干貨！湘江新區(qū)學(xué)位房深度分析

上次我們談了長(zhǎng)沙學(xué)位房怎么買，這次我們來看看湘江新區(qū)的學(xué)位房怎么買！

過去的5年，湘江新區(qū)建成區(qū)新增15平方公里，新增人口15萬人，教育高地的吸引力功不可沒，名校數(shù)量之多，雙學(xué)位房數(shù)量之多，冠絕長(zhǎng)沙六大城。

作為長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)教育資源集中的區(qū)域，岳麓區(qū)目前已經(jīng)明確的雙學(xué)位房數(shù)量達(dá)到67個(gè)樓盤之多，梅溪湖區(qū)域就達(dá)到了39個(gè)之多。

TOP級(jí)名校

湘江新區(qū)頂級(jí)名校包括長(zhǎng)郡雙語、師大附中初中部，長(zhǎng)郡雙語在不擇優(yōu)的公辦初中里面排名第一，師大附中初中部是子弟和人才學(xué)校。

1.長(zhǎng)郡雙語

長(zhǎng)郡雙語校長(zhǎng) 黃斌 在2025級(jí)新生家長(zhǎng)會(huì)上的一段發(fā)言被人錄音轉(zhuǎn)發(fā)了出來，關(guān)于成績(jī)的原話如下：

我們今年是1059人參考

長(zhǎng)郡中學(xué)658分以上的有160人

超過長(zhǎng)郡雙語（高中部）637分以上的有515人

被麓山國(guó)際錄取的你只需要達(dá)到494名

被一中新校區(qū)錄取的你只需要達(dá)到614名

你被六中錄取的只需要達(dá)到849名

你要被普高錄取、你只要達(dá)到911名，（將近）100%都有普高讀。

（1）四大名校上線率：長(zhǎng)郡本部上線率超過15%，這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該是長(zhǎng)沙數(shù)一數(shù)二，這個(gè)不包括指標(biāo)生降分錄取，指標(biāo)生錄取遠(yuǎn)超統(tǒng)一劃線分?jǐn)?shù)。

我們之前拆解的四大名校本部上線率是22-26%，有一定合理性。

長(zhǎng)郡雙語 被一中新校區(qū)錄取達(dá)到614人，如果直接算四大上線率（包括新校區(qū)）就是58%左右，這個(gè)數(shù)據(jù)非常嚇人。

注意，長(zhǎng)郡雙語的一中新校區(qū)指標(biāo)生錄取分?jǐn)?shù)線630分，比統(tǒng)一劃線的646分整整低了16分，所以這個(gè)614名應(yīng)該是630分的排名，包括了降分錄取的生源。

（2）四小上線率

黃校長(zhǎng)說的494名就可以上麓山國(guó)際，這個(gè)可能也是包括了指標(biāo)生降分錄取。

麓山統(tǒng)一劃線分?jǐn)?shù)是648分，指標(biāo)生末位分?jǐn)?shù)到了638分，有10分的差距，494名應(yīng)該就是638分。

638分比四小的錄取分?jǐn)?shù)線低2分（周南是640分），還需要加上指標(biāo)生降分錄取的，所以長(zhǎng)郡雙語四小上線人數(shù)超過494人，上線率在47%以上，實(shí)際范圍應(yīng)該在45%-50%之間，這個(gè)數(shù)據(jù)與我之前的拆解基本一致。

