從夯到拉，銳評南海十大板塊

這是一個最壞的時代，因為“買房閉眼入”的紅利早已消失；這又是一個最好的時代，因為板塊與板塊之間，‘夯’與‘拉’的界限從未如此清晰。

放眼佛山南海，早已不是那個“只要是桂城就能漲，只要近廣州就能買”的草莽時期，有的板塊成了名副其實的“佛山頂流”，有的地方卻在規(guī)劃圖紙里逐漸迷失...

今天，淘房君將用最真實的數(shù)據(jù)和最直接的邏輯，帶你穿透迷霧，探尋南海哪些板塊是真“夯”實，哪些板塊是真“拉”垮。

01.

千燈湖

佛山樓市的定海神針

在佛山，千燈湖作為佛山第一個真正意義上的CBD，從2001年一期建成投入使用至今，佛山城市的臉面，基本都在這兒。

早些年喊著要做“下一個千燈湖”的板塊，至今還是沒有辦法超越千燈湖，甚至差距越來越大。

佛山，真的是無處不燈湖。

2025年，全市一手房賣得最貴的板塊，依舊是千燈湖。

過去，現(xiàn)在和未來，叫千燈湖一聲“大哥”，它當之無愧。

02.

三山新城

中長期爆發(fā)力大

如果說千燈湖是南海那位已經(jīng)步入巔峰、出入西裝革履的“霸總（夯）”，那么三山新城就是那個穿著潮牌、正憋著勁兒要超車的“二當家”。

三山新城位于禪城、南海、順德三地交匯點，北臨廣州廣鋼新城，東面洛浦，南接廣州南站，與琶洲、珠江新城、客村也就半個多鐘的車程，深受廣州客青睞，是“吃紅利”最快最多的板塊。

目前，區(qū)域內(nèi)已進駐有虎牙全球研發(fā)總部、歡聚集團產(chǎn)業(yè)互聯(lián)總部、宏旺集團等多個科創(chuàng)頭部企業(yè)，佛羅倫薩小鎮(zhèn)、南海外國語學校等城市配套也紛紛落成。

而交通方面，有南海新交通、地鐵2、4、11號線加持；海珠灣隧道計劃2025年建成通車，可實現(xiàn)廣州南站和廣州中心城區(qū)，15分鐘互達。

超多個重磅項目落地，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、交通全發(fā)力，三山新城的后勁是十分強勁的，如果從長遠的角度來看，三三山的發(fā)展路徑和價值會像廣州科學城一般。

樓市方面，目前三山新城主要在售新盤主要有：萬科天空之城（均價約20000元/平），萬科璞悅山（均價約22000元/平）、中交瀧灣云城（均價約24500元/平）、保利華僑城云禧（均價約19500元/平）。

總的來說，三山新城一線臨廣，有地鐵、有書包，優(yōu)勢非常明顯，隨著行情回歸，后續(xù)將有很大的發(fā)揮空間。

03.

映月新城

居住屬性拉滿了

相比于三山新城想彎道超車，映月新城可以衛(wèi)視為千燈湖的“接班人”。在桂城土地極度緊缺的今天，映月新城成了南海政府的“心頭肉”。

這里的規(guī)劃非常有邏輯，學校、公園、商業(yè)，像樂高一樣一個接一個往上搭。

尤其是25年發(fā)布的產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃上，這里將打造佛山總部經(jīng)濟集聚區(qū)，依托三大總部基地，四大產(chǎn)業(yè)軸線，持續(xù)釋放6000畝產(chǎn)業(yè)用地，為引入各類總部企業(yè)提供用地空間保障。

TA是目前南海改善型客戶最糾結(jié)的地方：買不起千燈湖，看不上老城區(qū)，選映月湖正好。

04.

大瀝

“手無寸鐵”

作為2024鎮(zhèn)域經(jīng)濟全國第6名，中國鋁材第一鎮(zhèn)，大瀝這些年牢牢接住了千燈湖北延這一波富貴流量。

產(chǎn)業(yè)招商，活力全開，引入超千萬元項目31個。其中，超10億元產(chǎn)業(yè)項目4個，超億元產(chǎn)業(yè)項目10個，已動工建設項目15個。

外加8所中小學、幼兒園正式開學，5所中小學擴建竣工，新增優(yōu)質(zhì)學位7665個。

常住人口達到80萬人，屬于佛山當之無愧的人口大鎮(zhèn)。

但就是這樣大瀝，依舊沒能開通一條地鐵線。

但是大瀝的房子不愁賣，因為本地大佬太多。

05.

