長租公寓的“十五五”：運營躍升“精益”的三重跨越

編輯 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：產(chǎn)品力打磨剛開始，多元不等于多經(jīng)，精細化不等于精益。

接下來，租住不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心命題要從“量的增長”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的升華”。兩個著力方向不可回避：一是，長租類住房的產(chǎn)品力如何得以系統(tǒng)性提升，甚至進行科技創(chuàng)新；一是，經(jīng)營模式如何突破單一租賃模式，真正實現(xiàn)多元化。

在第十屆資管峰會上，七家頭部租住企業(yè)的操盤人，從各自企業(yè)的實踐和獨立思考，展開了深刻的對話。

一、產(chǎn)品力的多維進化：從物理空間到全生命周期服務

產(chǎn)品力是居住業(yè)務的根本。當前，頭部企業(yè)對產(chǎn)品力的理解早已超越戶型、裝修等物理范疇，正向精準定位、數(shù)據(jù)驅(qū)動與深度運營服務所構成的綜合體驗演進。

首先，產(chǎn)品的精細化與分層化已成常態(tài)。過去簡單以“人才公寓”或“公租房”進行區(qū)分已不足以應對復雜需求。

貴陽人才安居集團以他們的實踐為例，其產(chǎn)品體系已形成清晰的三層架構：針對城市引進高級人才的“高級公寓”，面積可達150平方米，配套高端家居、商務洽談與圈層社交空間；面向應屆畢業(yè)生及青年群體的“青年公寓”，注重色彩、家居的靈活性與創(chuàng)業(yè)交友氛圍的營造；服務于產(chǎn)業(yè)工人的“宿舍型公寓”，則重點解決通勤便利與工余生活的舒適性。這種分層精準匹配了不同“人才”群體的核心訴求，將居住產(chǎn)品從“安置工具”升級為“吸引與留住人才”的綜合性載體。

其次，數(shù)字化（科技）能力正深度嵌入產(chǎn)品定義與匹配過程，成為提升產(chǎn)品適配效率與投資確定性的關鍵。

自如資管孟月認為，行業(yè)的痛點往往在于“供需錯配”：資本方關注資產(chǎn)，卻難以精準判斷特定區(qū)域的需求總量、價格敏感度與產(chǎn)品形態(tài)。自如憑借十余年閉環(huán)運營積累的全鏈條數(shù)據(jù)，能夠?qū)崟r洞察不同價格段（甚至精確到10元區(qū)間）的客戶需求變化，并分析全域市場的供給情況。這種能力使其能夠為資產(chǎn)方或投資機構動態(tài)生成商圈報告，量化評估需求缺口與增長機會，將產(chǎn)品定位從經(jīng)驗驅(qū)動轉(zhuǎn)向數(shù)據(jù)驅(qū)動，極大增強了項目前期研判的科學性與資本端信心。

第三，產(chǎn)品定位的靈活性也至關重要。有地方國企在運營大型租賃社區(qū)時發(fā)現(xiàn)，即便前期經(jīng)過調(diào)研，產(chǎn)業(yè)變遷也可能導致目標客群消失。其應對之道是迅速重新摸排市場，發(fā)現(xiàn)并抓住諸如酒店服務業(yè)員工宿舍等新需求缺口，快速調(diào)整營銷策略與產(chǎn)品服務細節(jié)，成功實現(xiàn)客源轉(zhuǎn)換。這表明，優(yōu)秀的產(chǎn)品力不僅在于初始設計的精準，也在于應對市場變化的敏捷調(diào)整能力。

第四，更深層次的產(chǎn)品力，源于以用戶為中心的社群運營與情感鏈接構建。在非核心區(qū)位項目的運營中，漫柏集團探索出一條獨特路徑。漫柏的項目原生態(tài)配備遠超行業(yè)平均水平的公共配套面積（最大項目公共區(qū)域達上萬平方米），他們組建不承擔出租率指標的專屬用戶運營團隊，提供接機接站、職業(yè)指導、文娛活動甚至贈送演出門票等“無上限預算”的免費增值服務。這種模式旨在跳過單純的居住功能滿足，直接打造具有高歸屬感與品牌認同的“下一代租住產(chǎn)品”，從而在租金定價上獲得溢價空間，實現(xiàn)偏遠項目的出色出租率與盈利。

對于很多存量資產(chǎn)，如何用運營盤活“廢空間”，軟性服務也成了產(chǎn)品力。

二、多元化經(jīng)營突圍：企業(yè)成長的第二曲線

在租金收入增長面臨普遍壓力的市場環(huán)境下，拓寬收入來源、創(chuàng)新經(jīng)營模式已成為行業(yè)共識。多元化經(jīng)營不再是錦上添花，而是關乎項目盈利模型健康與企業(yè)長期競爭力的必修課。

初級形態(tài)，是圍繞租客日常生活的增值服務延伸。這包括維修、保潔、家政等傳統(tǒng)項目。有數(shù)字化平臺已將此類家庭服務發(fā)展為年收入達十億量級的獨立板塊，服務于自有租客群并對外輸出。其邏輯在于，龐大的租客基數(shù)是開展高頻率、標準化生活服務的天然流量池。國有運營商則結合屬地特色，嘗試將本地農(nóng)特產(chǎn)品、技能培訓、招聘服務等融入公寓生態(tài)，既增加了收入，也強化了租客黏性。