長(zhǎng)郡雙語637分以上的人數(shù)為515人，占比48.63%，這個(gè)沒有指標(biāo)生降分錄取，所以沒有失真。

（3）公辦普高上線率

被六中錄取的只需要達(dá)到849名，指標(biāo)生末位分?jǐn)?shù)是594分，占比超過80%。

被普高錄取只要達(dá)到911名， 占比超過86%，這里大概率說的是公辦普高，也就是 573分以上 ，公辦普高86%，跟我之前的拆解基本一致。

最后說的幾乎100%都有普高讀，這里應(yīng)該是包括了民辦普高（420分以上）。

長(zhǎng)郡雙語學(xué)區(qū)房主要有3個(gè)小區(qū)：八方小區(qū)、鈺龍?zhí)煜潞托褫x藏郡。

其中八方小區(qū)價(jià)格相對(duì)更堅(jiān)挺，因?yàn)樾W(xué)配套市實(shí)驗(yàn)小學(xué)本部，二期樓齡更新一些；鈺龍?zhí)煜潞托褫x藏郡屬于老破小，旭輝成交均價(jià)1.9萬左右，鈺龍一期成交均價(jià)1.9萬左右，鈺龍二期成交均價(jià)降到了1.77萬左右。

2.師大附中初中部

是子弟和人才學(xué)校，只有湖南師大、師大附中等單位子弟，以及長(zhǎng)沙高層次人才才可以就讀該校，規(guī)模不大，沒有學(xué)區(qū)房的概念。

以下是長(zhǎng)沙最新的高層次認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

一類名校

1.麓山外國(guó)語

還有麓山外國(guó)語在2025年的中考表現(xiàn)尤為亮眼，四大率達(dá)到了27%左右，還有38位拔尖創(chuàng)新人才（含四大+麓山+南雅），這個(gè)成績(jī)是非常出色。

不過麓山外國(guó)語沒有配套樓盤，主要通過微機(jī)派位錄取，還有一些其他方式，可以添加老左微信溝通：

2.師大附中梅溪湖

梅溪湖是長(zhǎng)沙學(xué)區(qū)房的中堅(jiān)力量，以“六朵金花”為代表的學(xué)校整體優(yōu)勢(shì)明顯，其中“三梅”（師梅、長(zhǎng)梅、周梅）都是市教育局直屬中學(xué)，都有高中部，都是非常不錯(cuò)的高中，特別是師梅高中，排在長(zhǎng)沙前10名左右。

梅溪湖排名第一的初中是師梅，放在全長(zhǎng)沙也是第一梯隊(duì)的學(xué)校，其次是長(zhǎng)梅和周梅。

【師梅升學(xué)成績(jī)】2024年中考成績(jī)位居全長(zhǎng)沙完全中學(xué)第一名，四大名校升學(xué)率約為16%，指標(biāo)生最后一名分?jǐn)?shù)線為663分，梅溪湖第一。

【配套入學(xué)樓盤】金茂府、中海梅溪湖壹號(hào)（中海熙灣）、金茂梅溪湖、君康家園、萬科里梅溪郡、長(zhǎng)房梅溪香山

得益于師梅的強(qiáng)勢(shì)地位，其學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格都不便宜，總價(jià)最低的是君康家園，最小有40平的一房，總價(jià)90萬左右，可以拿下。這個(gè)樓盤是消防隊(duì)單位房，品質(zhì)一般，但是中小學(xué)上學(xué)都是最方便的。

師梅學(xué)區(qū)房中最貴的是金茂府，除開師梅的學(xué)位，還有地鐵口商場(chǎng)都直通車庫等優(yōu)勢(shì)，品質(zhì)也不錯(cuò)，特別是二期品質(zhì)更好，缺點(diǎn)就是超高層得房率低，戶型一般。

金茂府是師梅學(xué)位房中配套最好的小區(qū)，二期品質(zhì)更好，價(jià)格更貴，第一排看湖的價(jià)格在3萬左右；一期價(jià)格更低，成交量更大，一期最小112平的兩房，總價(jià)在160多萬，142平的3房在200萬出頭。

體量最大的是中海梅溪湖壹號(hào)，成交量偶爾可以進(jìn)入全長(zhǎng)沙前十，最小戶型為77平，總價(jià)在100萬左右，門檻不高。大戶型價(jià)格較高，如果能看湖就更貴了。

