密云土拍遇冷背后：開發(fā)商為何集體躺平？

當(dāng)北京城建與密云城投聯(lián)合體以3.8億元底價(jià)輕松摘得密云水源路地塊時(shí)，這場(chǎng)本該熱鬧的土地拍賣卻冷清得像一場(chǎng)內(nèi)部交接儀式。沒有舉牌競(jìng)價(jià)，沒有房企廝殺，甚至連圍觀群眾都懶得打開直播鏈接——這宗今年密云首拍的宅地，竟成了國(guó)企獨(dú)角戲的舞臺(tái)。

翻開報(bào)名名單，清一色的“國(guó)字號(hào)”標(biāo)簽早已說(shuō)明問題。首融控股背后站著北京城建六集團(tuán)，密云城投則是區(qū)政府親兒子，而曾經(jīng)叱咤土拍的民營(yíng)房企們，此刻正忙著在法院公告欄里排隊(duì)亮相。某暴雷房企最新財(cái)報(bào)顯示，其年內(nèi)到期債務(wù)高達(dá)327億元，而賬上現(xiàn)金還不到零頭的零頭。當(dāng)活下去都成問題，誰(shuí)還有閑錢陪國(guó)企玩土地拍賣？

航拍鏡頭下的水源路地塊，像塊被遺忘的拼圖。雖然貼著“密云核心區(qū)”的標(biāo)簽，但2.0的容積率就像個(gè)尷尬的緊箍咒——建高層嫌密云購(gòu)買力撐不起溢價(jià)，蓋洋房又算不過土地成本賬。周邊萬(wàn)象匯和奧特萊斯的霓虹再亮，也照不亮開發(fā)商心里的算盤：按7756元/㎡的樓面價(jià)，未來(lái)售價(jià)起碼得沖2萬(wàn)/㎡才能保本，可隔壁二手房掛牌價(jià)還在1.5萬(wàn)/㎡徘徊。

專家們翻著土地出讓條件直搖頭：“30米限高卡死了做溢價(jià)產(chǎn)品的空間，綠地率30%又吃掉利潤(rùn)，這種螺螄殼里做道場(chǎng)的生意，只有背靠政府的城投公司才敢接盤。”更微妙的是，這塊地的預(yù)申請(qǐng)公告發(fā)布于去年12月，掛牌周期長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月，卻始終等不來(lái)第二個(gè)舉牌者，最終成交日期比原計(jì)劃提前了整整20天——或許連主管部門都懶得繼續(xù)這場(chǎng)注定冷場(chǎng)的演出。

當(dāng)土拍市場(chǎng)變成國(guó)企的流水席，2024年的劇本其實(shí)早已寫好。某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年北京成交宅地中83%被國(guó)央企摘牌，而今年開年的密云地塊，不過是給這個(gè)數(shù)據(jù)再添個(gè)注腳。那些曾經(jīng)在土拍現(xiàn)場(chǎng)揮金如土的民營(yíng)房企，如今正忙著把辦公區(qū)從國(guó)貿(mào)搬到燕郊，畢竟比起拿地保證金，省下的租金才是真金白銀。

或許很快我們就會(huì)習(xí)慣這樣的場(chǎng)景：拍賣師念完底價(jià)就直接落槌，土地出讓公告變成國(guó)資系統(tǒng)的內(nèi)部通知，而購(gòu)房者終將明白，當(dāng)他們走進(jìn)售樓處時(shí)，對(duì)面坐著的早就不再是開發(fā)商，而是穿著西裝的“城市運(yùn)營(yíng)商”。