進階模式，是從“服務租客”擴展到“經(jīng)營社區(qū)商業(yè)生態(tài)”。漫柏提供了一個獨特思路：其對租客的社群活動近乎完全免費，以建立信任與認同；盈利點則轉(zhuǎn)向利用大體量社區(qū)形成的封閉或半封閉消費場景，自營或聯(lián)營質(zhì)優(yōu)價廉的社區(qū)商業(yè)（如面館、超市等）。由于項目區(qū)位相對獨立，租客對社區(qū)內(nèi)商業(yè)有較強依賴，從而形成了良性的內(nèi)部消費循環(huán)。這種模式將租賃社區(qū)視為一個微型城市區(qū)域進行運營，其收入模型更為立體。

高階多元化則是“輕資產(chǎn)輸出與系統(tǒng)賦能”。輕資產(chǎn)并非簡單的團隊托管服務。以中海長租板塊為例，在其經(jīng)營自有高星酒店的同時，正著力打造自主酒店品牌與全套酒店運營管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)不僅用于管理內(nèi)部資產(chǎn)，更已開始向市場輸出，為其他業(yè)主提供數(shù)字化資管工具。這意味著部分國企正利用其體系內(nèi)積累的管理經(jīng)驗與系統(tǒng)開發(fā)能力，開辟輕資產(chǎn)的技術服務新賽道。同樣，在租賃住房領域，隨著行業(yè)成熟，專業(yè)化的系統(tǒng)解決方案、管理標準輸出也將成為實力運營商新的增長極。

最具前瞻性的多元化，體現(xiàn)在不同業(yè)態(tài)間的融合與能力協(xié)同。有同時管理長租公寓與酒店業(yè)務的央企負責人分享了其思考：在戰(zhàn)略層面，長租板塊因其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和去化存量商業(yè)物業(yè)的能力，重要性顯著提升；而酒店板塊則更聚焦于投資回報率更優(yōu)的中端及精品酒店。兩者并非取舍關系，而是基于資產(chǎn)稟賦的“組合拳”。在經(jīng)營層面，二者相互借鑒：長租公寓從酒店學習收益管理、服務標準；酒店則可能借鑒長租的社群理念，或在其空置率較高的物業(yè)中嘗試引入長租業(yè)態(tài)以提升整體資產(chǎn)效率。

另一家酒店集團的負責人更是明確提出，其酒店會員體系可以賦能給長租住戶，共享會員權益，實現(xiàn)客群與服務的雙向?qū)Я鳌＿@種跨業(yè)態(tài)的深度融合，預示著租住產(chǎn)業(yè)的邊界正在模糊，向“大住宿”生態(tài)圈演進。

三、重申底層邏輯：市場分化中堅守回歸商業(yè)本質(zhì)

“十五五”期間，國家依然會穩(wěn)步推進保租房的供應。租住行業(yè)的演進將緊緊圍繞幾個底層邏輯展開：

• 商業(yè)可持續(xù)性是根本前提。無論是產(chǎn)品創(chuàng)新還是多元經(jīng)營，最終都需要接受投資回報率的檢驗。資本關注的核心仍是租金收入所體現(xiàn)的基礎運營能力和資產(chǎn)價值，多元化收入是重要的加分項與風險平滑器，但難以替代主營租金收入的基石地位。隨著REITs等退出渠道的完善，資產(chǎn)的穩(wěn)定收益能力將直接與其資本價值掛鉤，這要求運營商必須兼具卓越的運營效率與清晰的盈利模式。

• 數(shù)字化從工具演變?yōu)楹诵幕A設施。它不僅用于內(nèi)部提效，更已成為前端產(chǎn)品定位、中端精準營銷、后端資本溝通的通用語言。能夠?qū)⑹袌鲂枨蟆①Y產(chǎn)價值與金融邏輯通過數(shù)據(jù)清晰闡明的企業(yè)，將在吸引資本和獲取優(yōu)質(zhì)項目上占據(jù)顯著優(yōu)勢。

• 國企與民企在分化中形成互補生態(tài)。國企憑借資源整合、資產(chǎn)持有和信用優(yōu)勢，在履行保基本、促人才的職能同時，正向市場化、精細化運營和輕資產(chǎn)輸出邁進。而部分民企則憑借極致的客戶洞察、靈活的機制與創(chuàng)新的商業(yè)模式，在存量資產(chǎn)盤活、細分市場深耕上展現(xiàn)出獨特活力。兩者在項目開發(fā)、資本合作、運營服務等環(huán)節(jié)的合作將愈發(fā)深入，共同構建多層次、多元化的住房租賃供應體系。

新五年，中國租住市場將進入一個精耕細作、融合創(chuàng)新的發(fā)展周期。產(chǎn)品力競賽將從硬件比拼升級為包含精準定位、數(shù)據(jù)智能與社群溫度的全方位體驗競爭。經(jīng)營模式將突破單一租金依賴，向生活服務、社區(qū)商業(yè)、技術賦能和生態(tài)協(xié)同的多元收入結構探索。在政策持續(xù)支持、金融工具日益豐富、居住觀念不斷演進的大背景下，唯有那些深刻理解客戶需求、敬畏商業(yè)邏輯、并勇于進行模式創(chuàng)新的企業(yè)，才能穿越周期，在邁向成熟市場的道路上行穩(wěn)致遠，最終實現(xiàn)社會價值與商業(yè)價值的統(tǒng)一。