師梅學(xué)區(qū)房中上學(xué)近品質(zhì)也不錯(cuò)的是萬科里梅溪郡，最小的98平3房，總價(jià)150多萬左右。

長(zhǎng)郡梅溪湖和周南梅溪湖成績(jī)差距不大，接近一類學(xué)校的水平，2025年周梅成績(jī)略好于長(zhǎng)梅，這兩所學(xué)校的學(xué)位房?jī)r(jià)格低于師梅，適合不太卷的家庭和孩子！

3.師大附中博才學(xué)士

師大附中博才實(shí)驗(yàn)中學(xué)，是岳麓區(qū)與師大附中合作辦學(xué)的學(xué)校，最早的校區(qū)位于天頂街道麓天路9號(hào)，就是原來的博才本部，南校區(qū)（學(xué)士）成立后，天頂校區(qū)被稱為北校區(qū)。

附中博才采取的小區(qū)捆綁發(fā)展的模式，目前已經(jīng)發(fā)展到6個(gè)校區(qū)，規(guī)模較大，成績(jī)有高有低。

其中成績(jī)最好的學(xué)士校區(qū)，2023年8月正式更名為湖南師大附中博才學(xué)士中學(xué)，而且落戶丘成桐少年班。

【升學(xué)成績(jī)】2025年四大上線136人左右，四大上線率14.03%左右，實(shí)際的估值范圍應(yīng)該在12%-15%之間。公辦普高率應(yīng)該在66%-72%之間。

【配套入學(xué)樓盤】江山帝景、建工象山國(guó)際

江山帝景體量較大，新房已經(jīng)售罄，二手房的話，高層價(jià)格在7000-8000左右，總價(jià)門檻較低，性價(jià)比不錯(cuò)，缺點(diǎn)是品質(zhì)一般，板塊發(fā)展?jié)摿π　?/p>

建工象山國(guó)際，是湖南建工集團(tuán)自己開發(fā)的單位房，主體質(zhì)量和交付水平不錯(cuò)，就是戶型差，得房率低。新房毛坯1萬左右，帶裝修加五恒系統(tǒng)價(jià)格到了1.3萬，偏高。

此外，師大附中博才學(xué)士中學(xué)也將開啟集團(tuán)化辦學(xué)進(jìn)程，北校區(qū)2024年開學(xué)，配套樓盤為金茂麓景悅和智谷仁玥府。

二類名校

湘江新區(qū)的二類學(xué)校數(shù)量較多，有配套學(xué)位房且值得考慮的如下：

師大濱江、西雅、一中岳麓、師博梅、長(zhǎng)郡雙語谷山等等。

這里說一下湖南師范大學(xué)附屬濱江學(xué)校，是由湘江新區(qū)教育局和湖南師大合作共建的一所九年一貫制學(xué)校。注意，師大濱江不是師大附中系學(xué)校，而是師大附小系學(xué)校。

2025年師大濱江進(jìn)步較大，四大上線58人左右，四大上線率10.25%左右，實(shí)際的估值范圍應(yīng)該在8%-12%之間。

師大濱江的學(xué)區(qū)房比較特殊，沒有進(jìn)入教育局配套入學(xué)系統(tǒng)，都是對(duì)口直升，包括萬科金域國(guó)際（均價(jià)1.31萬）、萬科金域?yàn)I江（均價(jià)1.38萬）、世茂鉑翠灣（均價(jià)1.05萬），世茂外灘里（均價(jià)1.6萬）等樓盤。

以上都是老學(xué)校及二手房，新學(xué)校可以關(guān)注南雅求實(shí)中學(xué)、師大附中梧桐中學(xué)，師梅木棉學(xué)校等等，未來潛力都非常不錯(cuò)。

其中南雅求實(shí)和師大附中梧桐在2025年已經(jīng)開學(xué)，有一定的確定性，并非完全不能考慮，南雅求實(shí)配套新房總價(jià)門檻在210萬左右，師大附中梧桐配套新房總價(jià)門檻在160萬左右。

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