里水

被金沙洲“綁架”的優(yōu)等生

里水與廣州接壤長達33公里，對外都是被稱作廣佛同城的橋頭堡。

這里憑借環(huán)境、交通、房價，吸引廣州客跨城置業(yè)，據(jù)說約40萬“廣佛候鳥”，就有大半人生活在里水。

并且，整個里水板塊的購買力格局，主要集中在里水靠金沙洲的區(qū)位，并且以廣州客為主。

缺點也是非常明顯，誰住誰知道。網(wǎng)友曾吐槽：如果要選佛山十大交通黑點，必投里水一票。

往廣州方向的，擁堵是常態(tài)，尤其是節(jié)假日，幾百米開了半小時。

06.

獅山

孤獨的巨無霸

獅山的GDP在全國鎮(zhèn)域中排第一，但獅山的住宅市場卻總是帶不動。

獅山的問題在于“職住分離”。大家在獅山打工掙錢，然后回桂城或禪城花錢買房。博愛湖板塊雖然美如畫，但缺乏足夠的商業(yè)活力。

07.

羅村

機場陰影下的剛需板塊

說羅村是“南海的地理中心”，羅村人自己都要苦笑一聲。

這里被佛山機場和高鐵站包圍，聽起來是交通樞紐，住起來卻是‘噪聲與塵土齊飛’。

這里的房價曾經(jīng)是剛需的“港灣”，畢竟離禪城核心區(qū)也就一腳油門。

但尷尬的是，當千燈湖在講金融，三山新城在講科創(chuàng)故事時候，羅村還在努力解決糟糕的城市界面問題。

所以，羅村的房子，本地人自住可以，投資別碰了。

08.

丹灶

什么時候能夠燥起來

丹灶板塊，曾經(jīng)被戲稱為南海“西吊絲”。

復盤丹灶樓市，慘字當先。

時間拉回到數(shù)年前，丹灶還被歸為佛山的“價格洼地”。

2017年初，丹灶新房均價僅在千字頭，包括桂丹頤景園、云山峰境、天晟海琴灣、祈福南灣半島、上林一品、和豐穎苑、珍豐廣場，價格在6500元/㎡—9000元/㎡區(qū)間，戶型單位多以剛需性為主。

期間有兩個代表作，一是來勢洶洶的碧桂園，進駐即將房價拉漲至8000元/㎡，隨后的美的翰湖苑，首次沖萬。

丹灶樓市的巔峰時期，是2021年保利碧桂園學府里首開，均價達到1.3萬-1.4萬/㎡，而且賣得非常好。

隨后跟著時代一起隕落。

2023年，成交套數(shù)最大跌幅是丹灶，從2022年的1118套到2023年的343套，成交堪稱“膝斬”。

原因之一是供應量減少，而之所以供應量減少是開發(fā)商不拿地，無開發(fā)。

以超級大盤桂丹頤景園為例，2020-2021年，是絕對的高峰，成交價起步1.1萬/平，大部分是1.2萬/平，而最高可以頂破1.3萬/平。

如今，66萬可以上車一套三房，簡直虧麻了！

拋開高明、三水等區(qū)域，佛山主城區(qū)樓市鄙視鏈，丹灶一定在底部。

哎，樓市的小透明，沒有辦法。

09.

西樵

買入就是傳家寶

西樵山很出名，黃飛鴻很出名，但西樵的樓盤……好像總是差點意思。

當周邊板塊都在瘋狂蓋寫字樓、搞高新產(chǎn)業(yè)時，西樵還在糾結(jié)‘文化傳承’和‘經(jīng)濟開發(fā)’的平衡點。

所以這里的房價常年卑微地維持在“1字頭”，

對于剛需而言，之類沒有軌道交通，西樵就是“遠方的家”；對于投資者來說，這里的房子流動性極低，買入基本就等于準備“傳家”了。

10.

九江

南海的“邊角料”

九江是南海最‘靜謐’的角落，靜謐到連房產(chǎn)中介都不太愿意往這兒跑。

這里守著西江，自顧自地過著慢生活，像是南海行政版圖上一個可有可無的備注。

在這里，你感受不到廣佛同城的焦灼，也看不見資本運作的瘋狂。

最后總結(jié)，九西丹三個板塊是連在一起的，人員流動密集。

如果按價值劃分梯隊，那淘房志認為西樵>丹灶>九江

這里的紡織廠挺多的，與大瀝鹽步、廣州中大來往密切，廠主們實力其實不錯，這些oldmoney喜歡買別墅自住，尤其是聽音湖附近的別墅，環(huán)境好空氣好。或者是自己建“土別墅”，很少去買平層投資。

所以，西樵買房，也僅限于挑環(huán)境好樓盤的自住，因為規(guī)劃紅利和配套不知道要再過多少年才能到西樵。

丹灶因為靠近獅山，前幾天資金夠不上獅山的人，會退一步買入丹灶。

不過丹灶泡沫不大，一直穩(wěn)定在1萬出頭一平，所以入場的人多數(shù)情況是沒賺離場。

九江作為“邊角料”，除了有重大利好事件，否則很難翻身了。

以上三鎮(zhèn)，除非自住，否則低價也不要買。