老破小可自主更新！南昌新規(guī)來了！

目前，相關(guān)部門公布了南昌市城市更新若干規(guī)定（征求意見稿）

本市行政區(qū)域內(nèi)的城市更新活動，適用本規(guī)定；法律、行政法規(guī)以及江西省地方性法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

本市、縣（區(qū)）城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)進(jìn)行的城市空間形態(tài)、功能品質(zhì)持續(xù)完善的建設(shè)和治理活動。實(shí)行“留改拆”并舉，以保護(hù)傳承、活化利用和有機(jī)提升為主。

片區(qū)策劃方案經(jīng)報請市、縣人民政府同意批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

城市更新項目庫由實(shí)施主體申報，并實(shí)行常態(tài)申報和動態(tài)管理。城市更新項目庫作為申報城市更新政策性資金的重要依據(jù)。

鼓勵物業(yè)權(quán)利人自行或者以租賃、轉(zhuǎn)讓、入股、聯(lián)營等方式實(shí)施更新改造， 在 符合相關(guān)規(guī)劃和要求的前提下 ， 合理利用土地資源，改善生產(chǎn)生活環(huán)境，推動存量資源提質(zhì)增效。

鼓勵社會資本參與城市更新活動。市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立激勵引導(dǎo)機(jī)制，支持市場主體探索開展以租賃方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資、項目收益權(quán)質(zhì)押等金融創(chuàng)新，激發(fā)市場主體活力。鼓勵金融機(jī)構(gòu)為城市更新項目的建設(shè)、運(yùn)營等提供長周期、低利率的信貸支持。

征求意見中具體要求如下：

保障居民基本生活需求、補(bǔ)齊城市短板而實(shí)施的垃圾收集房、公共廁所、變電房(配電室)、開關(guān)站、開閉所、風(fēng)雨連廊、利用地下空間或建筑首層改造為產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的公共活動用房、按要求增設(shè)的老年人日間照料中心、社區(qū)用房以及老舊住宅成套化改造等城市更新項目，在對周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建筑規(guī)模可以不計入規(guī)劃容積率。

為滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，對于增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等城市更新項目，其新增建筑量可以不計入規(guī)劃容積率。

城市更新項目可以依法采取劃撥、出讓、租賃等方式配置國有建設(shè)用地。鼓勵通過彈性年期出讓或者租賃方式供地，符合條件的可以根據(jù)需要依法辦理續(xù)期，包括續(xù)期在內(nèi)的土地使用年限不得超過法律、行政法規(guī)規(guī)定的最高出讓年限或者租賃年限。

城市更新項目涉及繳納或者補(bǔ)繳土地價款的，應(yīng)當(dāng)以市場評估價為基礎(chǔ)，考慮土地整理投入、移交的公益用地或者建筑面積、配建的基礎(chǔ)設(shè)施或者公共服務(wù)設(shè)施、多地塊聯(lián)動改造等成本，綜合確定土地價款。土地價款可以分期繳納，繳清期限按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

城市更新項目地塊內(nèi)及周邊難以單獨(dú)開發(fā)的零星國有建設(shè)用地，可以與相鄰地塊一并出具規(guī)劃條件，依據(jù)土地用途采取劃撥、協(xié)議出讓等方式進(jìn)行土地供應(yīng)，實(shí)施集中改造。

城市更新項目內(nèi)既有建筑需要保留的，應(yīng)當(dāng)在項目實(shí)施方案中明確保留建筑整體處置方案，按照程序納入建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書，并依法履行相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)和不動產(chǎn)登記等程序。

對城市更新項目無法達(dá)到建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照時間、綠地率、機(jī)動車停車位以及機(jī)動車出入口等現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，可以在保障公共安全的前提下，按照改造后不低于現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更新。

城市更新應(yīng)當(dāng)確保消防安全，符合法律法規(guī)以及國家和省消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。既有建筑改造無法執(zhí)行現(xiàn)行消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的，按照尊重歷史、因地制宜的原則，應(yīng)當(dāng)不低于原建造時的標(biāo)準(zhǔn)；或者采用消防性能化方法進(jìn)行設(shè)計，符合開展特殊消防設(shè)計情形的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定開展特殊消防設(shè)計專家評審。鼓勵運(yùn)用新技術(shù)、新產(chǎn)品、加強(qiáng)性技術(shù)措施等提升消防安全條件。

在滿足詳細(xì)規(guī)劃要求的前提下，利用自有用地，且不改變原有建筑使用功能、不改變土地用途、不影響周邊利害關(guān)系人合法權(quán)益的政府投資類城市更新項目，無需出具規(guī)劃條件。

在符合國土空間規(guī)劃和用途管制的前提下，允許存量用地轉(zhuǎn)換為以原用途為主導(dǎo)的混合用地，市自然資源部門應(yīng)當(dāng)會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定土地混合開發(fā)利用和存量建筑功能轉(zhuǎn)換具體規(guī)則，報市人民政府同意后實(shí)施。

利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國家和省級支持的新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，在國家規(guī)定的過渡期限內(nèi)，不改變原用地主體及規(guī)劃條件，納入片區(qū)策劃方案報市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可手續(xù)，暫不辦理用地手續(xù)和不動產(chǎn)登記。

過渡期滿后，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和履約監(jiān)管要求的，依法依約定按照新用途辦理用地手續(xù)；不符合要求的，按約定恢復(fù)原有土地用途。、

老舊廠房更新改造的，在符合規(guī)范要求、保障安全的基礎(chǔ)上，納入片區(qū)策劃方案批準(zhǔn)后可以合理利用廠房內(nèi)部空間進(jìn)行加層改造。

為改善居民居住條件，對國有建設(shè)用地上的老舊住房，在符合相關(guān)規(guī)劃、片區(qū)策劃和有關(guān)要求的前提下，業(yè)主可以按照自愿原則，提出自主更新需求。市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同自然資源規(guī)劃部門制定老舊住房自主更新的指導(dǎo)意見。

縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌推進(jìn)本轄區(qū)內(nèi)老舊住房自主更新工作，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，保障市政基礎(chǔ)設(shè)施的改造資金。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)了解老舊房屋實(shí)施自主更新的需求，根據(jù)相關(guān)主體申請或者項目需要，推進(jìn)項目實(shí)施。符合條件的業(yè)主可以按照規(guī)定提取住房公積金或申請公積金貸款。

城市更新項目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬合法、界址清晰、面積準(zhǔn)確，項目實(shí)施更新后，依法辦理不動產(chǎn)登記。可以按照產(chǎn)權(quán)調(diào)整協(xié)議等約定，預(yù)編不動產(chǎn)單元，為原所有權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利主體辦理預(yù)告登記，保障原權(quán)利主體的不動產(chǎn)合法權(quán)利。對于老舊住房自主更新項目，可以采用直接按戶首次登記的方式辦理不動產(chǎn)登記。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)靈活采用不同登記類型，保障產(chǎn)權(quán)歸集。對于有償使用合同或者劃撥決定書中已明確建筑物權(quán)屬、界址、面積、用途等信息的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記時，不得要求申請人重復(fù)提交相應(yīng)材料。

涉及利用歷史建筑的城市更新項目，在不損害其核心歷史文化價值與風(fēng)貌特征，且滿足結(jié)構(gòu)、消防安全等要求的前提下，可以依法通過加建、改建、增設(shè)設(shè)施等方式，適應(yīng)現(xiàn)代生產(chǎn)生活需要。

如有意見或失實(shí)的歡迎聯(lián)系：18170092920（微信同號）

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