交2萬2800套、同比增24%，北京超過1萬5000套、同比增21%，均為2022年以來同期最高水平。

廣深方面，深圳逾6800套，環(huán)比增2.9%、同比增45.5%，創(chuàng)近10個月新高；廣州1月二手房網(wǎng)簽成交超8800套、環(huán)比增1.07%，同比經(jīng)本報測算仍下降11.5%。

除一線城市外，重點城市二手房市場活躍度也有所回升。反映二手房市場景氣度的“冰山指數(shù)”顯示，1月中國26個重點城市實時成交量環(huán)比增長14%。克爾瑞數(shù)據(jù)也顯示，1月重點13城二手房成交面積環(huán)比上升16%，同比增長33%。

不過，從價格來看，市場尚未出現(xiàn)明確止跌跡象。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1月中國百城二手房均價為每平米1萬2905元（約2359新元），環(huán)比下跌0.85%，同比下跌8.67%。

中指研究院指出，盡管重點城市二手房成交量同比普遍上漲，整體價格仍下跌，不過跌幅較去年12月略有收窄，年初多數(shù)城市仍表現(xiàn)為“以價換量”。

上海一名從業(yè)十多年的房產(chǎn)中介受訪時指出，目前上海入市的買家主要為剛需和置換需求，但本輪成交更像是年初集中釋放的需求，“也就年初這一波市場”。

華泰證券研究所所長張繼強分析，本輪成交量改善有一定的季節(jié)性因素。今年農(nóng)歷新年偏晚，部分“金三銀四”（即往年三四月份出現(xiàn)的樓市小陽春）需求可能提前釋放。從當(dāng)前的成交結(jié)構(gòu)看，“低價仍是主要邏輯”。

戴德梁行研究院副院長張曉端接受《聯(lián)合早報》采訪時也指出，重點城市成交量回升一方面有季節(jié)性原因，另一方面也與近期政策表述對市場預(yù)期的提振有關(guān)，包括對房地產(chǎn)市場的定位以及后續(xù)政策支持的信號。

不過，她指出，當(dāng)前成交量雖有所恢復(fù)，但整體規(guī)模并沒有顯著放大，“更多還是成交量的修復(fù)，而不是快速反彈”。

至于中國樓市是否已出現(xiàn)“拐點”，張曉端認(rèn)為，目前尚難判斷這是否為一個明確節(jié)點，因為通常所說的止跌回穩(wěn)是指價格，但當(dāng)前價格仍未止跌。“當(dāng)然，成交量是價格的一個先行指標(biāo)。量穩(wěn)住了，價格才有可能穩(wěn)住。”

她指出，在目前的政策下，市場對核心城市核心區(qū)域資產(chǎn)的信心有所增強，但影響樓市的變量仍然較多，如居民消費能力、宏觀經(jīng)濟(jì)、供需端的變化等等。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)受訪時指出，年初成交回升與前期價格調(diào)整后性價比提高有關(guān)，但這種改善主要集中在個別核心城市和部分項目，對“拐點”的理解應(yīng)更加精準(zhǔn)。

他說，市場能否實現(xiàn)持續(xù)、全面回暖，是否有更多城市出現(xiàn)類似變化，仍需進(jìn)一步觀察。“這也意味著，各地不能完全等著市場出現(xiàn)拐點，還需在現(xiàn)有利好基礎(chǔ)上有一些精準(zhǔn)的發(fā)力，真正把市場需求激活起來。”